Versteigerung - Wohnungen 29-35

Dienststelle:

BG Favoriten (011)

Aktenzeichen:

13 E 44/23i

wegen:

Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils

Bekannt gemacht am:

08.07.2025

Versteigerungstermin:

am 13.8.2025 um 09:00 Uhr

Versteigerungsort:

Bezirksgericht Favoriten, 2.Stock, Saal V

Telefonkontakt:

01/60148 DW 307 620

Ort und Zeit der Einsichtnahme:

Mo bis Fr 8:30 Uhr bis 12:00 Uhr, 2.Stock, Zimmer 226
mit einem gültigen Lichtbildausweis.
Das Gutachten und eine Kurzfassung sind in der Ediktsdatei zu ersehen.

Sonstiges:

Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.
Im Übrigen wird auf die Fassung des Schätzungsgutachtens und des Versteigerungsedikts in der Ediktsdatei im Internet verwiesen.
Hingewiesen wird insbesondere darauf, dass in natura - abweichend vom Nutzwertgutachten vom 21.7.2014 (TZ 3814/2015) - sieben Wohnungen, nämlich Top 29-35, errichtet wurden. Diese weisen laut Ausführungsplan, genehmigt am 04.03.2022, folgende Flächen auf:
Top 29: 72,79 m² plus 10,09 m² Balkon
Top 30: 61,66 m²
Top 31: 53,30 m²
Top 32: 81,20 m² plus 5,01 m² Balkon
Top 33: 69,92 m² plus 22,44 m² Terrasse und 32,30 m² Dachterrasse
Top 34: 61,18 m² plus 7,76 m² Terrasse
Top 35: 70,64 m² plus 8,63 m² Terrasse und 39,75 m² Dachterrasse
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
1. die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG) sowie die Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 gem Pkt VII. Bzw. XII. Vertrag 2014-10-24 samt Nachtrag vom 2015-08-18 (CLNR 19) und die Benützungsregelung gem § 17 WEG 2002 gem Pkt VII. Vertrag 2014-10-24 samt Nachtrag vom 2015-08-18 (CLNR 20),
2. die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3 WEG),
3. die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen eines Mieters soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 42a MRG),
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Vadium beträgt EUR 83.800,--. Als Vadium kommen nur Sparurkunden in Betracht.
Hingewiesen wird darauf, dass mit einer Forderungsanmeldung auch eine Bankverbindung samt Kontonummer für allfällige Zuweisungen aus dem Meistbot bekannt zu geben ist.
Bei dieser Versteigerung wird gemäß § 146 Abs 1 EO idF EO-Nov 2000 insofern von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen abgewichen, als gemäß Beschlusses des Bezirksgerichtes Favoriten vom 25.6.2025 (ON 56) die wie folgt bezeichneten Miteigentumsanteile der verpflichteten Partei, mit denen Wohnungseigentum an mehr als einer Wohnung verbunden ist, nämlich:
116/1441 Anteil, KG 01101 Favoriten, EZ 1812, B LNR 41, verbunden mit Wohnungseigentum an W 29 mit Terrasse, Einlagerungsraum 29
Adresse: 1100 Wien, Puchsbaumgasse 56/Waldgasse 31
Gesamtfläche der Liegenschaft: 488 m²
Gst Nr 1278
Nutzfläche des Objekts laut Nutzwertgutachten (TZ 3814/2015) vom 21. Juli 2014:
W 29: 110,37 m2
Einlagerungsraum 29: 10.20 m²
Terrasse: 10,16 m2
Schätzwert: EUR 118.000,--
109/1441 Anteil, KG 01101 Favoriten, EZ 1812, B LNR 42, verbunden mit Wohnungseigentum an W 30 mit Terrasse, Einlagerungsraum 30
Adresse: 1100 Wien, Puchsbaumgasse 56/Waldgasse 31
Gesamtfläche der Liegenschaft: 488 m²
Gst Nr 1278
Nutzfläche des Objekts laut Nutzwertgutachten (TZ 3814/2015) vom 21. Juli 2014:
W 30: 104,37 m²
Einlagerungsraum 30: 8,98 m²
Terrasse: 10,93 m²
Schätzwert: EUR 111.000,--
122/1441 Anteil, KG 01101 Favoriten, EZ 1812, B LNR 43, verbunden mit Wohnungseigentum an W 31 mit Terrasse, Einlagerungsraum 31
Adresse: 1100 Wien, Puchsbaumgasse 56/Waldgasse 31
Gesamtfläche der Liegenschaft: 488 m²
Gst Nr 1278
Nutzfläche des Objekts laut Nutzwertgutachten (TZ 3814/2015) vom 21. Juli 2014:
W 31: 117,46 m²
Einlagerungsraum 31: 8,98 m²
Terrasse: 11,70 m²
Schätzwert: EUR 125.000,--
136/1441 Anteil, KG 01101 Favoriten, EZ 1812, B LNR 44, verbunden mit Wohnungseigentum an W 32 mit Terrasse samt Einlagerungsraum 32
Adresse: 1100 Wien, Puchsbaumgasse 56/Waldgasse 31
Gesamtfläche der Liegenschaft: 488 m²
Gst Nr 1278
Nutzfläche des Objekts laut Nutzwertgutachten (TZ 3814/2015) vom 21. Juli 2014:
W 32: 128,07 m²
Einlagerungsraum 32: 15,50 m²
Terrasse: 15,52 m²
Schätzwert: EUR 139.000,--
gem. § 146 Abs 1 Z 3 EO gemeinsam unter Zugrundelegung des Schätzwertes von EUR 838.000,-- versteigert werden.
Die verpflichtete Partei hat mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet.
Zum Bieten werden gemäß dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz 1998, LGBl. 11/1998, idF LGBl. Nr. 59/2018, nur Personen zugelassen, die insbesondere durch einen Staatsbürgerschaftsnachweis, bei juristischen Personen und rechtsfähigen Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland durch eine Erklärung im Sinne des § 5 Abs 3 dieses Gesetzes, nachweisen, dass sie nicht Ausländer nach § 2 dieses Gesetzes bzw. mit Inländern gleichgestellt sind oder die im § 1 Abs 2 dieses Gesetzes erwähnte Genehmigung oder Negativbestätigung vorlegen.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Zur Nachricht
Die auf die Liegenschaften sich beziehenden Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen in der umstehend bezeichneten Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit eingesehen werden.
Bei dem vorstehend bezeichneten Exekutionsgericht sind Ablichtungen des gesamten Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Das Gutachten und eine Kurzfassung sind in der Ediktsdatei zu ersehen.
Allgemeine Aufforderung
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigenfalls sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft selbst nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Aufforderung bei Superädifikaten
Alle Personen, die dingliche Rechte an dem zu versteigernden Superädifikat in Anspruch nehmen, werden aufgefordert, ihre Rechte und Ansprüche binnen 14 Tagen bei Gericht anzumelden, widrigens auf dieselben im Versteigerungsverfahren nur insoweit Rücksicht genommen würde, als sie sich aus den Exekutionsakten ergeben.
Ungültige Vereinbarungen
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.

