Versteigerung - Zweifamilienhaus
24 E 20/26a
Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft
09.09.2026
am 20.10.2026 um 13:30 Uhr
BEZIRKSGERICHT Fünfhaus, Gasgasse 1-7, 1150 Wien, Verhandlungssaal X (römisch zehn)
01/89143-308020, 8:30 Uhr bis 12:00 Uhr. Vgl davor bitte FELD „SONSTIGE HINWEISE“
Termin wird nach Bekanntgabe durch die Miteigentümer hier veröffentlicht.
Das GESAMTE Gutachten ist ohnehin in der Ediktsdatei abrufbar. Eine Kopie des Gutachten kann täglich von 08:30 bis 12:00 auf Zimmer A-213 des Bezirksgerichts nach telefonische Voranmeldung: 01/89143-308020 eingesehen werden.
Es handelt sich um die Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft iSd §§ 352 ff EO (keine „normale“ Zwangsversteigerung).
H E R V O R Z U H E B E N ist:
O Das geringste Gebot ist der SCHÄTZWERT. Ansonsten gelten die üblichen Versteigerungsbedingungen wir in einer normalen Zwangsversteigerung.
O Das VADIUM kann NUR(!) in Form eines Sparbuches (Namenssparbuch oder Losungswortsparbuch; echte SPAR-URKUNDE, „Oma-Sparbuch“, kein sogenanntes „Online-Sparbuch“ odgl) erlegt werden; Bargeld, Scheck, Überweisung, Bankgarantie odgl sind NICHT zulässig (vgl „SONSTIGE HINWEISE“). Die Rechtslage lässt NUR!! eine Sparurkunde als Vadium zu, selbst, wenn manche Banken kein Sparbuch ausstellen wollen. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen. Nach vollständigem Erlag des (gesamten!) Meistbots kann das in Verwahrung genommene Sparbuch wieder ausgefolgt werden.
O Wenn Sie als Vertreter für jemand anderen mitbieten wollen, so ist die Vorlage einer BEGLAUBIGTEN GATTUNSGVOLLMACHT erforderlich.
O Als Interessent (Ersteher) wird NUR (!) zugelassen, wer seine Identität und Staatsbürgerschaft nachweisen kann durch entweder (a) Reisepass oder (b) Personalausweis oder (c) Lichtbildausweis in Verbindung mit Staatsbürgerschaftsnachweis
O Für Interessenten, die weder die Staatsbürgerschaft von ÖSTERREICH noch jene eines Mitgliedstaates der EU oder des EWR oder der SCHWEIZ haben, ist das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz anzuwenden: Sie werden NUR (!) dann zum Bieten zugelassen, wenn sie den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4 jenes Gesetzes) oder eine Bestätigung darüber vorlegen, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4 jenes Gesetzes). Zuständige Behörde dafür: MA 35 - Referat 1.1, Dresdnerstraße 39, 1200 Wien. (vgl „SONSTIGE HINWEISE“)
O Eine Erklärung betreffend Verzicht auf die Befreiung der Umsatzsteuer wurde im konkreten Fall NICHT abgegeben.
O Dinglich Berechtigte sind nicht Beteiligte des Verfahrens.
O Wird im Versteigerungstermin kein Bietanbot abgegeben, so hat das Gericht eine Frist, die mindestens vier, höchstens jedoch acht Wochen betragen soll, festzulegen, innerhalb der schriftliche Anbote an das Gericht zu richten sind. Die schriftlichen Anbote dürfen den Schätzwert um ein Viertel unterschreiten. Das schriftliche Anbot ist in einem verschlossenen Kuvert abzugeben. Dessen Inhalt ist bis zur Öffnung durch den Richter von der Akteneinsicht ausgenommen.
01204 Hadersdorf
1173
378/34, .1181
7+8
Karl-Bekehrty-Straße 14
1140 Wien
Zweifamilienhaus
Das Gebäude wurde aufgrund der Baubewilligung aus dem Jahr 1934 errichtet. Gemäß mündlicher Auskunft der Eigentümer wurde das Gebäude nach 1945 hergestellt. Das Gebäude besteht aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem unausgebauten Dachboden. Im Erdgeschoss und im Obergeschoss ist jeweils eine Wohneinheit vorhanden.
