Versteigerung - Zweifamilienwohnhaus
14 E 22/25f
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
27.04.2026
am 02.06.2026 um 08:30 Uhr
Bezirksgericht Liezen, Saal III
0361222455
67302 Altirdning
329
77/1
7
Altirdning Heiligbrunnstraße 118
8953 Irdning Donnersbachtäler
Zweifamilienhaus
Der Zweck des Gutachtens ist die Verkehrswertermittlung im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) idgF im Rahmen des Zwangsversteigerungs-verfahrens mit der Zahl 14 E 22/25f.
Als Bewertungsstichtag wird der 02.02.2026 (Tag der Befundaufnahme) festgelegt!
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft (EZ 329) beinhaltet das Grundstück Nr. 77/1 und ist dieses mit einem Zweifamilienwohnhaus (Adresse: Heiligbrunnstraße 118 in 8952 Irdning-Donnersbachtal) bebaut. Die Grundstücksfläche beträgt 1386m² und zeigen sich in den Außenbereichen ein Parkplatz mit Zeltdach, Anbauten zum Wohnhaus und div. untergeordnete Nebengebäude. (Saunahäuschen, Hühnerstall, überdachte Terrassenbereiche usw.) Schulen, Kindergarten, Nahversorger und Apotheke sind nur mit dem öffentlichen Nahverkehr bzw. mit einem Fahrzeug erreichbar. Ein Arzt befindet sich im Umkreis von ca. 1000m und ist fußläufig erreichbar. Die gegenständliche Liegenschaft liegt in der MG Irdning im Ortsteil Altirdning und ist die Zufahrt über die nördlich vom Bewertungsobjekt gelegene Heiligbrunnstraße gegeben. Diese mündet in die Bleibergstraße welche über die Altirdningerstraße durch einen Kreisverkehr an die L734 Öblarnerstraße an das höherrangige Straßennetz angebunden ist. Die Heiligenbrunnstraße führt in Richtung Westen als untergeordnete Gemeindestraße hin zum Bleiberg wo sie als Sackgasse endet. Das Verkehrsaufkommen und dadurch bedingte Lärmemissionen sind daher überschaubar und zeigt sich der gegenständliche Ortbereich als ruhige Wohngegend welche primär mit ein bis zweigeschossigen Wohnhäusern bebaut ist. In Richtung Westen und Süden zeigen sich Wiesenflächen und schließt hier zum Bleiberg hin ein bewaldeter Bereich an. Das Anwesen liegt leicht erhöht über dem Ennsboden und erhält man durch die umliegend „offene“ Bebauung einen relativ freien Blick in Richtung Irdning und in weiterer Folge einen hin zum Sallaberg. Die Bebauung entlang der Heiligenbrunnstraße ist zeilenförmig angeordnet und wird diese teilweise durch landwirtschaftlich genutzte Freiflächen unterbrochen. Das Wohnobjekt befindet sich ca. mittig am Grundstück und erweitert sich dieses durch die L-förmige Konfiguration nach Süden hin. Die Hauszufahrt verläuft entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze.
Die Liegenschaft EZ 329 in der KG 67302 Altirdning besteht aus dem Grundstück Nr. 77/1, auf welchem sich ca. mittig das Wohnhaus befindet. Es zeigt eine L-förmige Grundrissform wobei sich eine Nordsüdausdehnung von ca. 50m und eine Ostwestbreite mit ca. 35m ergibt. Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt lt. Grundbuchstand 1.386 m² wovon 292 m² als Baufläche und 1.094 m² als Gärten im Grundbuch gelistet sind. Die ungünstige L-förmige Grundstückskonfiguration bedingt, dass im westlichen und östlichen Anschlußbereich zum Wohnhaus nur geringe Freiflächen bzw. Breiten von ca. 4-5m (=Mindestgrenzabstände) vorhanden sind. Westlich wurde eine Überdachung (Carport) bis zur Grundgrenze herangebaut und östlich eine in zwei Bereiche abgetrennte Wiesenfläche geschaffen. Der „aufgeweitete“ südliche Grundstückbereich wurde bedingt durch die Westostneigung terrassenförmig abgetreppt und befinden sich hier Nebengebäude, Terrassenüberdachungen, ein kleiner Hühnerstall, Pflasterungen und Wiesenflächen. Die Haupterschließung des Wohnhauses erfolgt über den westseitig gelegenen Carportbereich. In unmittelbarere Nachbarschaft befinden sich Einfamilienwohnhäuser und südlich angrenzend eine landwirtschaftlich genutzte Wiesenfläche. Wie dem ÖEK zu entnehmen sollte diese zukünftig als Bauland umgewidmet werden. Auch die nördlich zur Heiligbrunnstraße unmittelbar angrenzenden Wiesenflächen sollten zukünftig als Bauland genutzt werden können.
