Versteigerung - Gewerbeobjekt Bordellbetrieb
7 E 43/25f
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
15.05.2026
am 24.06.2026 um 09:00 Uhr
Bezirksgericht Voitsberg, 2. Stock Saal 55
031422166559
Nach telefonischer Voranmeldung von Montag bis Freitag in der Zeit zwischen 08:00 Uhr und 12:00 Uhr im Zimmer 58/2. Stock
63303 Voitsberg
1435
573/1
4
Dr. Niederdorfer Straße 26
8572 Bärnbach
gewerbliche Liegenschaft
Lage
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet der Stadtgemeinde Bärnbach im Bezirk Voitsberg in der Steiermark und liegt rund 35 Kilometer westlich von Graz. Die Stadt erstreckt sich über eine Fläche von 31,52 km² und zählt per 1. Jänner 2025 insgesamt 5.894 Einwohner. Bärnbach ist damit die drittgrößte Stadt im Bezirk und bildet gemeinsam mit den Nachbargemeinden ein wichtiges Zentrum der Weststeiermark.
Die Verkehrsanbindung Bärnbachs ist als gut einzustufen. Über die Landesstraße B70 (Packer Straße) besteht eine direkte Verbindung zur A2 Südautobahn. Die nächstgelegenen Anschlussstellen befinden sich in Mooskirchen (ca. 10 km entfernt) sowie über den Packsattel. Die Stadt ist an das Netz der Graz- Köflacher-Bahn (GKB) angeschlossen. Der Bahnhof Bärnbach bietet regelmäßige S-Bahn-Verbindungen nach Graz Hauptbahnhof sowie in Richtung Köflach. Darüber hinaus bestehen regionale Busverbindungen, insbesondere in Richtung Voitsberg, Köflach und Graz, was eine gute öffentliche Erreichbarkeit gewährleistet.
Die städtische Infrastruktur ist gut ausgebaut. Mit dem Weststeirischen Einkaufszentrum (WEZ) befindet sich ein wichtiges regionales Handelszentrum direkt in Bärnbach. Im Bildungsbereich verfügt die Stadt über eine Volks- und Mittelschule sowie eine Musikschule. Ein städtischer Kindergarten und weitere Kinderbetreuungseinrichtungen sind vorhanden. Auch die Nahversorgung und medizinische Grundversorgung sind sichergestellt; weiterführende medizinische Angebote stehen im benachbarten Voitsberg und in Graz zur Verfügung.
Die wirtschaftliche Entwicklung Bärnbachs war historisch eng mit dem Braunkohleabbau und der Glasindustrie verbunden. Nach der Stilllegung des Dampfkraftwerks Voitsberg III und dem Ende des Kohlebergbaus hat sich die Wirtschaftsstruktur gewandelt. Heute ist die Stadt vor allem durch Klein- und Mittelbetriebe geprägt. Bedeutende Betriebe wie der Auspuffhersteller Remus sind in Bärnbach angesiedelt. Dennoch pendeln rund 70 bis 80 Prozent der erwerbstätigen Bevölkerung zur Arbeit in benachbarte Gemeinden oder nach Graz. Insgesamt zeigt sich eine stabile wirtschaftliche Lage mit positiver Tendenz im Wohn- und Dienstleistungssektor.
Mikrolage
Die Liegenschaft befindet sich in der Dr.-Niederdorferstraße 26 in Bärnbach, im nördlichen Bereich des Stadtgebiets. Sie liegt in einem durchmischten Gewerbegebiet mit Übergang zu angrenzenden Wohnzonen.
Die Lage zeichnet sich durch eine gute Erreichbarkeit und eine funktionierende gewerbliche Umgebung aus, die von Werkstätten, kleinen Betrieben und Gastronomiebetrieben geprägt ist.