Die Wohneinheiten bestehen jeweils aus einem Vorraum, einem WC, einem Bad, einer Küche, einem Wohnzimmer, einem Kabinett und einem weiteren Zimmer. Die Raumhöhe beträgt im Erdgeschoss rund 2,60m und im Obergeschoss rund 2,70m.
Im Kellergeschoss ist ein Gang, fünf Kellerräume und eine Sauna vorhanden. In einem Kellerraum ist ein gasbefeuerter Heizkessel und ein 200 Liter Warmwasserspeicher vorhanden. Im ehemaligen Heizraum ist ein alter Ölheizkessel vorhanden. Die Raumhöhe beträgt im Kellergeschoss rund 2,15m.
Das Wohnhaus ist in Massivbauweise errichtet, das Dach ist als Walmdach mit Ziegeleindeckung ausgebildet. Die Fassadenoberfläche ist verputzt, die Belichtung der Räume erfolgt im Erdgeschoss durch Holzkastenfenster und im Obergeschoss großteils durch Kunststofffenster. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt durch eine Gas-Zentralheizungsanlage, die raumseitige Wärmeabgabe erfolgt durch Rippen- bzw. Plattenheizkörper.
Gartenseitig - an der südseitigen Grundgrenze - ist eine Garage errichtet. Die Garage ist in einfacher Bauweise mit Blechwänden und ostseitig mit Betonsteinen errichtet, das Dach ist als Pultdach ausgebildet.
Der Garten ist begrünt und mit einzelnen Bäumen und Sträuchern bewachsen und weist einen teilweise ungepflegten Zustand auf.
Die straßenseitige Einfriedung erfolgt durch einen Holzzaun, der Garten ist durch einen Maschendrahtzaun bzw. durch Grünhecken begrenzt.
Das Gebäude ist möbliert, die Möblierung und das sonstige Inventar sind nicht Gegenstand der Bewertung.
Das Gebäude ist in einem dem Alter entsprechend abgewohnten und abgenutzten Zustand vorhanden. Im Kellergeschoss sind Feuchteschäden an den Wänden vorhanden. Verputz- bzw. Feuchteschäden sind im Erdgeschoss im Bad an der Decke über der Badewanne sichtbar. Der Holzdachstuhl weist gemäß Auskunft der Eigentümer einen Schädlingsbefall auf.
Bauwerksstatische und vermessungstechnische Überprüfungen sowie bautechnische und haustechnische Bauwerksüberprüfungen haben durch den Sachverständigen im Zuge der Befundaufnahme auftragsgemäß nicht stattgefunden (kein bautechnisches Gutachten), die Beschreibung der vorhandenen Bauausführungen erfolgte ausschließlich durch augenscheinliche Befundung des Gebäudebestandes (ohne Bauwerksöffnungen).
688 m²
137,00 m²
698.000,00 EUR
Einbauküchen: Zeitwert NULL Euro.
0,00 EUR
69.800,00 EUR
698.000,00 EUR
* GEGENSTAND DER VERSTEIGERUNG:
Zur Versteigerung gelangen Grundstücke, Wohnungen, Häuser, Betriebsgebäude udgl. Zum genauen Gegenstand wird auf das Edikt und das Schätzgutachten samt Beschreibung verwiesen. Für das Flächenausmaß bzw die Nutzfläche wird vom Gericht keine Haftung übernommen. Ob auch Zubehör mitversteigert wird, ist ebenfalls dem Edikt zu entnehmen. Das Edikt wird nur mehr im Internet veröffentlicht, aber nicht mehr an der Gerichtstafel angeschlagen. Das vollständige im Akt erliegende Sachverständigengutachten enthält eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft, Fotos und Pläne. Sie können dieses Gutachten täglich von 08.30 bis 12.00 Uhr nach telefonischer Voranmeldung auf Zimmer A 213 des Bezirksgerichts Fünfhaus einsehen. Der Volltext ist ohnehin in der Ediktsdatei abrufbar.
ERGÄNZEDNDE HINWEISE
* BESICHTIGUNGSTERMIN
Dieser ist erst von den Parteien bekannt zu geben und wird dann hier in der Ediktsdatei veröffentlicht werden.
