Versteigerung - Ein- und Zweifamilienhaus
5 E 8/26a
Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils
05.11.2026
am 15.12.2026 um 13:00 Uhr
Bezirksgericht Baden, 2500 Baden, Conrad v. Hötzendorf Pl. 6, Verhandlungssaal 5, 1.Stock
Den verpflichteten Parteien ist die Entfernung des Zubehörs untersagt.
Im Übrigen wird auf die Fassung des Schätzungsgutachtens und des Versteigerungsedikts in
der Ediktsdatei im Internet verwiesen. Besonders wird darauf hingewiesen, dass der
Sachverständigen durch die GVA Baden (Abfallverband Baden) mitgeteilt wurde, dass
Forderungen in Höhe von EUR 612,65 bestehen, und dass der WLV Bad Vöslau
(Wasserleitungsverband Bad Vöslau) bekannt gab, dass Wassergebühren in Höhe von
EUR 580,51 offen sind.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
öffentlich rechtliche Lasten •
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Gemäß § 179 EO ist das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern (kein
sogenanntes „Online-Sparbuch“) zu erlegen.
Ein amtlicher Lichtbildausweis und ein Staatsbürgerschaftsnachweis gegebenenfalls ein
Firmenbuchauszug sind mitzubringen. Vertreter haben eine öffentlich beglaubigte
Spezialvollmacht mitzubringen.
Die Liegenschaft unterliegt dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.
Die verpflichtete Partei hat nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes
dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a
UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der
Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich
der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe, ergehen die in der folgenden Nachricht
enthaltenen Aufforderungen.
Die verpflichtete Partei hat die Besichtigung der Liegenschaft samt Zubehör durch
Kaufinteressenten zu gestatten. Auch Dritte haben die Besichtigung zu dulden.
Zur Nachricht:
Die Versteigerungsbedingungen, die auf die Liegenschaften sich beziehenden Urkunden,
Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen in der umstehend bezeichneten
Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit eingesehen werden.
Bei dem umstehend bezeichneten Exekutionsgericht sind Ablichtungen des gesamten
Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Das Schätzungsgutachten und eine
Kurzfassung ist aus der Ediktsdatei zu ersehen (www.edikte.justiz.gv.at).
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im
Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie
zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft selbst nicht mehr
geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger:
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte
Forderungen haften, mit Ausnahme der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden
aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der
Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen
Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der
Gläubiger kann sich aber noch in die Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in
Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schulderns
einverstanden erklären.
Hingewiesen wird darauf, dass mit einer Forderungsanmeldung auch eine Bankverbindung
samt IBAN für allfällige Zuweisungen aus dem Meistbot bekannt zu geben ist.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen
öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu
entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen
sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben
bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der
Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen
Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der
Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in
Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen
Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden
Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen
Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im
Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese
Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der
Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu
erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen
Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens
zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden.
Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
04315 Lindabrunn
517
653/37
4 und 5
Hernsteinerstraße 125 ident Talleitengasse 2
2551 Enzesfeld-Lindabrunn
Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus
Die zu bewertende Liegenschaft EZ 517 KG 04315 befindet sich in Enzesfeld-Lindabrunn, in Niederösterreich, im Osten des Bundesgebiets von Österreich. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude (En- oder Zweifamilienhaus) sowie einem Nebengebäude bebaut.
Zum Befundaufnahmezeitpunkt befand sich das Gebäude in einem durchschnittlichen Bauzustand unter Berücksichtigung des anzunehmenden Baualters und der vor etwa 25 bis 30 Jahren erfolgten Haussanierung anlässlich des Gebäudeumbaus zu zwei Wohneinheiten.
In der Wohneinheit im DG wurde laut Eigentümerangaben kürzlich wegen eines Wassergebrechens der Bodenbelag im Flur/Stiegenhaus erneuert, die übrige Innenausstattung der Wohnung ist seit dem DG-Ausbau in den 1990er Jahren unverändert.
Die Ausstattung der Wohneinheit im EG wurde etwa im Jahr 2016 teilweise erneuert, dabei wurden laut Eigentümerangaben die Böden, die Innentüren, die Sanitärausstattung und die Einbauküche sowie die Elektrik (teilweise) neu hergestellt.
Folgender Reparatur-/Fertigstellungsbedarf ist – soweit per bloßem Augenschein feststellbar - erforderlich.