Verkehrstechnisch ist die Anbindung als sehr gut zu beurteilen. Über die Dr. Niederdorfer Straße besteht eine direkte Verbindung zur B 70 (Packer Straße), die in wenigen Fahrminuten Anschluss an die A2 Südautobahn (Anschlussstelle Mooskirchen) bietet. Auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist gegeben: Der Bahnhof Bärnbach, mit S-Bahn-Verbindung nach Graz, befindet sich in fußläufiger Entfernung. Zusätzlich bestehen regionale Busverbindungen entlang der Landesstraße.
Die gegenständliche Liegenschaft erstreckt sich von der Dr. Niederdorfer Straße in Richtung Westen. Sie steigt von der Straße nach Westen an und weist im bebauten Bereich eine grundsätzlich rechteckige Konfiguration auf.
Die Zufahrt erfolgt über einen Schotterweg entlang der südlichen Grundgrenze, welcher zu einem ebenen Parkplatz an der Rückseite des Gebäudes führt. Westlich des Gebäudes beziehungsweise des vorgelagerten Parkplatzes ist ein hammerförmiger Teil des Grundstücks
bewaldet. Das Waldgrundstück steigt vom Parkplatz steiler an, so dass die Abgrenzung zwischen Parkplatz und Wald teilweise durch eine Steinschlichtung gestützt werden musste. Teile des Grundstücks westlich und südlich des Baukörpers sind vom Niveau zur Straße beziehungsweise zur Zufahrt angeschüttet worden.
Flächenwidmung
Die Liegenschaft ist im geltenden Flächenwidmungsplan GG – Gewerbegebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,6 ausgewiesen.
Aufschließung
Am Grundstück sind Anschlüsse für Wasser und Strom vorhanden. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über den öffentlichen Schwemmkanal, die Mehrungsbeseitigung durch die Müllabfuhr der Gemeinde.
Zufahrt
Die verkehrstechnische Erschließung der Liegenschaft erfolgt direkt vom öffentlichen Gut.
Bodengüte/Kontaminationen
Es konnten augenscheinlich keine Merkmale einer Kontaminierung oder einer minderwertigen Bodenqualität festgestellt werden, es wird jedoch darauf hingewiesen, dass zur Beurteilung dieser Merkmale ein gesondertes Gutachten eines dafür befugten Sachverständigen notwendig ist. Es wird daher im folgenden Gutachten auf diese Merkmale nicht weiter eingegangen und bei der Bewertung von einer nicht kontaminierten und ausreichend tragfähigen Liegenschaft ausgegangen.
Bewilligungen
Es bestehen diverse Abweichungen im Inneren zu jenen Planunterlagen, die bei der Baubehörde aufliegen.
Der teilweise Ausbau des Spitzbodens ist jedenfalls nicht von den Bewilligungen umfasst. Im Obergeschoss wurde ein Raum zu einem Duschraum umfunktioniert.
Gebäude
Das bewertungsgegenständliche Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet und besteht aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Der Spitzboden ist teilweise als Dachboden genutzt und teilweise (ohne Bewilligung) zu Wohnzwecken ausgebaut.
Das Gebäude ist L-förmig konfiguriert. Ein Gebäudetrakt verläuft mit seiner Längsachse vom Norden nach Süden und ist mit einem Krüppelwalmdach eingedeckt. In diesem Bereich wurden nach Osten und nach Westen orientiert, jeweils Gaupen ausgebaut. Der zweite Baukörper ist mit seiner Gebäudelängsachse etwa vom Westen nach Osten ausgerichtet. Dieser Gebäudeteil ist mit einem Satteldach eingedeckt. Die Dachhaut des Gebäudes besteht aus Eternit.
Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, im Sockelbereich wurde Bitumen-Anstrich aufgebracht. Das Objekt wurde in der Vergangenheit als Bordell, danach als Flüchtlingsunterkunft und in der jüngeren Vergangenheit wieder als Bordell genutzt.