Rechtliche Erhebungen:(siehe Langgutachten)
Beim gegenständlichen Objekt handelt es sich um typisches „Arbeiterwohnhaus“ aus den 1980iger Jahren und wurde dieses, wie damals üblich und von den anwesenden Parteien auch bestätigt, mit einem hohen Eigenregieanteil in Massivbauweise errichtet. Die Grundrißform zeigt einen hohen Ganganteil, teilweise „verwinkelte“ Räume und wurden zwei voneinander getrennte Wohneinheiten (EG/OG) mit beinahe identen Raumaufteilungen geschaffen. Ein „Durchwohnen“ sowie eine großzügige moderne Raumaufteilung sind nicht vorhanden. Bäder, WC`s Küchen und Aufenthaltsräume sind einfach aber zweckmäßig ausgestattet. Die Haupt- sowie interne vertikale Erschließung erfolgt durch ein von beiden Wohneinheiten abgekoppeltes an der Nordseite gelegenes Stiegenhaus. Der gesamte EG-Grundriß inkl. unmittelbar angebauter Garage wurde unterkellert. Das Erdgeschoß und Obergeschoß können nach Maßgabe der Geschoßdefinition des Stmk. BauG als Vollgeschoße beurteilt werden. Lediglich über der Garage zeigt sich, bedingt durch die flache Dachneigung, ein Kinderzimmer mit Vorraum mit Kniestock. Die Belichtung ist nur über Dachflächenfenster gegeben. In den Freibereichen befinden sich untergeordnete Nebengebäude und wurden seit der Gebäudeerrichtung immer wieder baurechtlich nicht genehmigte An- und Zubauten vorgenommen. Das Kellergeschoss wird wie die restlichen Geschoße über das Stiegenhaus erschlossen und von allen gemeinsam genutzt. Die Raumaufteilung kann den beiliegenden Plänen entnommen werden. Die Außenabmessungen des Wohnhauses betragen ca. 16,9m x 10,1m (inkl. der Garage).
