Versteigerung - Top 21
33 E 33/23z
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
09.04.2025
am 12.05.2025 um 11:30 Uhr
1120 Wien, Schönbrunner Straße 222-228/3/5/Saal A; Eingang Ruckergasse
01/815 80 20 DW 722
21.4.2025, 16:00 bis 18:00 Uhr
Der Verpflichtete sowie Dritte (Mieter und andere Nutzungsberechtigte) haben die Besichtigung der Wohnung jedem Interessierten zu gestatten bzw. zu dulden (§ 176 Abs 1 EO). Wird die Besichtigung verweigert, so kann sie mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durch kostenpflichtige zwangsweise Öffnung der Wohnung erfolgen.
1120 Wien, Schönbrunner Straße 222-228/3/5/Zimmer 27; Montag - Freitag 8:30 - 12:00 Uhr
01305 Meidling
2128
.1221
31
Wolfganggasse 23 / Steinbauergasse 19
1120 Wien
Eigentumswohnung
Liegenschaft (Beschreibung):
EZ 2128 Grundbuch 01305 Meidling 55/1354 Anteile, BLNr 31, Top 21
Die Liegenschaft befindet sich im 12. Bezirk und gehört zur Katastralgemeinde Meidling. Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist gut und mittels Individualverkehrs gut.
Der Stand der Reparaturrücklage für die gesamte Liegenschaft beträgt zum Bewertungsstichtag ca. EUR 5.000,--. Der aktuell niedrige Stand ergibt sich wegen unlängst durchgeführten Leitungserneuerungen. Bis auf die laufenden Instandhaltungsarbeiten und kleinere Reparaturen sind im Moment keine größeren Arbeiten im Haus geplant.
Im Zuge des Ausbaus des Dachbodens zu Wohnungen wurde auf Kosten eines Miteigentümers eine Liftanlage errichtet. Das ausschließliche Nutzungsrecht an der Liftanlage steht dem jeweiligen Eigentümer der Top 25 zu. Dieser hat die Berechtigung auch anderen Miteigentümern oder Mietern die Benützung des Liftes gegen Übernahme der anteiligen Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten zuzusagen.
Die Wohnung ist im 3. Stock straßenseitig sowohl in die Wolfganggasse als auch in die Steinbauergasse gelegen und wie folgt angeordnet: Vom Vorraum (Eingangsbereich der Wohnung Top 21 mit integrierter Küche (Fotos 7+8) gelangt man in einen mit einer Holzkonstruktion abgetrennten Wasch- und Duschbereich (Fotos 9-11) sowie auch in das Zimmer 1 (Fotos 12-14). Vom Zimmer 1 gelangt man weiter in das Zimmer 2 (Eckzimmer) in dem mit einer Holzkonstruktion ein Schlafbereich abgetrennt wurde (Fotos 15-17). Die Wohnnutzfläche der Wohnung Top 21 laut Einreichplan, welche für die folgende Bewertung herangezogen wird, beträgt 62,18 m².
Es bestehen folgende Abweichungen vom bewilligten Einreichplan über bauliche Änderungen vom 28.02.1996 (Baukonsens), die somit nicht baubehördlich genehmigt sind:
• Der plangemäße Dusche- und WC-Einbau im Vorraum wurde baulich nicht ausgeführt, die Küche ist im Vorraum integriert.
• Im Vorraum wurde durch Errichtung einer Holzkonstruktion ein abgetrennter Wasch- und Duschbereich geschaffen.
• Der im Plan als Wohnküche eingezeichnete Raum ist ein Zimmer ohne Küchenbereich.
• Im Eckzimmer wurde mit einer Holzkonstruktion ein separater Schlafbereich geschaffen.
Die Beheizung der Wohnung und die Warmwasseraufbereitung erfolgen mittels einer Gaskombitherme im Wasch- und Duschbereich (Foto 9). Die Fenster sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Die Türen sind Holztüren mit lackierten Zargen. Im Vorraum mit dem abgetrennten Wasch- und Duschbereich sind die Böden mit einem Kunststoffbelag versehen. In den beiden Zimmern sind Melanböden verlegt. Der Elektroverteiler mit den Sicherungen, sowie die Zähler für Strom und Gas befindet sich im Vorraum (Fotos19+20). Es wird darauf hingewiesen, dass der Zustand der Elektroanlage nicht mehr dem Stand der Technik entspricht.