Der gesamte Ausstattungsgrad ist sehr inhomogen und weist diverse Mängel auf. Es bestehen sehr viele Hinweise darauf, dass die Ausführungsarbeiten in Eigenregie und nicht durch Professionisten durchgeführt wurden.
Die Fenster wurden weitestgehend durch Kunststofffenster mit Isolierverglasung ersetzt, die außen liegenden Fensterbänke sind im gestrichenem Alublech ausgeführt. Die Türen im Inneren sind als einfache Vollbautüren ausgeführt, teilweise wurden die Türen mit (schwarzer) Farbe gestrichen.
Das Gebäude wird im Keller als Lager- und Kellerbereich sowie für den Heizraum genutzt, weiters befindet sich im Keller ein vom derzeitigen Eigentümer nachträglich eingebautes Büro. Die Heizung erfolgt über eine Warmwasserzentralheizung und Radiatoren in den Räumen. Als Wärmequelle dient ein Ölbrenner im Keller. Der Tank befindet sich im Tankraum, der ebenfalls im Keller untergebracht ist.
Die Funktionsfähigkeit der Heizung sei nach Angaben des Verpflichteten gegeben. Dies konnte anlässlich der Befundaufnahme nicht überprüft werden. Es liegen weder ein Wartungsbuch noch ein Servicevertrag für die Heizanlage vor. Die Elektrik im Gebäude befindet sich nicht am Stand der Technik und ist jedenfalls zu überprüfen.
Das Erdgeschoss umfasst den Bordellbetrieb mit Barbereich und den sogenannten Intimzimmern mit Duschen (Dampfdusche) und Whirlpoolwannen sowie WC´s und einer Sauna. Die Gehbeläge sind ebenso wie die Sanitärbereiche großteils mit keramischen Fliesen und teilweise mit Laminat ausgestattet. Die Wände sind hauptsächlich gespachtelt und gestrichen, einige Wände sind tapeziert, es sind teilweise sind abgehängte Deckenuntersichten montiert, und teilweise wurden auch Wände mit Paneelen verkleidet.
Das Obergeschoss wird innenhofseitig vom Laubengang über eine innenliegende Holztreppe erreicht. Im Obergeschoss befinden sich 2 Wohnungen sowie Zimmer für die Bediensteten. Die Wohnungen im Obergeschoss sind verwinkelt, die Gehbeläge bestehen hauptsächlich aus Laminat und aus Spannteppich. Die Wände sind großteils gespachtelt und gestrichen und teilweise tapeziert. Die Sanitärräume wurden keramisch verfliest, die Ausstattung der verfliesten Sanitärräume wurde in einfacher Qualität ausgeführt. Das Obergeschoss ist mit Dachschrägen ausgebaut, teilweise sind Deckenuntersichten mit Weichholz verkleidet. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über elektrische Boiler.
Zustand
Das Gebäude weist eine nicht mehr zeitgemäße Bauausführung, eine inhomogene Ausstattung und eine verwinkelte Raumaufteilung auf. Die Fliesen, Materialien, Farben und die Sanitärausstattung entsprechen den individuellen geschmacklichen Vorstellungen des Eigentümers und der Nutzung.
Auch wenn vom Eigentümer in der jüngeren Vergangenheit punktuell diverse Erneuerungen und Instandsetzungen durchgeführt wurden sind der Zustand des Gebäudes, insbesondere der Ausstattung als schlecht und mit hohem Instandsetzungsbedarf zu bezeichnen. Lichtschalter, Steckdosen und Übertritte sind zu ergänzen oder zu erneuern. Das gesamte Objekt befindet sich in einem ungepflegten Zustand.
Im Keller und am Dachboden sind Hausrat, Bauabfälle und Gerümpel gelagert.
