Kurzgutachten
BG Bruck an der Leitha ()
3 E 716/25g
Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils
05012 Mannersdorf am Leithagebirge
2065
284/8
4
Sommereinerstraße 18a
2452 Mannersdorf am Leithagebirge
Einfamilienhaus
Bewertungsgegenständlich ist ein zur Gänze unterkellertes Einfamilienhaus, das in geschlossener Bauweise in den 1970ern Jahren errichtet wurde.
Im Rahmen der Endbeschau 1987 wurde festgestellt, dass das Einfamilienhaus im Unterschied zu den baubewilligten Einreichplänen zur Gänze unterkellert wurde und dabei eine ca. 4 m x 10 m große Garage sowie gartenseitig eine ca. 7,5 m x 2,5 m große Terrasse errichtet wurden. Der Keller ist um ein Halbgeschoss vom Eingang nach unten versetzt und das Erdgeschoss um ein Halbgeschoss nach oben. Der straßenseitig geplante Kellerzugang wurde nicht ausgeführt.
Im Erdgeschoss wurde der Hauseingang vor der Garageneinfahrt situiert und wurde zwischen Esszimmer und Wohnzimmer eine Trennwand errichtet. Darüber hinaus wurde die Anordnung der Fenster zur nordöstlichen Grundstückgrenze verändert.
Die Baulichkeiten befinden sich in einem dem Alter des Hauses entsprechenden gepflegten Zustand. Die gesamte Liegenschaft weist einen leichten Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstau sowie Modernisierungsbedarf auf.
Interessenten wird empfohlen, die Liegenschaft vor dem Erwerb zu besichtigen.
Der Verkehrswert des Hälfteanteils der unbelasteten Liegenschaft beträgt € 149.000,-.
Der Verkehrswert des Hälfteanteils der mit einem Wohnungsrecht belasteten Liegenschaft beträgt € 69.500,-.
955 m²
238,01 m²
Die Liegenschaft ist angabengemäß voll aufgeschlossen hinsichtlich öffentliches Wasserversorgungs- und Kanalnetz, sowie Strom- und Gasnetz. Eine Funktionsüberprüfung hat vom Sachverständigen nicht stattgefunden.
15.05.1972
Bauland Wohngebiete (BW):
straßenseitig: 50/ g/ I, II
gartenseitig: 20/ o, k/ 7
Zum Bewertungsstichtag ist das Objekt nicht vermietet, sondern durch die Berechtigte des Wohnungsrechts bewohnt und somit ertragslos.
17.06.2025
149.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen,
samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke,
wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten.
Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar ist nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
kein Zubehör
Bücherliche Lasten:
Das unentgeltliche Wohnrecht an der gegenständlichen Liegenschaft samt Außenanlagen ist zu berücksichtigen:
Die Begünstigte hat ein bücherliches lebenslängliches ausschließliches und unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht am Einfamilienhaus samt Garten und wird dieses von der Berechtigten genutzt und bewohnt.
Die Berechtigte trägt die Betriebskosten und die Verbrauchsabgaben für die gegenständliche Liegenschaft, einschließlich der Gemeindeabgaben.
Der Barwert des Wohnungsgebrauchsrechtes beträgt zum Stichtag € 168.000,00.
Ausserbücherliche Lasten:
Laut Auskunft der Gemeinde vom 28.05.2025 besteht am Abgaben- bzw. Gebührenkonto für die gegenständliche Liegenschaft zum Stichtag kein Rückstand bei der Gemeinde.
Gemäß Auskunft des Gemeindeverbandes für Abfallbehandlung (GABL) vom 07.07.2025 sind keine offenen Forderungen vorhanden. Für das 2. Halbjahr 2025 wurden Gebühren iHv. € 171,65 vorgeschrieben und waren zum Stichtag noch nicht fällig.
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Niederösterreichische Bauordnung, Kanalgesetze, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer.
Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.
Das unentgeltliche Wohnrecht an der gegenständlichen Liegenschaft samt Außenanlagen ist zu berücksichtigen:
Die Begünstigte hat ein bücherliches lebenslängliches ausschließliches und unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht am Einfamilienhaus samt Garten und wird dieses von der Berechtigten genutzt und bewohnt.
Die Berechtigte trägt die Betriebskosten und die Verbrauchsabgaben für die gegenständliche Liegenschaft, einschließlich der Gemeindeabgaben.
Der Barwert des Wohnungsgebrauchsrechtes beträgt zum Stichtag € 168.000,00.
Der Verkehrswert des mit einem Wohnungsgebrauchsrecht belasteten 1/2-te Anteils der Liegenschaft beträgt zum Stichtag 2025 rd. € 69.500,00.
Interessenten wird empfohlen, die Liegenschaft vor dem Erwerb zu besichtigen.
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10