BG Voitsberg ()

7 E 44/25b

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

63314 Gradenberg

168

.36/2

6

Judenburgerstraße 117

8580 Köflach

Einfamilienhaus

Das ursprüngliche Erbauungsdatum ist nicht bekannt. Für das bewertungsgegenständliche Objekt wurde von der Bezirkshauptmannschaft Voitsberg im Jahr 1949 die Baubewilligung für einen Umbau des bestehenden Eiskellers in einen Fleischhauereibetrieb im Kellergeschoss sowie im Erdgeschoss und für eine Aufstockung eines Obergeschosses mit einer Betriebswohnung erteilt. Das Dachgeschoss als Dachboden inklusive einer Dachterrasse ist ebenso in der Baubewilligung im Jahr 1949 angeführt. Die Benützungsbewilligung liegt nicht vor. Im Jahr 2025 wurde vom Bauamt Köflach eine Baubewilligung für den Einbau einer Pelletszentralheizungsanlage ausgestellt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung ist nicht vorhanden. Darüber hinaus liegen ein Befund sowie ein Gutachten über eine baubehördliche Überprüfung, ein Bescheid über Baugebrechen und ein Bescheid über ein Heizverbot bei der Stadtgemeinde Köflach aus dem Jahr 2025 vor.
Das in Massivbauweise errichtete sowie mit einem Satteldach in Eternitschabloneneindeckung ausgestattete Wohnhaus ist teilweise unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Der Spitzboden ist über eine Dachbodeneinschubtreppe begehbar. Für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung beim Bauamt vor. Das Erdgeschoss wird gerade zu Wohnzwecken umgebaut.
Das Garagengebäude besitzt ein Erdgeschoss und wurde in Massivbaubauweise hergestellt sowie mit einer Betondecke als Flachdach versehen. Es gibt keine Bau- bzw. Benützungsbewilligung für das Gebäude. Das Baujahr ist ebenfalls unbekannt.
Das Kellergeschoss ist über eine innenliegende Betonstiege erreichbar und beinhaltet einen Vorraum, einen Kellerraum, einen Heizraum und einen Pelletslagerraum.
Das Erdgeschoss ist ebenerdig im Süden begehbar und wird gerade saniert. Im Erdgeschoss sind zwei Vorräume, ein Stiegenhaus, ein Bad/WC und vier Räume untergebracht. Ein weiterer von außen zugänglicher Raum ist südseitig situiert.
Der Hauseingang im Obergeschoss befindet sich auf der Nordseite und ist über eine Außenstiege zugänglich. Das Obergeschoss besitzt drei Vorräume, einen Waschraum, eine Küche, ein Bad/WC und vier Zimmer.
Das Dachgeschoss ist über das Stiegenhaus begehbar. Im Dachgeschoss sind ein Vorraum, ein Bad/WC, ein Wohnzimmer und zwei Zimmer untergebracht. Südseitig ist eine Dachterrasse situiert.
Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mit Pellets über Heizkörper. Derzeit besteht ein Heizverbot. Zusätzlich gibt es einen Kaminofen mit festen Brennstoffen im Dachgeschoss.
Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus befestigten bzw. asphaltierten Flächen und der Außenstiege. Die Garage ist erdgeschossig, hat eine Nutzfläche von ca. 25,00m² und ist mit einem betonierten Flachdach ausgestattet. Die Garage ist umfangreich instandsetzungsbedürftig und weist aufgrund des Bau-und Erhaltungszustandes keinen Zeitwert mehr auf.
An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Parteienangaben folgende Maßnahmen durchgeführt: Etwa im Jahr 2010 wurden neue Kunststofffenster samt teilweise manuell zu bedienenden Rollos eingebaut. Ungefähr in den Jahren 2019 bis 2025 wurden im Obergeschoss die Hauseingangstür in Kunststoff erneuert, die Fußböden mit Fliesen, Vinyl, bzw. Laminat neu belegt, teilweise die Fußbodenkonstruktionen ersetzt, die Türstöcke sowie die Türblätter fallweise gestrichen, Malerarbeiten an den Decken und Wänden durchgeführt, die Elektro-, Wasser-, sowie Abflussleitungen ausgetauscht und der Elektro-Verteilerkasten installiert.
Im Dachgeschoss wurden im selben Zeitraum die Dachterrassentür in Kunststoff samt elektrischer Rollos eingebaut, die Türstöcke sowie die Türblätter fallweise gestrichen, Malerarbeiten an den Decken und Wänden durchgeführt, die Elektro-, Wasser-, sowie Abflussleitungen ausgetauscht, der Elektro-Verteilerkasten installiert, das Bad/WC saniert und neue Sanitärgegenstände montiert.
Die Heizung wurde auf Pellets umgestellt und es wurden ein Pelletslagerraum errichtet, ein Edelstahlrohr im Kamin eingezogen, die Heizkörper erneuert, die Heizungsleitungen als Aufputz-Leitungen verlegt und ein neuer Pufferspeicher sowie ein Boiler installiert.
Das Erdgeschoss wird gerade umgebaut bzw. saniert.
Der von der zeichnenden Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Grundriss des Obergeschosses aus dem Jahr 1949 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert. Es konnten diverse Abweichungen im Innenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan ist das WC als Waschraum ausgeführt, die Speis wurde ins Bad integriert und ein WC installiert. Die zeichnende Sachverständige weist darauf hin, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Bei der Baubehörde gibt es nur einen Grundriss vom Obergeschoss sowie eine Nutzflächenaufstellung vom Obergeschoss und keine weiteren Pläne. Die genehmigte Fleischhauerei im Erdgeschoss gibt es nicht mehr. Das gesamte Gebäude wird als Wohnhaus verwendet. Nach Auskunft der Gemeinde erfolgte keine Feststellung des rechtmäßigen Bestandes. Aus den Unterlagen im Bauakt geht nicht hervor, ob das gesamte Haus für Wohnzwecke genutzt werden darf. Das ausgebaute Dachgeschoss wird im Befund und Gutachten bei der baubehördlichen Überprüfung vom 23.04.2025 trotz Begehung nicht erwähnt.
Für die weiterführende Berechnung werden die in der Nutzflächenaufstellung vom Obergeschoss angeführten Werte und Flächen und der Grundriss des Obergeschosses als Grundlage herangezogen.

380 m²

259,82 m²

Strom, Wasser, Kanal

GZ: 4 Po 3/4 vom 07.09.1949, GZ: BA 131-93-11 B 11/1-2025 Os/Gal vom 01.04.2025

nicht vorhanden

Freiland (LF), bebaut

Eigennutzung - die Bewertung erfolgt bestandsfrei.

03.03.2026

145.000,00 EUR