• Feuchteschäden in den Kellerräumen
• Wand- Deckenbeläge teilweise erneuerungsbedürftig
• Außenliegende Holzbauteile sind instandsetzungsbedürftig (Holzschutzanstrich)
• Holzfenster teilweise instandsetzungsbedürftig, hinsichtlich bauphysikalischen Eigenschaften (insb. Schallschutz, Wärmedämmung) unzeitgemäß
• Bodenbeläge im DG – insbesondere im Wohnraum im Bereich vor der Balkontüre - sind deutlich abgenutzt, teilweise stark zerkratzt
• Gebäudehülle (Außenmauern, Dach, Decken) ist hinsichtlich bauphysikalischer Eigenschaften – Schall-, Wärme- Brandschutz - nicht zeitgemäß
• Außenanlagen -Zufahrt, Zugangswege, Terrassensitzplatz, Gartengestaltung etc. - in instandsetzungsbedürftigem und weitgehend vernachlässigten Zustand
• Die haustechnischen Anlagen und Leitungen sind laut den bei der Befundaufnahme gemachten Angaben der Eigentümer funktionstüchtig, allerdings ist die zentrale Heizanlage/der Gaskessel bereits über 30 Jahre alt und daher in naher Zukunft zu ersetzen. Weiters ist möglicherweise eine Verlegung des Heizraums vom Nebengebäude ins Hauptgebäude sinnvoll, um eine effizientere Nutzung zu ermöglichen, und allenfalls die Nutzung des Grundstücks zu optimieren. Eine Überprüfung von Haustechnik und Sanitäraustattung durch die Sachverständige ist nicht erfolgt, sodass diesbezügliche Mängel nicht ausgeschlossen werden können.
• Für die Heizanlage bestand vor dem Anschluss an das Erdgasnetz eine Flüssiggas-Tankanlage, für dessen Betrieb ein Flüssiggastank auf dem Grundstück nahe der südöstlichen Grundgrenze zum Nachbargrundstück errichtet worden ist. Laut Eigentümerangaben wurde dieser im Zuge der Umstellung der Heizanlage ordnungsgemäß entleert/entsorgt.
745 m²
230,96 m²
420.000,00 EUR
Zum Bewertungsstichtag war das Wohngebäude mit Sanitäreinrichtungsgegenständen sowie Einbauküchen in den beiden Wohnungen ausgestattet.
Sanitärraumausstattung:
• im EG: WC-Raum: Hänge-WC in weißer Sanitärkeramik; Badezimmer: Einbaubadewanne/Glasspritzschutz, Waschtischverbau mit Unter- und Oberschrank, Hänge-WC, Waschmaschinenanschluss;
• im DG: WC-Raum: Hänge-WC und Handwaschbecken in weißer Sanitärkeramik, im Badezimmer: Eckbadewanne verfliest, Hänge-WC, verglaste Eckdusche Waschtischverbau mit Unter- und Seitenschränken
Einbauküchen:
• im EG: Einbauküche mit Ober- Unterschränken sowie Hochschränken mit einer Kochinsel, Einbaugeräten, Einbaumöbel weiße glatte Oberflächen
• im DG: u-förmig angelegte Einbauküche mit Ober- Unterschränken Einbaugeräten, Einbaumöbel Oberflächen in Holzoptik
Siehe dazu auch die Fotodokumentation im Anhang des Gutachtens.
7.000,00 EUR
42.000,00 EUR
210.000,00 EUR
Die Wertermittlung versteht sich unter den Prämissen
o der Kontaminationsfreiheit
o der Bestandfreiheit sowie
o der Lastenfreiheit (C-LNR 2 und 9 sind laut vorliegenden Informationen löschungsfähig).
Ermittelt wurde der Verkehrswert der je 1/2 Anteile B-LNR 4 und 5 an der Liegenschaft EZ 517 GB 04315, in natura ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit der Liegenschaftsadresse 2551 Enzesfeld-Lindabrunn, Hernsteinerstraße 125, ident Talleitengasse 2, unter Berücksichtigung aller im Befund des Bewertungsgutachtens geschilderten Umstände und Annahmen zum Stichtag 31.7.2026.
Auf den Inhalt des Langgutachtens wird ausdrücklich verwiesen.
Das Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
