Versteigerung - Badehaus (Superädifikat)
19 E 3873/25w
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
11.11.2026
am 14.01.2027 um 09:30 Uhr
Verhandlungssaal A, EG
01/707 63 17 392817
Die Besichtigung ist grundsätzlich von der verpflichteten Partei zu dulden. Sollte der Zugang nicht gewährleistet werden, kann über schriftlichen Antrag (einlangend bei Gericht mindestens 2 Wochen vor dem Versteigerungstermin) ein Besichtigungstermin mit Schlosser festgesetzt werden. Vorläufig wird von Amts wegen ein Besichtigungstermin ohne Beisein einer Amtsperson (und ohne Schlosser) festgesetzt für:
17.12.2026, 13 Uhr
Werktags von 08:00 bis 12:00 Uhr, Zimmer 236, 2. Stock
Die Versteigerungsbedingungen, die auf die Liegenschaften sich beziehende Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen umstehend bezeichneten Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeiten eingesehen werden. Bei dem umstehend bezeichneten Exekutionsgericht sind Ablichtungen des gesamten Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Das Schätzgutachten sowie dessen Kurzfassung sind aus der Ediktsdatei zu ersehen (www.edikte.justiz.gv.at).
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt
Gemäß § 179 EO ist das Vadium ausschließlich in Form von Sparbuches mitzubringen.
Gemäß § 180 Abs 2 EO ist das erlegte Vadium bis zum vollständigen Erlag des Meistbot oder bis zur rechtskräftigen Versagung des Zuschlags in gerichtlicher Verwahrung zu halten.
Alle Bieter müssen einen gültigen Lichtbildausweis mitbringen und ihre Staatsbürgerschaft mittels geeigneter Dokumente nachweisen (Führerschein allein ist NICHT ausreichend). Erfolgt die Zuschlagserteilung an einen Ausländer, wird der Zuschlag unter dem Vorbehalt erteilt, dass dieser Zuschlag erst bei Vorliegen der nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz erforderlichen Genehmigung rechtswirksam wird.
VOLLMACHTEN müssen beglaubigt sein. Ein Vertreter einer juristischen Person, wie einer GmbH oder OG etc, hat einen aktuellen Firmenbuchauszug vorzuweisen.
Die verpflichtete Partei hat nicht bekanntgegeben, dass sie auf die Steuerbefreiung gemäß
§ 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994 verzichtet.
Der Ersteher erwirbt im Zwangsversteigerungsverfahren – sofern nichts anderes angekündigt wird – grundsätzlich lastenfrei. Ausgenommen davon sind stets Lasten aus (Abgaben)bescheiden mit dinglicher Wirkung, weil solche Lasten auf den Ersteher übergehen.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 32 WEG 2002 samt Benützungsregelung gemäß § 17 WEG 2002
die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG)
die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3 WEG)
die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen eines Mieters soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§42 a MRG)
Benützungsregelung
Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers werden der Aufteilungsschlüssel, die Abrechnungseinheit und die Abstimmungseinheit nicht berührt (§ 32 Abs 7 WEG)
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Allgemeine Aufforderung
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sei zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft selbst nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme der Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschlägen, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Erstehers und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden müssen.
Aufforderung zur Anmeldung dinglicher Recht am Superädifikat (§ 169 Z 4 EO)
Alle Personen, die dingliche Rechte an dem zu versteigernden Superädifikat in Anspruch nehmen, werden aufgefordert, ihre Rechte und Ansprüche beim Bezirksgericht Schwechat anzumelden, widrigens auf dieselben im Versteigerungsverfahren nur insoweit Rücksicht genommen würde, als sie sich aus den Exekutionsakten ergeben.
Ungültige Vereinbarungen
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke und andere Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
05222 Velm
332
362/12
22, 23
Kienersee I/Trockenzeile 17
2325 Velm
Einfamilienhaus, Superädifikat, Sonstiges
Die ggst. Liegenschaft mit der EZ 332, auf dem Grundstück 362/12, ist relativ eben gelegen, polygonal konfiguriert und verfügt lt. Grundbuch über eine Grundstücksfläche von insgesamt 9.321m². Es ist in 28 Parzellen unterteilt, wobei schlichtes Miteigentum besteht (insgesamt 18620 Anteile). Den BLNR 22 und 23 sind auf Basis des Kaufvertrages und gem. Grundbuchstand insgesamt 286/18620 Anteile zugeteilt. Die ggst. Parzelle Trockenzeile 17 ist eine eben gelegene, rechteckig ausgestaltete Mittelparzelle und verfügt über eine Fläche von rd. 286 m². Die ggst. Parzelle liegt in dritter Reihe zum Badeteich und hat keinen direkten eigenen Seezugang.
Auf dieser Parzelle befindet sich ein, Mitte der 90er Jahre in gekuppelter Bauweise errichtetes Wochenend-/Badehaus. Der rechtliche Bestand des errichteten Badehauses als Superädifikat begründet sich darin, dass nur ideelles/schlichtes Miteigentum aller Miteigentümer an der Liegenschaft EZ 332 besteht und den einzelnen Miteigentümern grundbücherlich keine selbständigen Grundflächen als geteilte selbständige Grundstücke gem. Grundbuch zugeschrieben sind.