Zum Bewertungsstichtag ist in der Wohnung Top 21 kein WC vorhanden. Es handelt sich somit in Natura um eine Substandardwohnung Kategorie „D“. Laut der bei der Befundaufnahme erhaltenen Auskunft steht den Mietern der Top21 das der Wohnung gegenüberliegende Gang-WC zur alleinigen Nutzung zur Verfügung (Foto 21).
Die unter C-LNr 7a (gemäß Pkt. V. des Wohnungseigentumsvertrages vom 25.04.1996) eingetragene Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen besagt im Wesentlichen, dass die Aufteilung aller Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage im Verhältnis der Nutzflächen vorgenommen werden. Die unter C-LNr 106a (gemäß Punkt V. des Nachtrages zum Wohnungseigentumsvertrag vom 30.03.2012) eingetragene Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen besagt zusätzlich zu obiger Vereinbarung. dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Wartung, Instandhaltung, Sanierung, laufende Erneuerung (Instandsetzung) und Reparatur seines Wohnungseigentumsobjektes selbst auf eigene Kosten vorzunehmen. Die den Wohnungseigentumsobjekten zuzuordnenden Teile sind in der Vereinbarung detailliert angeführt. Die unter C-LNr 107a (gemäß Punkt V. des Nachtrages zum Wohnungseigentumsvertrag vom 30.03.2012) eingetragene Benützungsregelung regelt die Benutzung des vom Eigentümer der Top 25 nachträglich eingebauten Liftes durch Miteigentümer oder Mieter gegen Übernahme der anteiligen Kosten. Für die Liftkosten wurde eine der Vereinbarung entsprechende separate Abrechnungseinheit „Personenlift“ gebildet.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung laut dem Verpflichteten, abweichend von den Prämissen des Sachverständigengutachtens sowie dessen Ergänzung, nunmehr bestandfrei ist, weshalb sich der Schätzwert ergibt.
Im Übrigen wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen, das zum Bewertungsstichtag 20.11.2023 erstellt wurde.
Lasten:
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
allfällige Rückstände an Steuern und öffentlichen Abgaben.
Allenfalls nicht in der Verteilungsmasse Deckung findende und durch ein Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG besicherte Forderungen.
Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 19 WEG gem Pkt V Wohnungseigentumsvertrag 1996-04-25
Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 gemäß Punkt V. Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag 2012-03-30
Benützungsregelung gem § 17 WEG 2002 gemäß Punkt V. Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag 2012-03-30
436 m²
62,18 m²
163.000,00 EUR
kein Zubehör
16.300,00 EUR
81.500,00 EUR
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Im oben genannten Schätzwert ist keine Umsatzsteuer enthalten. Eine Mitteilung gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994 i.d.g.F. hat die Verpflichtete nicht abgegeben.
Anmerkungen:
Gemäß § 179 Abs 1 EO kann das Vadium nur in Form von Sparurkunden erlegt werden.
Ein amtlicher Lichtbildausweis (REISEPASS! Führerschein genügt nicht) und ein Staatsbürgerschaftsnachweis, gegebenenfalls ein Firmenbuchauszug bzw eine Spezialvollmacht sind mitzubringen.
Die auf die Liegeschaft sich beziehenden Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können bei diesem Gericht eingesehen werden. Hier sind auch die Ablichtungen des gesamten Schätzgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Eine Kurzfassung des Schätzgutachtens ist aus der Ediktsdatei zu ersehen.
Das ursprüngliche Gutachten (Bewertungsstichtag 20.11.2023) wurde am 30.11.2023 ausgefertigt. Auf Antrag der verpflichteten Partei wurde am 16.02.2025 ein Ergänzungsgutachen erstellt.
Nachträglich wurde dem Gericht von der verpflichteten Partei mitgeteilt, dass die Wohnung nunmehr bestandsfrei ist. Der Verkehrswert der Top 21 entspricht daher dem im Ergänzunsgutachten ermittelten Sachwert in Höhe von EUR 163.000,--.
Es wird daher allen Interessenten das genaue Studium sowohl des ursprünglichen Gutachtens als auch des Ergänzungsgutachtens nahegelegt.
