BG Fünfhaus (013)

39 E 17/25v

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

12.09.2025

am 02.12.2025 um 13:30 Uhr

BEZIRKSGERICHT Fünfhaus, Gasgasse 1-7, 1150 Wien, Verhandlungssaal X (römisch zehn)

01/89143-308020, 8:30 Uhr bis 12:00 Uhr. Vgl davor bitte FELD „SONSTIGE HINWEISE“

Die Besichtigung ist grundsätzlich von der verpflichteten Partei bzw allfälligen Mietern zu dulden (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“). Sollte der Zugang nicht gewährleistet werden, kann über schriftlichen Antrag (einlangend bei Gericht mindestens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin) ein Besichtigungstermin mit Schlosser festgesetzt werden. Vorläufig wird von Amts wegen ein Besichtigungstermin ohne Beisein einer Amtsperson (und ohne Schlosser) festgesetzt für:
25.11.2025, 16:00 Uhr

Eine Kopie des Gutachten kann täglich von 08:30 bis 12:00 auf Zimmer A-213 des Bezirksgerichts Fünfhaus eingesehen werden. Bitte um telefonische Voranmeldung: 01/89143-308020. Der Volltext des Gutachtens (das GESAMTE Gutachten) ist ohnehin in der Ediktsdatei abrufbar.

O Die Versteigerungsbedingungen wurden nicht abgeändert.
O Folgende Dienstbarkeiten, Ausgedinge und anderen nicht zu den Hypotheken gehörenden Lasten, sind vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (folgende Grundbuchseintragungen im C-Blatt = Lastenblatt bleiben aufrecht, ohne dass der Ersteher einen Abzug vom Meistbot machen kann):
1 a 7684/1889 REALLAST , das ebenerdig von der Waschküche aus in der Feuer- und Abschlußmauer angebrachte Fenster über Aufforderung jederzeit zu vermauern, für EZ 148
8 a 3118/2016 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 gem Pkt V.) Wohnungseigentumsvertrag samt Nachtrag 2016-05-25
Im Feld „SONSTIGE HINWEISE“ findet sich ein Art Merkblatt für Ersteher und Interessenten, in welchem FAST ALLE WESENTLICHEN Fragen auch für Personen, die noch nie bei einer Versteigerung waren, beantwortet werden. Bitte lesen sie diese Angaben vollständig durch. Wenn Sie dann noch Fragen haben sollten, steht Ihnen das Gericht gerne unter der oben angeführten Telefonnummer für Auskünfte zur Verfügung. Zu Frage der Beschaffenheit (Beschreibung, Fotos, Pläne, Bewertung) der Liegenschaft wird darauf hingewiesen, dass die Befundaufnahme durch den Sachverständigen ohne Beisein des Richters erfolgte. Fragen dazu können daher am besten durch Einsichtnahme in das ausführlich schriftliche Gutachten abgeklärt werden, welches auch im Volltext in der Ediktsdatei abrufbar.
H E R V O R Z U H E B E N ist:
O Das VADIUM kann AUSSCHLIESSLICH (!) in Form eines Sparbuches (Namenssparbuch oder Losungswortsparbuch; echte
S p a r – U r k u n d e , kein sogenanntes „Online-Sparbuch“ odgl) erlegt werden; Bargeld, Scheck, Überweisung, Bankgarantie odgl sind NICHT zulässig (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“). Die Rechtslage lässt NUR!! eine Sparurkunde als Vadium zu, selbst, wenn manche Banken kein Sparbuch ausstellen wollen. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen. Auf Wunsch kann das in Verwahrung genommene Sparbuch nach vollständigem Erlag des Meistbots wieder ausgefolgt werden.
O Wenn Sie als Vertreter für jemand anderen mitbieten wollen, so ist die Vorlage einer BEGLAUBIGTEN SPEZIALVOLLMACHT erforderlich. (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“)
O Als Interessent (Ersteher) wird AUSSCHLIESSLICH (!) zugelassen, wer seine Identität und Staatsbürgerschaft nachweisen kann durch entweder (a) Reisepass oder (b) Personalausweis oder (c) Lichtbildausweis in Verbindung mit Staatsbürgerschaftsnachweis
O Für Interessenten, die weder die Staatsbürgerschaft von ÖSTERREICH noch jene eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION oder des EWR oder der SCHWEIZ haben, ist das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz anzuwenden: Sie werden AUSSCHLIESSLICH (!) dann zum Bieten zugelassen, wenn sie den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4 jenes Gesetzes) oder eine Bestätigung darüber vorlegen, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4 jenes Gesetzes). Zuständige Behörde dafür ist: MA 35 - Referat 1.1, Dresdnerstraße 39, 1200 Wien. (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“)
O Gemäß § 27 Abs 3 Wohnungseigentumsgesetz ist die durch ein Vorzugspfandrecht besicherte Forderung im Fall einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, ansonsten ist sie aber vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.
O Bitte beachten Sie auch den oben in der Mitte anzuklickenden ANHANG ZUM EDIKT!
O Eine Vor-Anmeldung ist weder für Bietinteressenten noch für Zuseher erforderlich.
O Eine Erklärung betreffend Verzicht auf die Befreiung der Umsatzsteuer wurde im konkreten Fall NICHT abgegeben.