* TEILNAHME AN DER VERSTEIGERUNG:
Die Liegenschaft darf jedermann mit Ausnahme des Verpflichteten oder seines Vertreters erwerben. Es empfiehlt sich, bei der Versteigerung persönlich anwesend zu sein. Sollte sich ein Interessent aber vertreten lassen, ist es nötig, dass der Vertreter eine öffentlich beglaubigte GATTUNGSvollmacht vorweist. Eine Vollmachtsurkunde kann bei einem Notar oder Bezirksgericht gebührenpflichtig beglaubigt werden. (Beispiel der Formulierung: „Ich, XX, geb..., Beruf..., wohnhaft..., bevollmächtige YY, geb..., Beruf..., wohnhaft..., mich bei Zwangsversteigerungen vor Gerichten zu vertreten und Angeboten abzugeben.) Ein Vertreter einer juristischen Person wie GmbH, OHG etc hat einen aktuellen Firmenbuchauszug vorzuweisen. Es ist auch möglich, dass mehrere Personen eine Liegenschaft gemeinsam ersteigern (Bietergemeinschaft) – bei WE-Objekten aber nur zwei natürliche Personen.
Bloße Zuseher können jederzeit ohne Voranmeldung bei der Tagsatzung teilnehmen (soweit das Platzangebot reicht).
WIENER AUSLÄNDERGRUNDVERKEHRSGESETZ: Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten: (1) natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen; (2) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben; (3) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind; (4) Vereine mit dem statutengemäßen Sitz im Inland, deren stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländern zusammensetzt. Die Bestimmungen des Gesetzes finden keine Anwendung auf Rechtsgeschäfte, bei denen Ehegatten als gemeinsame Erwerber auftreten und einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, sowie auf den Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft und ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt – die Verheiratung/Verpartnerung muss duch eine STANDESAMTSURKUNDE nachgewiesen werden.
Personen, welche die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHEN UNION, des EWR und der SCHWEIZ haben, werden wie Inländer behandelt (die Staatsbürgerschaft ist aber nachzuweisen).
Im Versteigerungsverfahren darf der Zuschlag an einen Ausländer nur erteilt werden, wenn er den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4) oder eine Bestätigung darüber vorliegt, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4). Zuständig für die Ausstellung des zitierten Bescheids und der zitierten Bestätigung ist die MA 35 – Referat 1.1. Niederlassungsbewilligungen und Ausländergrundverkehr: 1200 Wien, Dresdnerstraße 93 (Tel: 4000-DW).
Am Beginn der Versteigerung MUSS daher - zusammengefasst - entweder (a) die österreichische Staatsbürgerschaft nachgewiesen werden oder (b) die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION/EWR/Schweiz oder (c) der entsprechende Bescheid bzw die entsprechende Negativbestätigung vorgewiesen werden.
Ein LICHTBILDAUSWEIS muss JEDENFALLS vorgelegt werden.
* VADIUM:
Das Vadium ist eine Sicherheitsleistung, die der Ersteher vor der Erteilung des Zuschlags ausschlieSSlich in Form eines Sparbuches erlegen muss. Es muss sich um eine echte Spar-Urkunde (“Oma-Sparbuch”) handeln, ein sogenanntes „Online-Sparbuch“ entspricht nicht; ebenso sind Bargeld, Scheck odgl nicht zulässig. Über Personen, die ohne Vadium mitbieten, kann eine Geldstrafe bis 10.000 Euro verhängt werden. Bis zu einem Betrag von 15.000 Euro kann man ein bloßes Sparbuch mit Losungswort erlegen, über 15.000 Euro ist jedenfalls ein Namenssparbuch nötig. Der Inhaber des Sparbuchs muss verfügungsberechtigt sein. Es ist aber auch möglich, statt eines Namenssparbuchs mehrere (bloße Losungswort-) Sparbücher mit einer Einlage unter 15.000 Euro zu erlegen. Die Höhe des Vadiums beträgt 10% des Schätzwertes, mindestens aber 1.000 Euro, und wird mit dem Edikt verlautbart. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen. Das Vadium kann nach vollständigem Erlag des (gesamten!) Meistbots wieder abgeholt werden.
* ABLAUF DER VERSTEIGERUNG:
Nach Aufruf der Sache erteilt der Richter alle nötigen Auskünfte. Das Schätzgutachten und ein aktueller Grundbuchsauszug liegen zur Einsicht auf.
Es handelt sich um die Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft iSd §§ 352 ff EO (keine „normale“ Zwangsversteigerung). Das geringste Gebot ist der SCHÄTZWERT. Ansonsten gelten die üblichen Versteigerungsbedingungen wir in einer normalen Zwangsversteigerung.