Zur Nachricht
Die Versteigerungsbedingungen, die auf die Liegenschaften sich beziehenden Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen in der während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit eingesehen werden.
Beim Bezirksgericht Meidling sind Ablichtungen des gesamten Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich.
Allgemeine Aufforderung
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigenfalls sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaften selbst nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme der Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen
öffentlichen Abgaben
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Versteigerung berichtigt werden würden.
Ungültige Vereinbarungen
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder andere Vorteile könne nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
MERKBLATT FÜR ZWANGSVERSTEIGERUNGEN
Im Folgenden wird hier versucht, die häufigsten Fragen im Rahmen der Zwangsversteigerung in Wien zu klären.
* ALLGEMEINES:
Wenn der Eigentümer einer Liegenschaft (Grundstück, Haus, Wohnung udgl) seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt, können seine Gläubiger in letzter Konsequenz den zwangsweisen Verkauf seiner Liegenschaft (Zwangsversteigerung) begehren. Im Verfahren trägt der Eigentümer die Bezeichnung „Verpflichteter”. Das Bezirksgericht bereitet die Zwangsversteigerung vor und leitet den Versteigerungstermin. Das Verfahren ist durchaus mit einem Verkauf einer Liegenschaft zu vergleichen, wobei die fehlende Zustimmung des Eigentümers durch den vom Gericht erteilten „Zuschlag” ersetzt wird. Der „Käufer” heißt im Versteigerungsverfahren „Ersteher”.
* GEGENSTAND DER VERSTEIGERUNG:
Zur Versteigerung gelangen Grundstücke, Wohnungen, Häuser, Betriebsgebäude udgl. Zum genauen Gegenstand wird auf das Edikt und das Schätzgutachten samt Beschreibung verwiesen. Für das Flächenausmaß bzw die Nutzfläche wird vom Gericht keine Haftung übernommen. Ob auch Zubehör mitversteigert wird, ist ebenfalls dem Edikt zu entnehmen (Internet Ediktsdatei www.edikte.justiz.gv.at). Das vollständige im Akt erliegende Sachverständigengutachten enthält eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft, Fotos und Pläne.
* BESICHTIGUNGSTERMIN
Ein Interessent hat die Möglichkeit, vor der Versteigerung die Liegenschaft (Wohnung, Haus etc) zu besichtigen. Die verpflichtete Partei und allfällige Mieter haben die Besichtigung grundsätzlich zu dulden. Zum Zweck der Terminkoordination kann ein Besichtigungstermin von Amts wegen festgesetzt werden; bei diesem Termin ist weder ein Gerichtsvollzieher noch ein Schlosser anwesend (außer es wird anderes kundgemacht). Wenn Besichtigungstermine erfolglos bleiben, kann bei Gericht ein Antrag auf Durchführung eines Besichtigungstermins unter Beiziehung eines Schlossers gestellt werden. Der Interessent oder Ersteher muss die Kosten der Besichtigung nicht tragen. Es wird um Verständnis ersucht, wenn auf Grund der angespannten personellen Lage der Gerichte ein weniger als zwei Wochen vor der Versteigerung beantragter Besichtigungstermin in vielen Fällen nicht durchgeführt werden kann.
* TEILNAHME AN DER VERSTEIGERUNG:
Die Liegenschaft darf jedermann mit Ausnahme des Verpflichteten oder seines Vertreters erwerben. Es empfiehlt sich, bei der Versteigerung persönlich anwesend zu sein. Sollten sich ein Interessent aber vertreten lassen, ist es nötig, dass der Vertreter eine öffentlich beglaubigten Spezialvollmacht vorweist. Eine Vollmachtsurkunde kann bei einem Notar oder Bezirksgericht gebührenpflichtig beglaubigt werden. (Beispiel der Formulierung: „Ich, XX, geb..., Beruf..., wohnhaft..., bevollmächtige YY, geb..., Beruf..., wohnhaft..., mich bei der am .... vor dem Bezirksgericht ... stattfindenden Versteigerung der Liegenschaft Grundbuch..., EZ.... zu vertreten.) Ein Vertreter einer juristischen Person wie GmbH, OHG etc hat einen aktuellen Firmenbuchauszug vorzuweisen. Es ist auch möglich, dass mehrere Personen eine Liegenschaft gemeinsam ersteigern (Bietergemeinschaft).