Netto-Grundflächen
Keller
Raum m²
Keller 1 15,47
Abstellraum Keller 17,02
Keller 2 38,60
Keller 3 45,54
Keller 11,01
Keller 5 2,99
Keller 6 3,60
Vorraum 1 6,30
Keller 7 6,90
Keller 8 3,15
Vorraum 2 3,90
Keller 9 19,53
Keller 10 16,00
Vorraum 3 1,40
Summe 191,41
Erdgeschoss
Raum m²
1 43,88
2 19,04
3 3,74
4 19,64
5 8,48
6 2,89
7 2,40
8 2,40
9 16,00
10 6,40
11 14,80
12 13,00
13 4,03
14 13,55
15 19,50
16 6,17
17 1,80
18 4,90
19 9,63
20 3,96
21 8,58
22 2,70
23 3,36
24 6,24
25 2,64
26 4,16
27 10,43
28 8,71
Summe 263,03
Dachgeschoss
Raum m²
Vorraum 2,00
Vorraum 2,53
DU 5,06
Vorraum 1,21
Speis 2,52
Wohnküche 13,26
Schlafzimmer 15,69
Schlafzimmer 14,96
Wohnküche 24,36
WC 2,94
Vorraum 9,72
Bad 6,78
Vorraum 9,88
Zimmer 14,10
Zimmer 19,07
DU 1,94
Gang 14,76
Zimmer 7,23
Zimmer 7,39
Zimmer 7,34
Zimmer 8,15
Zimmer 19,35
Zimmer 7,14
Zimmer 7,19
DU 2,70
WC 1,10
WC 1,08
Summe 229,45
Außenanlagen
Die Außenanlagen bestehen aus einer einfachen Zaunanlage (Maschendraht), mit der der Innenhof gesichert ist und der Steinschlichtung.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind folgende Lasten:
C-LNr. 1 a 190/1942 3031/1955 2640/2018 2942/2018
DIENSTBARKEIT der Duldung von Bergschäden gem Pkt 3 Bergschadensverzichtserklärung 1942-01-12 über die im Lageplan 1941-09-10 näher bezeichneten, blau umrandeten Grenzstücke des Gst 573/1 für Bergbucheinlage EZ 9 'Steinkohlen-Bergbau bei Mitterdorf'
b 276/2002 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 103
C-LNr. 2 a 3693/1980 275/2002 2640/2018
DIENSTBARKEIT der Erdgasleitung gem Pkt 1 2 Dienstbarkeitsvertrag 1980-06-27 hins Gst 573/1 für Steirische Ferngas-Gesellschaft mit beschränkter Haftung
b 276/2002 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 103
C-LNr. 3 a 1563/1979 275/2002 2640/2018
DIENSTBARKEIT Verlegung von Erdgasleitungen gem Pkt 1 2 Dienstbarkeitsvertrag 1979-02-19 hins Gst 573/1 für Steirische Ferngas-Gesellschaft mit beschränkter Haftung
b 276/2002 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 103
C-LNr. 4 a 276/2002
DIENSTBARKEIT Schadensverzicht gem. Pkt. VII. Kaufvertrag 2001-06-11 für GKB-Bergbau GmbH
im Wert von EUR 0,--.
Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Theke in der Bar mit Gastrogeräten (Geschirrspüler, Kühlladen, Spüle, in ungepflegtem Zustand) im Wert von EUR 1.000,--.
4.296 m²
306.000,00 EUR
Theke mit Gastrogeräten (Geschirrspüler, Kühlladen, Spüle). Die Geräte befinden sich in ungepflegtem Zustand.
1.000,00 EUR
30.700,00 EUR
153.500,00 EUR
Langgutachten (pdf) (1434 KB)
Fotodokumentation (7828 KB)
Pläne (3545 KB)
Bestandsplan (1888 KB)
Baubewilligung (11190 KB)
Teilbenützungsbewilligung (4199 KB)
Bordellbewilligung (1930 KB)
E-Attest (7538 KB)
Energieausweis (2580 KB)
nicht verfügbar
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