* VERBOTENE ABREDEN:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei der Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder nur nach gegebenen Maßstab der gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder andere Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Immer wieder treten „Makler“ an Interessenten vor der Versteigerung heran, und verlangen von den Kauflustigen Beträge dafür, dass sie den Preis bei der Versteigerung nicht hinauftreiben. Dabei handelt es sich um ungültige Abreden. Wenden Sie sich in solchen Fällen vor der Versteigerung an das Gericht.
* Kosten
Für den Erwerb der Liegenschaft hat der Ersteher das Meistbot binnen ZWEI MONATEN nach rechtskräftiger Zuschlagserteilung samt 4 % Zinsen aus dem Meistbot (gerechnet ab dem Tag der Versteigerung bis zum Einlangen des Meistbots auf dem Konto) zu erlegen. Ausnahme: Das Meistbot wird innerhalb von 14 Tagen ab Erteilung des Zuschlags erlegt (dann keine Verzinsung); maßgeblich ist dabei, dass der gesamte Betrag auf dem bekanntgegebenen Konto WERTGESTELLT ist (§ 907a ABGB). Das entsprechende Bankkonto wird dem Ersteher nach der Versteigerung bekannt gegeben. Nach vollständiger Bezahlung kann das Sparbuch wieder ausgefolgt werden. Bei den Zinsen empfiehlt es sich, die Höhe selbstständig auszurechnen und gerundet zu erlegen. Es empfiehlt sich, das Meistbot umgehend zu erlegen, um die Zinsenbelastung gering zu halten.
Neben dem Meistbot fallen noch weitere Kosten an:
(A) Kosten und Gebühren (1,1% vom Meistbot + ca 55 € Eingabengebühr) für die bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts:
(B) Grunderwerbssteuer (für deren Entrichtung sich der Ersteher selbstständig an einen Rechtsanwalt oder Notar wenden): 3,5% vom Meistbot; die Abgabenerklärung MUSS zwingend durch Notar oder Rechtsanwalt erfolgen.
(C) allfällige und vorläufige Kosten der Räumung (siehe unten)
* Finanzierung
Die Finanzierung obliegt ausschließlich dem Ersteher. Das Meistbot ist zur Gänze zu erlegen (außer das Vadium ist abzuziehen). Die Lasten im Grundbuch werden erst NACH vollständigem Erlag gelöscht. Eine Art Treuhandkonstruktion (wie bei privaten Liegenschaftstransaktionen) unter Einbeziehung des Gerichts ist NICHT möglich. Ein Pfandrecht zu Gunsten einer finanzierenden Bank kann erst NACH vollständigem Erlag des Meistbots und NACH Herstellung der Grundbuchsordnung einverleibt werden.Unter welchen Bedingungen die finanzierende Bank den Kredit ausbezahlt, muss mit dem jeweiligen Kreditinstitut vereinbart werden; diesbzüglich ist das Gericht nicht eingebunden.
* Lasten
Bei einer Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft iSd §§ 352 ff EO (keine „normale“ Zwangsversteigerung) bleiben Lasten im Grundbuch grundsätzlich AUFRECHT! Im konkreten Fall sind jedoch keine Lasten im Grundbuch intabuliert.
* Abgabenschulden des Verpflichteten betreffend die Liegenschaft (Kanal-, Wassergebühren, Grundsteuer etc): Manche Abgaben sind von Gesetzes wegen vorzugsweise aus dem Meistbot zu befriedigen. Die anderen Abgaben werden im Verfahren grundsätzlich wie andere Lasten behandelt. Sie werden vom Meistbot im Rang der Forderung der Gemeinde berichtigt. Reicht das Meistbot nicht aus, so ist es gängige Praxis, dass die Gemeinde jene Forderungen gegen den Verpflichteten später vom Ersteher verlangen, soweit sie im Exekutionsverfahren nicht zum Zug gekommen sind. Die Höhe der aushaftenden Abgabenschulden sind dem Gericht nur bekannt, wenn die Gemeinde eine Forderungsanmeldung erstattet oder wenn der Sachverständige die entsprechende Beträge erhoben hat. Abgaben mit dinglicher Bescheidwirkung sind zusätzlich (an die Abgabenbehörde, meist die Gemeinde) zu zahlen.
