Kurzgutachten
BG Baden ()
5 E 8/26a
Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils
04315 Lindabrunn
517
653/37
4 und 5
Hernsteinerstraße 125 ident Talleitengasse 2
2551 Enzesfeld-Lindabrunn
Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus
Die zu bewertende Liegenschaft EZ 517 KG 04315 befindet sich in Enzesfeld-Lindabrunn, in Niederösterreich, im Osten des Bundesgebiets von Österreich. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude (En- oder Zweifamilienhaus) sowie einem Nebengebäude bebaut.
Zum Befundaufnahmezeitpunkt befand sich das Gebäude in einem durchschnittlichen Bauzustand unter Berücksichtigung des anzunehmenden Baualters und der vor etwa 25 bis 30 Jahren erfolgten Haussanierung anlässlich des Gebäudeumbaus zu zwei Wohneinheiten.
In der Wohneinheit im DG wurde laut Eigentümerangaben kürzlich wegen eines Wassergebrechens der Bodenbelag im Flur/Stiegenhaus erneuert, die übrige Innenausstattung der Wohnung ist seit dem DG-Ausbau in den 1990er Jahren unverändert.
Die Ausstattung der Wohneinheit im EG wurde etwa im Jahr 2016 teilweise erneuert, dabei wurden laut Eigentümerangaben die Böden, die Innentüren, die Sanitärausstattung und die Einbauküche sowie die Elektrik (teilweise) neu hergestellt.
Folgender Reparatur-/Fertigstellungsbedarf ist – soweit per bloßem Augenschein feststellbar - erforderlich.
• Feuchteschäden in den Kellerräumen
• Wand- Deckenbeläge teilweise erneuerungsbedürftig
• Außenliegende Holzbauteile sind instandsetzungsbedürftig (Holzschutzanstrich)
• Holzfenster teilweise instandsetzungsbedürftig, hinsichtlich bauphysikalischen Eigenschaften (insb. Schallschutz, Wärmedämmung) unzeitgemäß
• Bodenbeläge im DG – insbesondere im Wohnraum im Bereich vor der Balkontüre - sind deutlich abgenutzt, teilweise stark zerkratzt
• Gebäudehülle (Außenmauern, Dach, Decken) ist hinsichtlich bauphysikalischer Eigenschaften – Schall-, Wärme- Brandschutz - nicht zeitgemäß
• Außenanlagen -Zufahrt, Zugangswege, Terrassensitzplatz, Gartengestaltung etc. - in instandsetzungsbedürftigem und weitgehend vernachlässigten Zustand
• Die haustechnischen Anlagen und Leitungen sind laut den bei der Befundaufnahme gemachten Angaben der Eigentümer funktionstüchtig, allerdings ist die zentrale Heizanlage/der Gaskessel bereits über 30 Jahre alt und daher in naher Zukunft zu ersetzen. Weiters ist möglicherweise eine Verlegung des Heizraums vom Nebengebäude ins Hauptgebäude sinnvoll, um eine effizientere Nutzung zu ermöglichen, und allenfalls die Nutzung des Grundstücks zu optimieren. Eine Überprüfung von Haustechnik und Sanitäraustattung durch die Sachverständige ist nicht erfolgt, sodass diesbezügliche Mängel nicht ausgeschlossen werden können.
• Für die Heizanlage bestand vor dem Anschluss an das Erdgasnetz eine Flüssiggas-Tankanlage, für dessen Betrieb ein Flüssiggastank auf dem Grundstück nahe der südöstlichen Grundgrenze zum Nachbargrundstück errichtet worden ist. Laut Eigentümerangaben wurde dieser im Zuge der Umstellung der Heizanlage ordnungsgemäß entleert/entsorgt.
745 m²
210,80 m²
Bauland-Wohngebiet - 3WE (maximal drei Wohneinheiten zulässig)
Laut Eigentümerangaben ist die Liegenschaft durch die Familie genutzt und bestehen keine Miet- Pacht- oder sonstige Nutzungsverträge.
Für die Wertermittlung wird von Bestandfreiheit ausgegangen.
31.7.2026
420.000,00 EUR
Zum Bewertungsstichtag war das Wohngebäude mit Sanitäreinrichtungsgegenständen sowie Einbauküchen in den beiden Wohnungen ausgestattet.
Sanitärraumausstattung:
• im EG: WC-Raum: Hänge-WC in weißer Sanitärkeramik; Badezimmer: Einbaubadewanne/Glasspritzschutz, Waschtischverbau mit Unter- und Oberschrank, Hänge-WC, Waschmaschinenanschluss;
• im DG: WC-Raum: Hänge-WC und Handwaschbecken in weißer Sanitärkeramik, im Badezimmer: Eckbadewanne verfliest, Hänge-WC, verglaste Eckdusche Waschtischverbau mit Unter- und Seitenschränken
Einbauküchen:
• im EG: Einbauküche mit Ober- Unterschränken sowie Hochschränken mit einer Kochinsel, Einbaugeräten, Einbaumöbel weiße glatte Oberflächen
• im DG: u-förmig angelegte Einbauküche mit Ober- Unterschränken Einbaugeräten, Einbaumöbel Oberflächen in Holzoptik
Siehe dazu auch die Fotodokumentation im Anhang des Gutachtens.
7.000,00 EUR
Im C-Blatt der Liegenschaft sind zu den bewertungsgegenständlichen Anteilen mehrere Pfandrechte eingetragen und die Einleitung des Versteigerungsverfahrens vermerkt. Weiters ist unter C-LNR 2 ein Wohnungsrecht für Frau Johanna Herzog, geboren am 12.3.1924, einverleibt. Die Wohnungsberechtigte ist laut Auskunft der Liegenschaftseigentümer sowie laut Angaben des Gerichts per Bewertungsstichtag bereits verstorben gewesen, sodass diese Last löschungsfähig ist.
Unter C-LNR 9 ist ein Veräußerungsverbot zugunsten von Land Niederösterreich und unter C-LNR 8 ein diesbezügliches Pfandrecht für das Land Niederösterreich eingetragen. Laut Auskunft von Frau Eva Herzog, Liegenschaftsmiteigentümerin, und laut Angaben bei der Wohnbauförderungsstelle für NÖ wurde die zugrundeliegende Schuld bereits ausbezahlt.
Da die Lasten C-LNR 2 und C-LNR 9 laut den erhaltenen Informationen löschungsfähig sind, und die Versteigerungsanmerkung und die Pfandrechte bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen sind, versteht sich der Verkehrswert lastenfrei
Die Wertermittlung versteht sich unter den Prämissen
o der Kontaminationsfreiheit
o der Bestandfreiheit sowie
o der Lastenfreiheit (C-LNR 2 und 9 sind laut vorliegenden Informationen löschungsfähig).
Ermittelt wurde der Verkehrswert der je 1/2 Anteile B-LNR 4 und 5 an der Liegenschaft EZ 517 GB 04315, in natura ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit der Liegenschaftsadresse 2551 Enzesfeld-Lindabrunn, Hernsteinerstraße 125, ident Talleitengasse 2, unter Berücksichtigung aller im Befund des Bewertungsgutachtens geschilderten Umstände und Annahmen zum Stichtag 31.7.2026.
Auf den Inhalt des Langgutachtens wird ausdrücklich verwiesen.
Das Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Mag. Regina Hemmer-Halbwidl, MSc
2544 Siebenhaus-Schönau, Rebschulgasse 4/26