WIENER AUSLÄNDERGRUNDVERKEHRSGESETZ: Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten: (1) natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen; (2) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben; (3) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind; (4) Vereine mit dem statutengemäßen Sitz im Inland, deren stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländern zusammensetzt. Die Bestimmungen des Gesetzes finden keine Anwendung auf Rechtsgeschäfte, bei denen Ehegatten als gemeinsame Erwerber auftreten und einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, sowie auf den Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft und ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.
Personen, welche die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION haben, werden wie Inländer behandelt (die Staatsbürgerschaft ist aber nachzuweisen)
Im Versteigerungsverfahren darf der Zuschlag an einen Ausländer nur erteilt werden, wenn er den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4) oder eine Bestätigung darüber vorliegt, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4). Zuständig für die Ausstellung des zitierten Bescheids und der zitierten Bestätigung ist die MA 35 - Referat Grunderwerb & EWR: 1200 Wien, Dresdnerstraße 93 (Tel: 4000-DW).
Am Beginn der Versteigerung MUSS daher - zusammengefasst - entweder (a) die österreichische Staatsbürgerschaft nachgewiesen werden oder (b) die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION oder (c) der entsprechende Bescheid bzw die entsprechende Negativbestätigung vorgewiesen werden.
Ein LICHTBILDAUSWEIS muss JEDENFALLS vorgelegt werden.
* VADIUM:
Das Vadium ist eine Sicherheitsleistung, die der Ersteher vor der Erteilung des Zuschlags ausschließlich in Form eines Sparbuches erlegen muss. Es muss sich um eine echte Spar-Urkunde handeln, ein sogenanntes „Online-Sparbuch“ entspricht nicht; ebenso sind Bargeld, Scheck odgl nicht zulässig. Über Personen, die ohne Vadium mitbieten, kann eine Geldstrafe bis 10.000 Euro verhängt werden. Bis zu einem Betrag von 15.000 Euro kann man ein bloßes Sparbuch mit Losungswort erlegen, über 15.000 Euro ist jedenfalls ein Namenssparbuch nötig. Der Inhaber des Sparbuchs muss verfügungsberechtigt sein. Es ist aber auch möglich, statt eines Namenssparbuchs mehrere (bloße Losungswort-) Sparbücher mit einer Einlage unter 15.000 Euro zu erlegen. Die Höhe des Vadiums beträgt 10% des Schätzwertes, mindestens aber 1.000 Euro, und wird mit dem Edikt verlautbart. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen.
* ABLAUF DER VERSTEIGERUNG:
Nach Aufruf der Sache erteilt der Richter alle nötigen Auskünfte. Das Schätzgutachten und ein aktueller Grundbuchsauszug liegen zur Einsicht auf. Es werden die Erklärungen betreffend die Lasten auf der Liegenschaft verlesen und erörtert. Weiters wird auf die Vadiumsverpflichtung hingewiesen und über verbotene Abreden (siehe unten) belehrt. Anschließend wird zum Bieten aufgefordert. Es muss zumindest das geringste Gebot, das idR (vorbehaltlich von Änderungen, die im Edikt enthalten sind) der halbe Schätzwert ist, geboten werden. Ob Versteigerungsstufen angeordnet werden, wird im Termin bekannt gegeben. Die Versteigerung wird fortgesetzt, solange höhere Anbote abgeben werden. Wenn ungeachtet einer zweimaligen Aufforderung kein höheres Anbot abgegeben wird, ist die Versteigerung zu schließen. Anschließend wird, sofern das Vadium erlegt und keinem allfällig erhobenen Widerspruch stattgeben wird, der Zuschlag erteilt. Dieser Beschluss wird ausgefertigt und den Parteien des Verfahrens sowie dem Ersteher zugestellt. Der Richter wird bekannt geben, ob noch ein Überbot möglich ist. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist und einer allfälligen 14-tägigen Überbotsfrist, ist die Erteilung des Zuschlags idR rechtskräftig. Ab Rechtskraft läuft die Erlagsfrist für das Meistbot (siehe unten).