01307 Sechshaus

20

327

48

Sechshauser Straße 41, Kürnbergergasse 7

1150 Wien

Wohnungseigentumsobjekt

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde vor dem Jahr 1900 errichtet und besteht aus einem straßenseitigen Gebäudeteil, einem Seitentrakt sowie einem Hofgebäude. Das Gebäude besteht aus einem Erdgeschoss, drei Obergeschossen und einem Dachgeschoss, das Gebäude ist teilweise unterkellert. Das Hofgebäude besteht aus einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem Dachgeschoss und ist nicht unterkellert.
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt Top 8 (Wohnungseigentum an Abstellraum) befindet sich im Erdgeschoss des Seitentraktes.
Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes befinden sich Abstellräume und Geschäftslokale, im Erdgeschoss des Hofgebäudes befindet sich eine Wohnung und eine Waschküche, in den Obergeschossen und den Dachgeschossen sind Wohnungen angeordnet. Im Kellergeschoss befinden sich Kellerabteile, die Kellerabteile sind den Wohnungen nicht als Zubehör gemäß WEG zugeordnet.
Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet und hat eine einfach gegliederte Fassade. Das Dach ist als Satteldach bzw. Flachdach ausgebildet.
Das Gebäude ist mit einem Aufzug (mit Schlüsselschalter) ausgestattet.
Der Innenhof ist befestigt, im Innenhof befinden sich die Müllcontainer.
Die Liegenschaft ist parifiziert, an den Geschäften, Wohnungen und Abstellräumen ist Wohnungseigentum begründet und im Grundbuch der EZ 20 einverleibt.
Der von der SplusO Immo GmbH durchgeführte Dachgeschoss-Ausbau ist mangelhaft, eine durchgreifende Sanierung ist gemäß Auskunft der Hausverwaltung dringend notwendig.
Bauwerksstatische und vermessungstechnische Überprüfungen sowie bautechnische und haustechnische Bauwerksüberprüfungen haben durch den Sachverständigen im Zuge der Befundaufnahme auftragsgemäß nicht stattgefunden (kein bautechnisches Gutachten), die Beschreibung der vorhandenen Bauausführungen erfolgte ausschließlich durch augenscheinliche Befundung des Gebäudebestandes (ohne Bauwerksöffnungen).
Das Wohnungseigentumsobjekt Top 8 befindet sich im Erdgeschoss des Seitentraktes und besteht aus einem Vorraum, einem WC mit Vorraum, einem Bad, einer Küche und zwei Zimmer. Das Objekt ist westseitig ausgerichtet. Die Raumhöhe beträgt rund 3,20m
Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgt durch eine Gastherme im Bad.
Das Objekt ist möbliert, die Möblierung und das sonstige Inventar sind nicht Gegenstand der Bewertung.
Das Wohnungseigentumsobjekt befindet sich in einem abgewohnten, teilweise verschmutzten Zustand und ist als Wohnung vermietet bzw. wird derzeit als Wohnung genutzt.
Gemäß Nutzwertgutachten vom 18.02.2022 ist das Wohnungseigentumsobjekt Top 8 als Abstellraum gewidmet, das im Nutzwertgutachten als Zubehör angeführte begehbare Flachdach ist nicht vorhanden (wurde gemäß Auskunft der Hausverwaltung (noch) nicht errichtet).

