Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Meidling ()

Aktenzeichen:

33 E 33/23z

wegen:

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Grundbuch:

01305 Meidling

EZ:

2128

Grundstücksnr.:

.1221

BLNr:

Adresse:

Wolfganggasse 23 / Steinbauergasse 19

PLZ/Ort:

1120 Wien

Kategorie(n):

Eigentumswohnung

Beschreibung (WE):

Das Gebäude wurde, laut der im Bauakt der MA 37 vorgefundenen Unterlagen, ca. 1884 errichtet und besteht aus Keller, Erdgeschoss, 4 Stockwerken und einem Dachgeschoss. Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt von der Wolfganggasse aus.
Die ursprüngliche Wohnungseigentumsbegründung erfolgte im Jahr 1996 (TZ 5602/1996) auf Basis der Entscheidung der MA 50-Schlichtungsstelle vom 12.03.1996. Wegen der Schaffung neuer Wohnungen im Zuge des Dachausbaus, der Errichtung eines Personenliftes sowie Umbauten bei bestehenden
Bestandsobjekten wurden eine Neufestsetzung der Nutzwerte und Nachträge zum Wohnungseigentumsvertrag erforderlich (TZ 1178/2017). Der zum Bewertungsstichtag gültige Grundbuchstand basiert auf dem Nutzwertgutachten der ATELIERLÖWY ZT GmbH vom 29.06.2016.
Details dazu sind den beiliegenden Auszügen aus den Urkunden (Pläne, Verträge und Nutzwertgutachten) zu entnehmen.
Bei der Befundaufnahme wurden bei der Top 21 augenscheinlich folgende Abweichungen vom bewilligten Einreichplan über bauliche Änderungen vom 28.02.1996 (Baukonsens) festgestellt, die somit nicht baubehördlich genehmigt sind:
• Der plangemäße Dusche- und WC-Einbau im Vorraum wurde baulich nicht ausgeführt, die Küche ist im Vorraum integriert.
• Im Vorraum wurde durch Errichtung einer Holzkonstruktion ein abgetrennter Wasch- und Duschbereich geschaffen.
• Der im Plan als Wohnküche eingezeichnete Raum ist ein Zimmer ohne Küchenbereich.
• Im Eckzimmer wurde mit einer Holzkonstruktion ein separater Schlafbereich geschaffen.
Zur Beachtung:
Zum Bewertungsstichtag ist in der Wohnung Top 21 kein WC vorhanden. Es handelt sich somit in Natura um eine Substandardwohnung Kategorie „D“.
Laut der bei der Befundaufnahme erhaltenen Auskunft steht den Mietern der Top21 das der Wohnung gegenüberliegende Gang-WC zur alleinigen Nutzung zur Verfügung (Foto 21).
Der Zustand sowie die Ausstattung der Wohnung sind im Wesentlichen auf den beiliegenden Fotos ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung von Küche sowie Wasch- und Duschbereich wird in der folgenden Bewertung im Ansatz der Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt.
Die monatlichen Vorschreibungen betragen inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer laut Auskunft der RES Immobilienverwaltung GmbH zum Bewertungsstichtag EUR 233,00

Grundstücksgröße:

436 m²

Objektgröße:

62,18 m²

Anschlüsse:

Alle innerstädtischen Anschlüsse vorhanden

Baubewilligung:

1884

Bestandsverhältnisse:

Die Wohnung Top 21 war zum Bewertungsstichtag vermietet. Laut aktuellen Angaben der verpflichteten Partei ist die Wohnung zwischenzeitlich nicht mehr vermietet und somit bestandsfrei. Diese Tatsache wird bei der Bewertung berücksichtigt.

Stichtag:

20.11.2023

Schätzwert:

163.000,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Lasten:

Zum Bewertungsstichtag waren keine für den Verkehrswert relevanten dinglichen Rechte oder Lasten im Grundbuch eingetragen. Sonstige außerbücherliche Rechte oder Lasten wurden dem SV nicht bekannt gegeben.

Sonstige Hinweise:

Das ursprüngliche Gutachten (Bewertungsstichtag 20.11.2023) wurde am 30.11.2023 ausgefertigt. Auf Antrag der verpflichteten Partei wurde am 16.02.2025 ein Ergänzungsgutachen erstellt.
Nachträglich wurde dem Gericht von der verpflichteten Partei mitgeteilt, dass die Wohnung nunmehr bestandsfrei ist. Der Verkehrswert der Top 21 entspricht daher dem im Ergänzunsgutachten ermittelten Sachwert in Höhe von EUR 163.000,--.
Es wird daher allen Interessenten das genaue Studium sowohl des ursprünglichen Gutachtens als auch des Ergänzungsgutachtens nahegelegt.

erstellt von:

Mag. Michael Speldrich
1080 Wien, Albertgasse 53/27