* ÜBERBOT:
Wenn das Meistbot drei Viertel des Schätzwertes nicht erreicht, kann die Versteigerung durch ein Überbot unwirksam werden. Ein Überbot ist nur zu berücksichtigen, wenn der Überbieter sich bereit erklärt, einen das frühere Meistbot mindestens um ein Viertel übersteigenden Preis zu entrichten. Das Überbot ist innerhalb 14 Tagen nach öffentlicher Bekanntmachung der Zuschlagserteilung beim Exekutionsgericht anzubringen und gleichzeitig anzubieten, dass ein Viertel des Überbotes durch gerichtlichen oder notariellen Erlag von Bargeld oder Sparurkunden binnen sieben Tagen nach gerichtlicher Aufforderung sichergestellt werden wird. Der Ersteher kann das höchsten Überbot dadurch entkräften, dass er innerhalb dreier Tage sein Meistbot auf den Betrag des höchsten Überbots erhöht.
* VERBOTENE ABREDEN:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei der Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder nur nach gegebenen Maßstab der gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder andere Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Immer wieder treten „Makler“ an Interessenten vor der Versteigerung heran, und verlangen von den Kauflustigen Beträge dafür, dass sie den Preis bei der Versteigerung nicht hinauftreiben. Dabei handelt es sich um ungültige Abreden. Wenden Sie sich in solchen Fällen vor der Versteigerung an das Gericht.
* FINDET DIE VERSTEIGERUNG ÜBERHAUPT STATT?
Es kommt immer wieder vor, dass sich die Parteien sprichwörtlich in letzter Sekunde einigen und die Versteigerung entfällt. Sobald das Gericht von einer solchen Einigung erfährt, erlässt es ein entsprechendes Edikt und der Termin entfällt. Es empfiehlt sich, unmittelbar vor dem Versteigerungstermin in die Ediktsdatei zu sehen, ob der Versteigerungstermin noch aufrecht ist.
* KOSTEN:
Für den Erwerb der Liegenschaft hat der Ersteher das Meistbot binnen zwei Monaten nach rechtskräftiger Zuschlagserteilung samt 4 % Zinsen aus dem Meistbot (gerechnet ab dem Tag der Versteigerung bis zum Einlangen des Meistbots auf dem Konto) zu erlegen. Ausnahme: Das Meistbot wird innerhalb von 14 Tagen ab Erteilung des Zuschlags erlegt (dann keine Verzinsung); maßgeblich ist dabei, dass der gesamte Betrag auf dem bekanntgegebenen Konto WERTGESTELLT ist (§ 907a ABGB). Das entsprechende Bankkonto wird dem Ersteher nach der Versteigerung bekannt gegeben. Vom Meistbot kann das erlegte Vadium abgezogen werden. Bei den Zinsen empfiehlt es sich, die Höhe selbstständig auszurechnen und gerundet zu erlegen. Die exakte Höhe der Zinsen ermittelt das Gericht nach vollständiger Berichtigung des Meistbots. Sollte zu viel an Zinsen erlegt werden, bekommt der Ersteher den Überschuss umgehend zurück. Sollte zu wenig an Zinsen bezahlt worden sein, wird der Ersteher aufgefordert, den entsprechenden Betrag nachzuschießen. Es empfiehlt sich, das Meistbot umgehend zu erlegen, um die Zinsenbelastung gering zu halten.
Wenn der Ersteher mit der Bezahlung des Meistbots säumig ist, kann auf seine Kosten die Wiederversteigerung der Liegenschaft angeordnet werden. Er haften dann für die Differenz bei einem geringeren Meistbot („Ausfall am Meistbot”) in der zweiten Versteigerung und für sämtliche Kosten der Wiederversteigerung.
Neben dem Meistbot fallen noch weitere Kosten an:
(A) Kosten und Gebühren (1,1% Eintragungsgebühr (vom Meistbot) + Eingabengebühr) für die bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts.