Die Bausubstanz kann dem Energieausweis wie folgt entnommen werden:
Der Keller wurde in Massivbauweise hergestellt. Die Außenwände im Erd- sowie im Obergeschoss zeigen ein Lecahol Ziegelmauerwerk welches beidseitig mit einer Stärke von 2-4cm verputzt wurde. Die Geschoßdecken wurden als Ziegeleinhängedecken mit Aufbeton errichtet und verbindet eine betonierte massive Stiege die Geschosse untereinander. Den Abschluß des Gebäudes bildet ein 24 Grad geneigtes von Osten nach Westen ausgerichtetes Satteldach mit einer Dacheindeckung aus Welleternitplatten. (=Industriedach) Jedes Stockwerk verfügt über eine Einzelfeuerstelle bestehend aus einem Kaminofen und Tischherd. Anfallende Emissionen aus diesen Feuerstätten werden den gemauerten Kaminen zugeleitet und verfügen diese im Dachboden und Keller über Reinigungsöffnungen. Die oberhalb der Dachhaut befindlichen Kaminköpfe zeigen einen stark baufälligen Zustand. Als weitere Energiequelle befindet sich am Dach eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 7,4kWp (Monokristallines Silicium) sowie zur Warmwasseraufbereitung eine Solaranlage mit 20m² Fläche. Im südlichen Bereich bzw. auf den Flugdächern befinden sich weitere PV-Module welche eine Spitzenleistung von zusätzlich ca. 15,00 kWp erzeugen können. Als thermische Sanierungsmaßnahmen werden im Energieausweis Dämmungen des Daches, der Außenwände, der Geschoßdecken, ein Fenstertausch sowie ein Beheben von Wärmebrücken empfohlen. Die aktuelle Beheizung des Objektes erfolgt durch eine monovalente Luftwärmepumpe Fabrikat Auratsu Typ: AHM-160RA3, 9 kW, Baujahr: 2023 mit elektrischer Zusatzheizung. Die Verteilung der Heizwärme erfolgt durch einzelne Radiatoren in den jeweiligen Zimmern. Eine Fußbodenheizung ist nicht vorhanden. Die ursprünglich baurechtlich genehmigte Heizung befindet sich noch im Keller und wurde ein Feststoffkessel Fabrikat: Rendl, Typ: HT30, Leistung: 30 KW, Baujahr: 1983 eingebaut. Lt. Mitteilung des Verpflichteten wurde dieser teilweise bei Bedarf noch betrieben. Außentüren, Fenster und Balkontüren stammen aus dem Errichtungsjahr und zeigen eine Zweischeibenkunststoffbauweise.
Raumaufteilung:
Das Erdgeschoss besteht aus einem Vorraum mit 6,26m², ein WC mit 2,62m², ein Bad mit 8,25m², eine Diele mit 8,23m², eine Küche mit 18,90m², einen Abstellraum mit 2,55m² einen Wohnraum mit 24,23 m² und einem Schlafzimmer mit 19,95m². Dies ergibt eine Wohnnutzfläche von 90,99m². Zusätzlich befindet nordseitig unmittelbar an das Wohnhaus angebaut die Garage mit einer Nutzfläche von 36,48m².
Im Dachgeschoss befindet sich ein Bad mit 8,00m², ein WC mit 2,73m², ein Vorraum 1 mit 3,94 m², ein Vorraum2 mit 6,47m², eine Küche mit 24,56m², ein Abstellraum mit 3,12m², ein Zimmer mit 24,23m², ein Zimmer mit 19,95m² sowie der ausgebaute Dachraum. Ostseitig befindet sich noch der Balkon mit einer Fläche von 17,16m².
Das Kellergeschoss beinhaltet Lagerräume, den Heizraum, den Technikraum und befindet sich hier der zentrale Wasseranschlusspunkt mit Wasseruhr. Zusammenfassend wirken die gesamten Wohnräume sauber aber aufgrund des Alters etwas abgewohnt.
• Außenwände Lecahohl – Ziegelmauerwerk 30cm; beidseitig verputzt;
• Außen wurde ein 2-4cm Wärmedämmputz aufgetragen
• Zwischenwände tragend Lecahohl – Ziegelmauerwerk 25cm; beidseitig verputzt
• Zwischenwände Hochlochziegel 12 cm beidseitig verputzt
• Geschossdecke zum Dachboden aus Holzkonstruktion ca. 30cm – Untersicht verputzt
• Stiege in Stahlbetonmassivbauweise
Das gesamte Kellergeschoss befand sich am Tag des Ortsaugenscheines in einem zweckmäßigen jedoch etwas unaufgeräumten Zustand. Wanddurchbrüche wurden nicht ordnungsgemäß hergestellt. Die Deckenaussparung im Kellerraum unter der Garage wurde baurechtlich nicht bewilligt.
Das gesamte Erdgeschoss befand sich am Tag des Ortsaugenscheines in einem zweckmäßigen Zustand. Das Bad, der Vorraum sowie auch die Küche wurden ordentlich unterhalten vorgefunden. Das Schlafzimmer und Wohnzimmer dienen zum Teil als Lager
Das gesamte Dachgeschoss befand sich am Tag des Ortsaugenscheines in einem ordentlichen und zweckmäßigen Zustand. Sanierungsarbeiten am Kamin sowie eine thermische Sanierung der Geschossdecke zum Dachboden können aus fachlicher Sicht nicht ausgeschlossen werden.