Das ggst. Badehaus verfügt gem. Bestandsplan vom Jänner 2018 über eine (Wohn-)Nutzfläche von insgesamt rd. 120,99 m², die sich mit rd. 64,54 m² auf das Kellergeschoß und mit rd. 56,45 m² auf das Erdgeschoß aufteilt. Die innere Raumeinteilung im Kellergeschoß stimmt nicht mit dem Einreichplan überein, da das Badehaus nachträglich ausgebaut/erweitert wurde. Im Erdgeschoß gibt es noch eine Terrasse mit einer Fläche von rd. 14,44 m². Die (Nutz)Flächen teilen sich auf Basis des Einreichplans & einer tlw. Grobvermessung wie folgt auf die einzelnen Geschoße und Räumlichkeiten auf:
Räumlichkeiten auf:
Geschoß
Raum
Nutzfläche in m²
Freifläche in m²
gew. Fläche in m²
Gang
19,84
19,84
Bad
6,87
6,87
Keller
16,47
16,47
Keller
11,77
11,77
Geräteraum
9,59
9,59
(Wohn-)Nutzfläche Kellergeschoß
64,54
64,54
Wohnküche
52,23
52,23
Bad
4,22
4,22
Terrasse
14,44
4,33
(Wohn-)Nutzfläche Erdgeschoß
56,45
14,44
60,78
(Wohn-)Nutzfläche gesamt
120,99
14,44
125,32
Die technische Ausstattung sowie die Oberflächenmaterialien entsprechen den Anforderungen an modernes Wohnung. Der Erhaltungszustand kann als neuwertig bzw. sehr gut eingestuft werden.
Für das ggst. Gebäude fehlt lt. Auskunft der Gemeinde Himberg noch die Fertigstellungsmeldung. Für die entstehenden Kosten und Mühen sowie die damit verbundenen Risiken und Rechtsunsicherheiten hat der zugezogene Sachverständige einen pauschalen Marktanpassungsabschlag von iHv 2,5 % des Bauwertes vorgenommen.
Gemäß Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Himberg gelten für die ggst. Liegenschaft die Bestimmungen des Flächenwidumungs -und Bebauungsplans für die Kategorie „BS-10 Badeteich“. Lt. Auskunft der Gemeinde Himberg (Bauamt) ist prinzipiell eine ganzjährige Benützung der Seeanlage möglich.
Die ggst. Liegenschaft verfügt prinzipiell über alle notwendigen Anschlüsse. Der Strom wurde jedoch abgeschaltet bzw. ist derzeit kein Anschluss vorhanden. Die Beheizung erfolgt mittels Gaszentralheizung.
Da derzeit kein Strom im Gebäude vorhanden ist, liegt keine funktionierende Heizung und Warmwasserversorgung vor. Zudem gibt es auch Themen mit dem (verpflichtenden) Beitritt zur Wassergenossenschaft Kienersee I Trockenzeile (regelt künftig Wasser, Kanal, etc.). Derzeit gibt es keine öffentliche Wasserver- und Entsorgung. Kanal und Wasser werden aktuell von Frau Piringer zu Verfügung gestellt, sollen in Zukunft aber an das öffentliche Netz (Wasserversorgung Mödling und Kanal Münchendorf) angeschlossen werden. Seitens der Wassergemeinschaft ist auch geplant, zukünftig eine Vereinbarung hinsichtlich der Benützung der Privatstraße der Wassergemeinschaft Kienersee I für ihre Mitglieder abzuschließen. Derzeit ist hinsichtlich der Nutzung der Privatstraße nicht mit allen Eigentümern eine entsprechende Benützungsvereinbarung geschlossen worden.
Eine sofortige Benützung der Liegenschaft ist derzeit nur eingeschränkt möglich. Der Sachverständige hat hierfür einen Marktanpassungsabschlag iHv 2,5 % des Bauwertes vorgenommen.
Die außerbücherlichen Lasten belaufen sich auf Grundsteuer und Mahngebühren (Gemeinde Himberg) iHv. € 38,75 per 12/2025; € 74,50 per 08/2026; Strom, Kanal, Wasserabgaben (Frau Piringer) iHv. € 15.205,31 zum Stichtag und 08/2026; Mitgliedsbeitrag iHv. € 800,00 für die Wassergemeinschaft Kienersee I Trockenzeile.
Interessenten werden darauf hingewiesen, dass die BLNr. 22 und 23 gemeinsam mit dem Superädifikat Bauwerkskarteinummer 9 ausgeboten wird.
286 m²
120,99 m²
214.000,00 EUR
kein Zubehör
29.100,00 EUR
203.700,00 EUR
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt
Das Studium des Langgutachtens wird unbedingt empfohlen.
Interessenten wird empfohlen, die Liegenschaft vor dem Erwerb zu besichtigen.
Alle Edikte zum Fall:
2325 Velm, Kienersee I/Trockenzeile 17
2325 Velm, Kienersee I/Trockenzeile 17