(B) Grunderwerbssteuer (für deren Entrichtung sich der Ersteher selbstständig an das Finanzamt wenden muss): 3,5% vom Meistbot
(C) allfällige und vorläufige Kosten der Räumung/Übergabe (siehe unten)
* UMSATZSTEUER:
Werden Grundstücksgeschäfte im Zuge von Zwangsversteigerungsverfahren abgewickelt, ist eine dabei zu verrechnende Umsatzsteuer vom Leistungsempfänger (also vom Ersteher, wenn er Unternehmer oder eine juristische Person ist) abzuliefern:
1) Liegenschaftsverkäufe sind grundsätzlich von der USt befreit. 2) Der Verpflichtete kann aber für die USt optieren. Diesfalls wäre das Meistbot als Brutto-Betrag zu verstehen und die darin enthaltene 20% an USt dem Finanzamt abzuführen, also nur 80% bei Gericht zu erlegen. 3) Voraussetzung dafür ist aber, dass vom Verpflichteten binnen 14 Tagen ab Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht dies mitgeteilt wird. Wenn eine solche Erklärung vorliegt, wird darauf im Edikt ausdrücklich darauf hingewiesen.
* LASTEN:
Die Zwangsversteigerung ist vom Grundsatz geprägt, dass der Ersteher grundsätzlich eine lastenfreie Liegenschaft erwirbt. Das heißt, der Ersteher kann beantragen, dass nach Verteilung des Meistbotes sämtliche Pfandrechte gelöscht werden. Dieser Antrag ist am besten mit dem Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechtes zu stellen. In diesem Fall sollte man sich diesbezüglich an einen Anwalt oder Notar wenden. Das vom Ersteher bezahlte Meistbot wird zur Deckung aller Schulden verwendet; Gläubiger, deren Forderungen nicht gedeckt sind, gehen leer aus und haben nicht die Möglichkeit, sich gegen den Ersteher zu richten.
Hypothekargläubiger, deren Forderung befriedigt werden könnte, haben aber auch die Möglichkeit, dass Pfandrechte auf der Liegenschaft einverleibt bleiben (Schuldübernahme statt Barzahlung). In diesem Fall übernimmt der Ersteher die entsprechende Schuld des Verpflichteten, es vermindert sich aber das Meistbot in diesem Ausmaß. Ob nun ein Hypothekargläubiger auf Barzahlung verzichtet, erfährt man gesichert im Versteigerungstermin. Der Ersteher kann sich aber auch noch nach der Zwangsversteigerung mit einem Hypothekargläubiger einigen, dass er die Schuld übernimmt. Dies empfiehlt sich aber nur dann, wenn der Hypothekargläubiger bei der Verteilung des Meistbots jedenfalls zum Zug kommt. In der Praxis kommt dies gelegentlich bei Wohnbauföderungsdarlehen vor. Findet dieses Darlehen in der Masse Deckung, vereinbaren viele Ersteher (idR mit dem Amt der NÖ Landesregierung), dass das Darlehen übernommen wird und ersparen sich einen Teil des Meistbots. Falls Sie eine solche Vereinbarung treffen, liegt es an der Pfandgläubigerin, einen entsprechende schriftliche Bekanntgabe vor der Meistbotsverteilungstagsatzung an das Gericht zu erstatten.
Neben Pfandrechen ist - vor allem im ländlichen Raum - auf Dienstbarkeiten, Ausgedinge und Reallasten zu achten; also zB Wohnrechte, Wasserrechte, Wegerechte, Renten und dgl. ob diese Lasten zu übernehmen sind, ergibt sich aus dem Versteigerungsedikt. Jedenfalls zu übernehmen sind öffentlich rechtliche Lasten (zB die Verpflichtung einen öffentlichen Kanal oder die Stromleitung zu dulden).
Ein eigenes Kapitel sind Bestandverträge (Pacht oder Miete). Ein Ersteher ist wie ein Käufer grundsätzlich an bestehende Bestandverträge gebunden. Ob ein solcher vorliegt, ergibt sich oft aus dem Schätzgutachten samt Beschreibung bzw aus dem Edikt. In einigen Fällen kommt es aber auch vor, dass ein Mieter im Verfahren zunächst nicht auftaucht, sondern sich erst zu erkennen gibt, nachdem die Liegenschaft bereits verkauft wurde. Es wird vom Exekutionsgericht im Rahmen des Exekutionsverfahren nicht abschließend beurteilt, ob nun dieser Mietvertrag wirksam oder bloß vorgetäuscht ist. Hier unterscheidet sich das Risiko des Erstehers kaum von jenem eines außergerichtlichen Käufers. Wie der Käufer unterliegt auch der Ersteher dem Risiko, dass er in allfälligen Rechtsstreitigkeiten nach Eigentumsübergang die Frage klären lassen muss, ob nun ein wirksamer Bestandvertrag vorliegt oder nicht.