Grundbuch:

01101 Favoriten

EZ:

1812

BLNr:

41, 42, 43, 44

Liegenschaftsadresse:

Puchsbaumgasse 56 ident Waldgasse 31

PLZ/Ort:

1100 Wien

Kategorie(n):

Wohnungseigentumsobjekt

Beschreibung (WE):

Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte befinden sich allesamt im
nachträglich ausgebauten Dachgeschoss (2 Dachgeschossebenen) eines ursprünglich
viergeschossig errichteten Gebäudes. Mangels historischer Planunterlagen im Bauakt liegen keine
Informationen über den ursprünglichen Errichtungszeitpunkt vor. Der älteste Datumsvermerk im
Bauakt stammt aus dem Jahr 1926 und betrifft den Bescheid für die Auswechslung des
schliefbaren Hauskanals durch eine Steinzeugrohrleitung. Historische Ansichten und Schnitte
waren ebenfalls nicht im Bauakt enthalten.
Im Jahr 2014 wurde die Bewilligung für den Dachgeschossausbau erteilt. Die
Fertigstellungsanzeige stammt aus dem Jahr 2022.
Der Zugang zur Liegenschaft bzw. zum allgemeinen Stiegenhaus erfolgt von der Waldgasse über
eine doppelflügelige Holzeingangstür mit Oberlichte. Über ein zentrales Stiegenhaus werden die
einzelnen Objekte erschlossen. Der im Hofbereich eingebaute Lift(schacht) war am Tag der
Befundaufnahmen nicht funktionstüchtig bzw. befindet sich die Liftanlage in ungewissem
Fertigstellungsgrad. Die Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem für das
Baujahr durchschnittlichen Erhaltungszustand. Teilweise waren Wasserschäden in den
allgemeinen Gangbereichen – vor allem im Bereich der neu geschaffenen Dachgeschosse
ersichtlich. Die allgemeinen Flächen im Eingangs- und Gangbereich sowie der Hofbereich werden
augenscheinlich laufend instandgehalten. In Teilbereichen sind Schäden ersichtlich – über die
Qualität der Bauausführungen speziell in den nachträglich ausgebauten Dachgeschossen kann
keine Aussage getroffen werden.
Das Top 29 ist im 1. Dachgeschoss der Liegenschaft situiert. Der Zugang vom allgemeinen Gang erfolgt über eine einflügelige Holzeingangstür. Die Wohnung gliedert sich in einen Vorraum mit Wohnküche, einen Abstellraum, ein Bad mit WC, zwei Zimmer, einen Balkon und ist straßenseitig in Richtung Puchsbaumgasse bzw. hofseitig ausgerichtet. Die Wohnung verfügt über in diese Richtungen orientierte Fenster, ein Querlüften ist möglich. Die Beheizung erfolgt mittels einer im Abstellraum situierten Gastherme und vermutlich einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. mittels eines Sprossenradiators im Badezimmer. Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde überwiegend überein, lediglich die Raumwidmung weicht im WC ab – dieses ist in natura als Abstellraum ausgeführt. Es wird darauf hingewiesen, dass in den Planunterlagen die Top 29 irrtümlich bei der Flächenangabe als Top 32 ausgewiesen ist.
Das Top 30 ist im 1. Dachgeschoss der Liegenschaft situiert. Der Zugang vom allgemeinen Gang erfolgt über eine einflügelige Holzeingangstür. Die Wohnung gliedert sich in einen Vorraum, ein Bad, ein WC, ein Zimmer und eine Wohnküche und ist straßenseitig, sowohl in Richtung Waldgasse als auch in Richtung Puchsbaumgasse ausgerichtet. Die Wohnung verfügt über in diese Richtungen orientierte Fenster, ein Querlüften ist bedingt möglich. Die Beheizung erfolgt mittels einer im Badezimmer situierten Gastherme und vermutlich einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. mittels eines Sprossenradiators im Badezimmer. Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde überwiegend überein, lediglich die Raumwidmung weicht im Abstellraum ab – dieser ist in natura als WC ausgeführt.
Das Objekt Top 31 ist im 1. Dachgeschoss des Gebäudes situiert. Der Zugang vom allgemeinen Gang erfolgt über eine einflügelige Holzeingangstür. Die Wohnung gliedert sich in einen Vorraum mit offenem Zugang zur Wohnküche, ein WC, ein Bad und ein Zimmer. Sie ist straßenseitig in Richtung Waldgasse ausgerichtet und verfügt über in diese Richtung orientierte Fenster, ein Querlüften ist nicht möglich. Die Beheizung erfolgt mittels einer im WC situierten Gastherme und einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. eines Sprossenradiators im Badezimmer.