888 m²

69,60 m²

104.000,00 EUR

Einbauküche: Zeitwert NULL Euro.

0,00 EUR

10.400,00 EUR

52.000,00 EUR

Ergänzende Ausführungen des Sachverständigen, nach Erhebung von Einwendungen:
"
Bezugnehmend auf die Einwendung der verpflichteten Partei vom 02.09.2025 erlaube ich mir
folgende Stellungnahme abzugeben.
Die Ermittlung des Verkehrswertes abgeleitet aus der Ertragswert- und der Sachwertberechnung berücksichtigt die Widmung des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum an LAGER. Die bewertungsgegenständliche Einheit ist derzeit aufgrund der ursprünglichen Vermietung als Wohnung unbefristet vermietet. Bei der Ertragswertberechnung wurde im Bewertungsgutachten vom 16.08.2025 die derzeit vom Mieter bezahlte monatliche Miete (Angabe des Mieters) berücksichtigt. Weiters wurde ein rechnerische Annahme für die Restdauer der Vermietung mit rund 10 Jahren aufgrund des Alters des Mieters berücksichtigt. Bei Neuvermietung ist die bewertungsgegenständliche Einheit als Lager (Widmung gemäß Nutzwertberechnung – enspricht der Widmung der Miteigentümer) vermietbar. Dieser Umstand wurde ebenfalls in der Ertragswertberechnung berücksichtigt.
Der Abzug in der Höhe von rund 15% vom Jahresrohertrag für Bewirtschaftungskosten inkl. Mietausfallswagnis wurde mit einem geringen Wert angesetzt (üblich rund 18% bis rund 20%) und berücksichtigt neben den laufenden Bewirtschaftungskosten des Vermieters auch eventuelle Mietentgänge und Räumungskosten bei Nichtbezahlen der Miete durch den Mieter bis zur Bestandfreimachung der Mieteinheit.
Der weitere Abzug in der Höhe von rund 20% für die vorhandenen Schäden teilweise in der Altwohnung sowie vor allem auch am Gesamthaus (im Bewertungsgutachten auf Seite 10 beschrieben) inkl. eventuelle Mietzinsrückforderungen (vom Mieter bekanntgegeben) stellt keinesfalls einen überhöhten Abzug dar und ist wie beschrieben keine "Überlappung" der beiden berücksichtigten Abzüge. Die Schäden am Gesamthaus wurden gemäß Auskunft durch die Hausverwaltung auf Grund des mangelhaften Dachgeschossausbaus durch die SplusO Immo GmbH hervorgerufen.
Bei der Sachwertermittlung wurden die Umstände der Schäden am Gesamthaus sowie eventuelle Rückforderungsansprüche durch die derzeitige Mietzahlung berücksichtigt.
Eine Wertermittlung ausschließlich im Ertragswertverfahren ergibt wie im Bewertungsgutachten ersichtlich keine wertmäßig geänderte Ableitungsgrundlage für den Verkehrswert.
Aus Sachverständigensicht ist eine Änderung der Wertansätze bzw. eine wertmäßige Ergänzung des Bewertungsgutachtens vom 16.08.2025 nicht erforderlich, die Wertansätze sind dem Liegenschaftsbewertungsgesetz entsprechend marktkonform ermittelt, sodass der angeführte Verkehrswert zum Stichtag 08.07.2025 als marktkonform anzusehen ist.
"
VGL auch:
https://justizonline.gv.at/jop/web/begriffslexikon/kategorie/3/383

Kurzgutachten Top 8 - Abstellraum

Langgutachten (pdf) (7136 KB)

Stadtplan (145 KB)
Widmung (80 KB)

Grundriss (44 KB)