* Erlag des Meistbots / Finanzierung
Die Finanzierung obliegt ausschließlich dem Ersteher. Das Meistbot ist zur Gänze zu erlegen. Die Lasten im Grundbuch werden erst NACH vollständigem Erlag gelöscht. Eine Art Treuhandkonstruktion (wie bei privaten Liegenschaftstransaktionen) unter Einbeziehung des Gerichts ist nicht möglich. Ein Pfandrecht zu Gunsten einer finanzierednen Bank kann erst nach vollständigem Erlag des Meistbots und nach Herstellung der Grundbuchsordnung einverleibt werden.
* Übergabe der Liegenschaft an den Ersteher
Wenn dem Ersteher der Zuschlag rechtskräftig erteilt wurde und er das Meistbot samt Zinsen vollständig bezahlt hat, hat er Anspruch, dass ihm die Liegenschaft übergeben wird. Der Zuschlag ist dann rechtskräftig, wenn von den Parteien kein Rechtsmittel erhoben oder einem solchen nicht stattgegeben wurde, wenn die Überbotsfrist fristlos abgelaufen ist, oder der Ersteher ein allfälliges Überbot entkräftet hat. Bei Ausländern oder einer Liegenschaft im Grünland muss noch die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde eingeholt werden, was erfahrungsgemäß einige Monate Verzögerung mit sich bringt. Die Übergabe (Delogierung) ist bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu beantragen. Das Gericht führt wohl die Räumung durch, die Arbeitskräfte (Träger, Schlosser), Kartons und Transportmittel (LKW) muss jedoch der Ersteher bereit stellen, wobei er die Möglichkeit hat, diese Kosten binnen vier Wochen vom Verpflichteten bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu begehren. Eine Garantie, dass der Verpflichtete die Kosten tatsächlich ersetzt, kann aber das Gericht nicht geben, es ist in vielen Fällen fraglich, ob die Kosten tatsächlich ersetzt werden. Es empfiehlt sich auch hier, sich direkt an den Verpflichteten zu wenden um eine gütliche, kostenschonende und außergerichtliche Übergabe zu vereinbaren. Keinesfalls ist hier Selbsthilfe gestattet. Der Ersteher ist also nicht befugt, ohne Rücksprache mit dem Verpflichteten in Eigenregie Schlösser auszuwechseln und Sachen zu entfernen. Sollte eine gerichtliche Räumung anberaumt werden, können allfällige Informationen über die Mitwirkung des Erstehers beim zuständigen Gerichtsvollzieher eingeholt werden.
* Grundbuchsordnung
Der Ersteher ist nach rechtskräftiger Verteilung des Meistbots verpflichtet, die Herstellung der Grundbuchsordnung zu beantragen. Er muss sich um die Einverleibung seines Eigentumsrechtes und um die Löschung der Lasten kümmern. Diesbezüglich und auch bei einer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung durch an Ersteher sollte man sich an einen Anwalt oder Notar wenden, weil es sich um einen formalrechtlichen Antrag handelt.
* Umsatzsteuer
Werden Grundstücksgeschäfte im Zuge von Zwangsversteigerungsverfahren abgewickelt, ist eine dabei zu verrechnende Umsatzsteuer vom Leistungsempfänger (also vom Ersteher, wenn er Unternehmer oder eine juristische Person ist) abzuliefern:
1) Liegenschaftsverkäufe sind grundsätzlich von der USt befreit. 2) Der Verpflichtete kann aber ausnahmsweise für die USt optieren. 3) Voraussetzung dafür ist aber, dass vom Verpflichteten binnen 14 Tagen ab Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht dies mitgeteilt wird. Dann ist zu unterscheiden: a) Ist der Ersteher ein UNTERNEHMER so ist das Meistbot als NETTO-Betrag zu verstehen, die USt ist ZUSÄTZLICH an das Finanzamt abzuführen (gleichzeitig wird regelmäßig die Berechtigung zum Vorsteuerabzug gem. § 12 Abs 1 Z3 UStG vorliegen) oder b) der Ersteher ist NICHT Unternehmer (Privater), diesfalls wäre das Meistbot als Brutto-Betrag zu verstehen und die darin enthaltene 20% an USt dem Finanzamt abzuführen.
Eine Erklärung betreffend Verzicht auf die Befreiung der Umsatzsteuer wurde im konkreten Fall NICHT abgegeben.