Das Objekt Top 32 ist im 1. Dachgeschoss des Gebäudes situiert und wird vom allgemeinen Gang über eine einflügelige Holztür erschlossen. Die Wohnung besteht aus einem Vorraum mit offen gestalteter Wohnküche, einem Bad, einem WC, zwei Zimmern und einem hofseitigen Balkon. Sie ist sowohl straßenseitig in Richtung Waldgasse als auch hofseitig ausgerichtet. Die Fenster sind ebenfalls in diese Richtungen orientiert. Aufgrund der Konfiguration ist die Möglichkeit des Querlüftens gegeben. Die Beheizung erfolgt mittels einer im WC situierten Gastherme und einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. eines Sprossenradiators im Bad.
Das Objekt Top 33 befindet sich im 2. Dachgeschoss der Liegenschaft und wird vom offen gestalteten Gangbereich über eine einflügelige Holztür betreten. Es besteht aus einem Vorraum mit offen gestaltetem Gangbereich und Wohnküche, einem Bad, einem WC, einem Zimmer sowie einer Terrasse im 2. Dachgeschoss und einer Dachterrasse, die über diese begehbar ist.
Die Wohnung ist straßenseitig in Richtung Puchsbaumgasse bzw. hofseitig ausgerichtet und verfügt über in diese Richtungen orientierte Fenster und hofseitige Terrassen. Die Außenjalousien sind vermutlich elektrisch steuerbar. Aufgrund der Konfiguration ist die Möglichkeit des Querlüftens gegeben. Die Beheizung erfolgt mittels einer im WC befindlichen Gastherme und vermutlich einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. einem Sprossenradiator im Bad. Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde überwiegend überein, lediglich im Bereich der Wohnküche wurden Zwischenwände entfernt und dadurch ein Zimmer in die Wohnküche integriert. Weiters verfügt das WC über kein Lichthoffenster.
Das Objekt Top 34 ist im 2. Dachgeschoss des Gebäudes situiert und wird vom offen gestalteten Gangbereich über eine einflügelige Holztür erschlossen. Die Wohnung besteht aus einem Vorraum, einem Bad, einem WC, zwei Zimmern und einer offen gestalteten Wohnküche mit Zugang zur Terrasse. Sie ist straßenseitig sowohl in Richtung Waldgasse als auch in Richtung Puchsbaumgasse ausgerichtet. Die Fenster sind ebenfalls in diese Richtungen orientiert. Aufgrund der Konfiguration ist die Möglichkeit des Querlüftens bedingt gegeben. Die Beheizung erfolgt mittels einer im WC situierten Gastherme und einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. eines Sprossenradiators im Badezimmer. Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde überwiegend überein, lediglich das Zimmer 1 wurde baulich abgeändert und durch Errichtung einer Zwischenwand ein WC geschaffen.
Das Objekt Top 35 ist im 2. Dachgeschoss des Gebäudes situiert und wird vom allgemeinen Gang über eine einflügelige Holztür erschlossen. Das Objekt gliedert sich in einen Vorraum, ein Bad, ein WC, zwei Zimmer, eine Wohnküche mit Zugang zur Terrasse bzw. eine Dachterrasse. Der Stiegenaufgang zur Dachterrasse wurde stichprobenartig vermessen; dessen Breite beträgt ca. 60 cm und wurde anders als in den planlichen Darstellungen ausgeführt. Die Wohnung ist straßenseitig in Richtung Waldgasse und hofseitig ausgerichtet. Die Fenster sind ebenfalls in diese Richtungen und die Terrassen hofseitig ausgerichtet. Aufgrund der Konfiguration ist die Möglichkeit des Querlüftens gegeben. Die Beheizung erfolgt mittels einer im WC situierten Gastherme und vermutlich einer Fußbodenheizung in der Wohnung bzw. einem Sprossenradiator im Bad. Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde überwiegend überein, lediglich im Bereich der Wohnküche wurde eine Zwischenwand errichtet und dadurch ein Zimmer geschaffen.
Die Außentreppe auf die Dachterrasse weist in ihrer Breite und Steilheit vermutlich keine normmäßige Ausführung auf.
Eine Überprüfung der technischen Einrichtungen wurde im Rahmen der Befundaufnahme nicht durchgeführt; ob eine entsprechende Feuchtraumisolierung gegeben ist, konnte im Rahmen der Befundaufnahme nicht geklärt werden. Der Zustand der Objekte kann als neuwertig eingestuft werden.
Die bewertungsgegenständlichen Wohnungen sind vermietet und wurden größtenteils untervermietet.