Abgabenschulden des Verpflichteten betreffend die Liegenschaft (Kanal-, Wassergebühren, Grundsteuer etc): Manche Abgaben sind von Gesetzes wegen vorzugsweise aus dem Meistbot zu befriedigen. Die anderen Abgaben werden im Verfahren grundsätzlich wie andere Lasten behandelt. Sie werden vom Meistbot im Rang der Forderung der Gemeinde berichtigt. Reicht das Meistbot nicht aus, so ist es gängige Praxis, dass die Gemeinde jene Forderungen gegen den Verpflichteten später vom Ersteher verlangen, soweit sie im Exekutionsverfahren nicht zum Zug gekommen sind. Die Höhe der aushaftenden Abgabenschulden sind dem Gericht nur bekannt, wenn die Gemeinde eine Forderungsanmeldung erstattet.
Eine wichtige SONDERREGELUNG gilt bei WOHNUNGSEIGENTUM betreffend im Sinn des § 27 Abs 3 WEG bevorzugte Forderungen: Diese Forderungen werden vorzugsweise aus dem Meistbot befriedigt. Wenn sie aber keine Deckung in der Verteilungsmasse finden, so sind sie vom Ersteher ZUSÄTZLICH zum Meistbot zu übernehmen.
* ÜBERGABE der Liegenschaft an den Ersteher:
Wenn dem Ersteher der Zuschlag rechtskräftig erteilt wurde und er das Meistbot samt Zinsen vollständig bezahlt hat, hat er Anspruch, dass ihm die Liegenschaft übergeben wird. Der Zuschlag ist dann rechtskräftig, wenn von den Parteien kein Rechtsmittel erhoben oder einem solchen nicht stattgegeben wurde, wenn die Überbotsfrist fristlos abgelaufen ist, oder der Ersteher ein allfälliges Überbot entkräftet hat. Bei Ausländern oder einer Liegenschaft im Grünland muss noch die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde eingeholt werden, was erfahrungsgemäß einige Monate Verzögerung mit sich bringt. Die Übergabe (Delogierung) ist bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu beantragen. Das Gericht führt wohl die Räumung durch, die Arbeitskräfte (Träger, Schlosser), Kartons und Transportmittel (LKW) muss jedoch der Ersteher bereit stellen, wobei er die Möglichkeit hat, diese Kosten binnen vier Wochen vom Verpflichteten bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu begehren. Eine Garantie, dass der Verpflichtete die Kosten tatsächlich ersetzt, kann aber das Gericht nicht geben, es ist in vielen Fällen fraglich, ob die Kosten tatsächlich ersetzt werden. Es empfiehlt sich auch hier, sich direkt an den Verpflichteten zu wenden um eine gütliche, kostenschonende und außergerichtliche Übergabe zu vereinbaren. Keinesfalls ist hier Selbsthilfe gestattet. Der Ersteher ist also nicht befugt, ohne Rücksprache mit dem Verpflichteten in Eigenregie Schlösser auszuwechseln und Sachen zu entfernen. Sollte eine gerichtliche Räumung anberaumt werden, können allfällige Informationen über die Mitwirkung des Erstehers beim zuständigen Gerichtsvollzieher eingeholt werden.
* GRUNDBUCHSORDNUNG:
Der Ersteher ist nach rechtskräftiger Verteilung des Meistbots verpflichtet, die Herstellung der Grundbuchsordnung zu beantragen. Er muss sich um die Einverleibung seines Eigentumsrechtes und um die Löschung der Lasten kümmern. Diesbezüglich und auch bei einer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung durch an Ersteher sollte man sich an einen Anwalt oder Notar wenden, weil es sich um einen formalrechtlichen Grundbuchsantrag handelt.
(Bei einer - relativ seltenen - Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft nach § 352ff EO kommen zum Teil andere Vorschriften zur Anwendung. Diesbezüglich wird auf die Möglichkeit des Amtstages verwiesen.)
