Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Kurzgutachten Nr. 2, 3 und 4, sowie das Langgutachten (als pdf-Datei abrufbar) verwiesen.

~ Flächenangaben, Nutzflächen
Für die Zwecke der Erarbeitung gegenständlichen Gutachtens wurden die Längen- und Flächenangaben der Objekte gegenständlicher Liegenschaft aus den vom Bauamt der Marktgemeinde Kirchstetten übermittelten, nachfolgend angeführten Bauplänen ungeprüft entnommen:
• Errichtung des Wohnhauses, Baubewilligung GZ BAU 780/1999
• Errichtung des Pferdestalles, Baubewilligung GZ BAU 612/2000
• Errichtung Nebengebäude und PKW-Abstellplatz, Baubewilligung GZ BAU 899/2007
• Zu- und Umbau des Stallgebäudes, Baubewilligung GZ 875/2008
Für die Richtigkeit der Längen- und Flächenmaße dieser Baupläne kann vom Autor keine Haftung übernommen werden.
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~ Bestandverhältnisse
Anlässlich der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass gegenständliche Villa leerstehend und offensichtlich nicht bewohnt war. Bei einer telefonischen Nachfrage des fertigenden Sachverständigen bei der Sekretärin der verpflichteten Partei, Frau Arabella Reiter, hat diese angegeben, dass betreffend gegenständliche Liegenschaft keine Bestandsverhältnisse bestehen würden.
Betreffend die unbebauten Grundstücke wird festgehalten, dass diese brach gelegen sind und vermutlich auch hinsichtlich diese keine Bestandrechte bestehen.
In der vorliegenden Bewertung wurde daher davon ausgegangen, dass die gegenständlichen Liegenschaften zum Bewertungsstichtag bestandfrei waren bzw. allenfalls vorhandene Bestandsverhältnisse (z. B. Pachtverträge) kurzfristig, jedenfalls jedoch innerhalb eines Jahres, aufgelöst werden können. Sollte sich diese Annahme als unzutreffend erweisen, könnte sich der ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Grenze im Norden des GstNr. 67/3 KG 19749 Sichelbach
Wie auf beiliegendem, mit dem digitalen Kataster überlagerten Orthofoto ersichtlich ist, befindet sich der Gartenzaun im Norden des GstNr. 67/3, KG 19749 Sichelbach, nicht auf der Grenze zu GstNr. 67/4 KG 19749 Sichelbach. Der Zaun wurde zur Begrenzung des Pferdestalles, welcher sich auf GstNr. 67/4 KG Sichelbach befindet, vermutlich zur Schaffung eines größeren Umlandes, südlich der Grundstücksgrenze im nördlichen Teil des GstNr. 67/3, KG 19749 Sichelbach errichtet.
Vorliegender Bewertung wird unterstellt, dass der bestehende Zaun vor einer Veräußerung der Liegenschaften auf die Grenze zwischen den GstNr. 67/3 und 67/4 je KG 19749 Sichelbach versetzt werden würde. Demnach wurden in vorliegender Bewertung die Kosten der Versetzung des Zaunes nicht berücksichtigt.
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Überlegungen betreffend Verwertungseinheiten
Entsprechend Exekutionsordnung § 143 Abs. 3 u. 4 hat der Sachverständige, wenn mehrere Grundbuchskörper eine wirtschaftliche Einheit bilden, den Wert jedes Grundbuchskörpers für sich allein und alle zusammen als wirtschaftliche Einheit zu bewerten. Weiters ist in Fällen, wo offenkundig durch die getrennte Verwertung einzelner Grundstücke oder von Grundstücksgruppen eines Grundbuchskörpers ein höherer Wert erzielbar ist, der Wert dieser getrennt auszuweisen.
Entsprechend dieser Anordnung werden folgend Verwertungseinheiten zur Erzielung eines optimalen Verwertungsergebnisses wie unten dargestellt gebildet.
+ Villa und Pferdestall Sichelbach Nr. 42
Bestehend aus dem GstNr. 67/4 EZ 87 KG 19749 Sichelbach mit einer Gesamtfläche von
23.707 m²
+ Verwertungseinheit, laufende Nr. 1
Als Bauland – Agrargebiet gewidmetes GstNr. 67/2 EZ 78 KG 19749 Sichelbach mit einer Gesamtfläche von 864 m²
+ Verwertungseinheit, laufende Nr. 2
Als Bauland – Agrargebiet gewidmetes GstNr. 67/3 EZ 78 KG 19749 Sichelbach mit einer Gesamtfläche von 864 m²
Es ist jedenfalls davon auszugehen, dass bei einer Verwertung der gesamten Grundbuchkörper EZ 78 und EZ 87, jeweils im GB 19749 Sichelbach, gegenüber der getrennten Verwertung der oben gebildeten Einheiten ein um rund 3% niedrigerer Wert erzielbar ist.
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Verkehrswert der Gesamtliegenschaft
Bei einer Veräußerung der Gesamtliegenschaft würde mit großer Wahrscheinlichkeit aufgrund der gegebenen Größe und der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeit der einzelnen Liegenschaftsteile ein geringerer Gesamtwert erzielt werden als bei einer Veräußerung der einzelnen vorgeschlagenen Verwertungseinheiten. Ein Abschlag kann gutachtlich unter Berücksichtigung der gegebenen Verhältnisse, insbesondere der Größenverhältnisse, pauschal mit 3 % der Summe der Verkehrswerte aller Verwertungseinheiten angesetzt werden.
Verkehrswert Villa und Pferdestall: € 1.237.000,00
Verkehrswert GstNr. 67/2: € 134.000,00
Verkehrswert GstNr. 67/3: € 134.000,00
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Summe € 1.505.000,00
abzüglich Marktanpassungsabschlag € - 45.150,00 (-3%)
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Verkehrswert-Gesamtliegenschaft € 1.460.000,00
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in der die bewertungsrelevanten Merkmale detailliert beschrieben sind (als PDF abrufbar).

Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1

3062 Sichelbach, Sichelbach Nr. 25

3062 Sichelbach, Sichelbach Nr. 42