Grundstücksgröße:

488 m²

Objektgröße:

470,69 m²

Schätzwert:

838.000,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Vadium:

83.800,00 EUR

Geringstes Gebot:

419.000,00 EUR

Sonstige Hinweise:

Bei den bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekten handelt es sich um
Dachgeschosswohnungen, die nach der Parifizierung baulich abgeändert und abweichend vom
Einreichplan, der Basis für das Nutzwertgutachten war, ausgeführt wurden. Die im
2. Dachgeschoss befindlichen Objekte scheinen im Nutzwertgutachten nicht auf, da diese Flächen
ursprünglich im Wohnungsverband der im 1. Dachgeschoss situierten Wohnungen integriert
geplant waren und als Maisonettewohnungen ausgeführt werden hätten sollen. Eine
Neuparifizierung/Wohnungseigentumsberichtigung ist erforderlich.
Aufgrund dessen scheint es aus der Sicht des gefertigten Sachverständigen sinnvoll, die einzelnen
bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekte Top 29, 30, 31 und 32 mit den Objekten
im 2. Dachgeschoss (Top 33, 34 und 35) als wirtschaftliche Einheit zusammen zu fassen. Einem
präsumtiven Erwerber wird empfohlen, die gegebenen Problemstellungen eingehend zu prüfen
und die damit verbundenen Risken abzuwägen. Im Gutachten konnten die gegebenen
Problemstellungen nur demonstrativ und nicht abschließend aufgezeigt werden und es werden
diese erst im Zuge von Sanierungsarbeiten möglicherweise in Erscheinung treten.
Es wird empfohlen ins Langgutachten Einsicht zu nehmen.