Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Kufstein ()

Aktenzeichen:

10 E 29/25y

wegen:

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Grundbuch:

83003 Ebbs

EZ:

1460

Grundstücksnr.:

1090/101

BLNr:

52, 53

Adresse:

Waldeck 22

PLZ/Ort:

6341 Ebbs

Kategorie(n):

Wohnungseigentumsobjekt

Beschreibung (WE):

242/1404 Anteile mit denen untrennbar Wohnungseigentum an Wohnung Top W 1 verbunden ist

Grundstücksgröße:

1.101 m²

Objektgröße:

112,11 m²

Anschlüsse:

Das Wohnhaus ist laut erteilter Auskunft an das örtliche Wasser- und Kanal- und elektrische Stromnetz angeschlossen. Die Müllentsorgung erfolgt durch die örtliche Müllabfuhr.
Andere Versorgungsleitungen für Telefon oder Internet sind gegeben.
Laut Baubescheid vom 29.03.2005 sind „alle Niederschlags- und Oberflächenwässer in eine gut funktionierende Sickergrube auf eigenem Grunde einzuleiten (Versickerung) oder so abzuleiten, dass Schäden am Gebäude vermieden und Rechte Dritter nicht berührt werden. Weiters wurde festgelegt, dass das Ableiten von Wasser (Oberflächenwasser, Dachabwässer und alle sonstigen Abwässer) auf die Straße unzulässig ist, ebenso das Ableiten und Transportieren von Schnee auf diese Fläche. Der Wasserablauf von der Straße muss voll gewährleistet bleiben.“

Widmung:

Allgemeines Mischgebiet mit beschränkter Wohnnutzung gem. § 40 (6) TROG

Bestandsverhältnisse:

Die Wohnung Top 1 wird von den verpflichteten Parteien selbst bewohnt.

Stichtag:

04.06.2025

Schätzwert:

394.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Einbauküche

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

2.200,00 EUR

Lasten:

1. C-LNr 48: Die Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem. § 32 WEG 2002 wurde im Beschluss des BG Kufstein vom 02.11.2022 festgelegt (siehe Beilage 10).
2. C-LNr 45: Das unter C-LNR 45 einverleibte Pfandrecht hat keinen wertrelevanten Ein-fluss auf den Verkehrswert der Bewertungsobjekte und wird daher bei der Bewertung nicht weiter berücksichtigt.
3. C-LNr 51 bis C-LNR 57: Die angemerkten Klagen und die Anmerkungen betreffend der Einleitung des Versteigerungsverfahrens haben keinen wertrelevanten Einfluss auf den Verkehrswert der Bewertungsobjekte und werden daher bei der Bewertung nicht weiter berücksichtigt.
Weiters besteht ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft betreffend die Erhaltung von Fenstern und Eingangstüren, der aber nicht im Grundbuch einverleibt ist. In dem Beschluss, der mit 12.03.2013 datiert ist, wurde unter dem Titel „Abstimmung abweichender Aufteilungsschlüssel – Erhaltung der Fenster und Wohnungseingangstüren“ ein Abweichender Aufteilungsschlüssel gem. § 32 WEG festgelegt (siehe Beilage 19).

Sonstige Hinweise:

Beim vorliegenden Bewertungsobjekt konnten beim Ortsaugenschein Abweichungen im Bereich der Abstellplätze und auch in der Wohnung festgestellt werden. Die Abweichungen werden im Befund dieses Gutachtens beschrieben. Allerdings wird darauf hingewiesen, dass die Räume der bewertungsgegenständlichen Wohnung vom Sachverständigen nicht ausgemessen wurden, sondern der Bewertung die Flächenangaben laut Grundrissplan bzw. laut Nutzwertgutachten zu Grunde gelegt werden.
Insgesamt bestehen auf der Liegenschaft Bereiche, die baubehördlich zwar bewilligt sind, aber nicht in einem Nutzwertänderungsgutachten berücksichtigt wurden. So wurden z.B. Carports errichtet, eine Garage und Nebengebäude gebaut und auch Terrassen neu geschaffen. Alle diese Änderungen sind in den aktuellen Nutzwerten der Wohnungseigentumsobjekte bzw. im Gesamtnutzwert der Liegenschaft nicht berücksichtigt.
Folgende Änderungen konnten gegenüber dem Parifizierungsplan festgestellt werden:
1. Die Inneneinteilung der Wohnung Top 1 wurde verändert. Die Wohnküche wurde durch den Einbezug des Flurs vergrößert. Das Schlafzimmer wurde durch den Einbezug eines Teils vom Flur etwas vergrößert. Das Bad wurde durch den Einbezug einer Fläche vom WC vergrößert. Der Vorraum vor dem WC wurde entfernt und in diesem Bereich das WC eingebaut.
2. Der Grundriss der Terrasse wurde verändert. In diesem Bereich stehen auch zwei Holzsäulen von der Terrasse im Obergeschoß. Durch diese wird auch die Terrasse größtenteils überragt.
3. Im Garten wurde nordostseitig ein Nebengebäude aus Holz errichtet, das als Werkstätte genutzt wird.
4. Der an das Nebengebäude angrenzende Abstellplatz Top APL 13 wurde überdacht.
5.Die beiden südseitig liegenden Abstellplätze APL 3 und APL 4 werden als Tiergehege für die Haltung von Hennen genutzt.
Die vorgenannten Änderungen 3. und 4. wurden baubehördlich bewilligt, sind aber in den Nutzwerten der Wohnung Top 1 bzw. beim Autoabstellplatz Top APL 13 und auch im Gesamtnutzwert noch nicht berücksichtigt.

erstellt von:

Mag.(FH) Dr.iur. Hans Hauswurz
6121 Baumkirchen, Oberfeldweg 1 A