1.386 m²
180,00 m²
314.000,00 EUR
Einzelfeuerstellen und Küchen
2.500,00 EUR
31.650,00 EUR
158.250,00 EUR
Lt. §17 Stmk. GVG nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes geeignet.
Umfangreicher baupolizeilicher Auftrag zwecks Abbrucharbeiten von div. Nebengebäuden - siehe Langgutachten!
1. Zubehör zur Liegenschaft:
Zur Liegenschaft gehört Zubehör, nämlich eine Küche inklusive gesetzten Herd und
Zeltdachgarage im Wert von EUR 2.500,00.
2. Dienstbarkeiten und andere Belastungen:
Keine.
3. Bestandverhältnisse:
Keine.
4. Versteigerungsbedingungen:
Der Verkehrswert beträgt EUR 316.500,00. Das geringste Gebot beträgt EUR 158.250,00.
Das Vadium beträgt EUR 31.650,00 und kann nur in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Bieter haben einen gültigen Lichtbildausweis (Reisepass) mitzubringen.
Das Schätzgutachten und die im Gerichtsakt erliegenden Urkunden, die sich auf die
Liegenschaften beziehen, können bei Gericht eingesehen werden. Das Schätzgutachten kann
bei Gericht gegen Kostenersatz kopiert werden und ist in Kurzform in der Ediktsdatei im
Internet einsehbar.
Sonstige Hinweise:
Die Parteien und beteiligte Dritte haben allen Kauflustigen die Besichtigung der Liegenschaft
zu gestatten. Sollte die Besichtigung nicht gestattet werden, kann bei Gericht spätestens 14
Tage vor dem Versteigerungstermin der Antrag auf Festsetzung von Besichtigungsterminen
gestellt werden. Nötigenfalls wird ein Schlosser beigezogen.
Die verpflichtete Partei hat dem Exekutionsgericht nicht mitgeteilt, dass sie auf die
Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. A UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger
zu deren Gunsten eine Kredit- oder Kautionshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich
Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die folgenden
Aufforderungen:
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin
vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie zum Nachteil eines gutgläubigen
Erstehers in Ansehung der Liegenschaft nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Aufforderung an Pfandgläubiger:
Gläubiger, für die auf der Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften (mit
Ausnahme der Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger bedingter Forderungen) werden aufgefordert,
vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch
den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird keine
Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber
noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die Öffentlichen Organe
bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu
entrichtenden Steuern, Zuschläge und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden
aufgefordert, in Ansehung der bereits pfandrechtlich sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren
und sonstigen öffentlichen Abgaben, eine Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld
durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird
keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann
sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in
Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden, pfandrechtlich
noch nicht sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt
Zinsen und anderen Nebengebühren, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der
Versteigerung angemeldet werden, widrigenfalls diese Ansprüche ohne Rücksicht auf das ihnen sonst
zustehende Vorrecht, erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der
Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Aufforderung an Personen, die dingliche Rechte an einem Superädifikat haben:
Alle Personen, die dingliche Rechte an dem zu versteigernden Superädifikat in Anspruch nehmen,
werden aufgefordert, ihre Rechte und Ansprüche innerhalb einer Frist von 3 Wochen bei Gericht
anzumelden, widrigens auf dieselben im Versteigerungsverfahren nur insoweit Rücksicht genommen
würde, als sie sich aus den Exekutionsakten ergeben.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen
oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht
mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge,
Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder
übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Grundriss EG (160 KB)
Grundriss OG (146 KB)
Grundriss KG (148 KB)
Ansicht_westen (88 KB)
Ansicht_Norden (102 KB)
Ansicht_Süden (57 KB)
Ansicht_Osten (126 KB)
Plankopf (117 KB)
Schnitt (122 KB)
