Kurzgutachten
BG Wolfsberg ()
9 E 3/24i
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
77206 Gemmersdorf
369
266/2
3
Gemmersdorf 2
9421 Eitweg
Mietshaus
Das gegenständliche Wohn- und Geschäftsgebäude inkludiert ein Gasthaus, einen Friseursalon und im Obergeschoss zwei Wohnungen. Das Gebäude befindet sich im Ortszentrum von Gemmersdorf direkt an der Gemmersdorfer Landesstraße L140. Der Zugang zum Gasthaus und auch der separate Eingang zum Friseursalon sind entlang der Straßenseite über den asphaltierten Parkplatz angelegt. Das dreigeschossige Objekt wurde baurechtlich im Jahre 1968 bewilligt und der 1. Abschnitt mit ca. 18 m Länge errichtet. Der Zubau an der Südseite wurde erst 1991 hergestellt. Das gänzlich unterkellerte Gebäude weist nunmehr eine Gesamtlänge von rund 25,60 m und eine Hausbreite an der Nordseite von rund 11,05 m und an der Südseite von rund 13,00 m auf. An der Westseite ist im OG für die Wohnungserweiterung zudem noch ein Erkeranbau in Holzkonstruktionsbauweise vor 25-30 Jahren konsenslos hergestellt worden. Dieser Anbau beim Altbestand weist die Grundrissabmessungen von rund 5,8 m x 4,20 m auf, wobei ein Teil eingehaust und als Esszimmer und ein Teil als offener Balkon genutzt wird.
Im Erdgeschoss (EG) des Altbaus sind die inzwischen leerstehenden Gasträume mit rund 145 m² Nutzfläche untergebracht. Der südliche EG-Zubauteil mit rund 90 m² wird seit 1997 als Friseursalon genutzt. Die Innenräume dazu wurden etwas umgebaut.
Im Obergeschoss (OG) sind zwei Wohnungen untergebracht, wobei die südliche mit rund 65 m² über den südlichen Seiteneingang gemeinsam mit dem Friseursalon mit einer eigenen Stiege samt Treppenlift erschlossen wird. An der Südwestecke besitzt die Wohnung Süd einen Balkon. Die nordseitige Mietwohnung hat einen gemeinsamen Zugang über den Flur des Gasthauses zum offenen Stiegenhaus und besitzt eine Wohnnutzfläche von ca. 145 m².
Der Zugang zum Keller erfolgt entweder von außen über die freistehende KG-Hofseite oder über den alten Stiegenabgang vom Vorraum der Gasthausküche. Das Gebäude ist samt dem südlichen Anbau unterkellert, wobei die Kellerräume hauptsächlich für Abstellzwecke verwendet werden. Im südlichen KG-Zubau ist die im Jahre 2011 installierte, zentrale Pellets-Heizungsanlage untergebracht.
Das zweigeschossige Nebengebäude befindet sich hofseitig an der Südwestseite des Areals. Das ehemalige Wirtschaftsgebäude weist die Außenabmessungen von rund 7,8 m x ca. 9,5 m auf. Das Untergeschoss mit den alten Stallräumen war offensichtlich bereits ein Altbestand.
Im Erdgeschoss des 1966 errichteten Gebäudes sind zwei Garagenboxen samt Abstellraum vorhanden. Das baufällige Nebengebäude ist mit einem steilen Satteldach versehen und noch mit den alten Betondachziegeln eingedeckt.
3.895 m²
445,00 m²
Die Liegenschaft ist an die öffentliche Wasserversorgungs- und Kanalisationsanlage der Stadtgemeinde St. Andrä angeschlossen.
Der Stromanschluss erfolgt über eine Freileitung von der Kelag. Zudem wäre noch ein Festnetzanschluss von der Telekom vorhanden.
Der Anschlusswert für den Kanal beträgt 3,99 KBE und für die WVA 3,187 WBE.
a) Verwendungsänderung Friseursalon gemäß §7 K-BO Mitteilung vom 06.06.1997 b) Baubescheid vom 12.03.1992 zur Errichtung einer Hackschnitzelanlage c) Baubescheid betreffend Zubau zum bestehenden Wohn- und Gasthaus vom 24.07.1991 samt dem genehmigten Einreichplan d) Baubescheid zur Errichtung des Wirtschaftsgebäudes vom 24.02.1966 e) Baubescheid über die Errichtung einer Sitzterrasse vom 25.08.1972 f) Baugenehmigungsbescheid der BH Wolfsberg vom 22.07.1968 zur Errichtung des Gasthauses, jedoch ohne den genehmigten Bauplan
Kollaudierungsbescheid Wirtschaftsgebäude vom 14.07.1978 samt genehmigten Bauplan, beim Hauptgebäude liegt nur der Kollaudierungsbescheid datiert mit 16.06.1975 betreffend die Baubewilligung vom 22.07.1968 auf.
Bauland "Dorfgebiet"
Das ehemalige Gasthaus Knauder ist seit dem Frühjahr 2024 geschlossen. Die darüberliegende OG-Wohnung im Alttrakt ist seit 01.02.2022 an Herrn Lukas Walzel vermietet.
Der Friseursalon im EG des Südtraktes wird seit 01.01.2017 von Frau Rebekka Stark betrieben (gemäß Mietvertrag vom 16.12.2016).
Die OG-Wohnung im Südtrakt des Zubaus wird von Frau Elfriede Knauder im Rahmen ihres verbücherten Wohnungsrechts C-LNr 6 genutzt.
27.06.2024
300.000,00 EUR
zentrale Pellets-Anlage im Keller des Objektes mit 500 l Warmwasserboiler, Heizkessel Windhager BWE600, Baujahr 2011, Nennheizleistung 60 kW, Pelletslager ca. 14 t
10.000,00 EUR
Gemäß Punkt 5. des Übergabsvertrages TZ 1732/2007 vom 14.02.2007 ist gemäß C-LNr 6 für Frau Elfriede Knauder, geboren 05.04.1942 das unentgeltliche und lebenslange Wohnungsgebrauchsrecht im gesamten 1.Obergeschoss des Hauses Gemmersdorf 2 samt einem PKW-Abstellplatz und freier Mitbenützung des Kellers, des Haus- und Obstgartens und auch zum Bezug von Obst und Gemüse für den Eigenbedarf verbüchert. Die anfallenden Betriebskosten sind anteilig von der Berechtigten selbst zu tragen. Die Erhaltung des Gebäudes obliegt dem Verpflichteten.
Das Fruchtgenussrecht ist, nachdem es am 31.12.2011 abgelaufen ist, obsolet. Das Wohnungsrecht wurde, nachdem Vorrang für die Pfandrechte verbüchert ist, separat nur für die von der Berechtigten tatsächlich genutzte OG-Wohnung im Südtrakt als Barwert ausgewiesen und vom Verkehrswert nicht in Abzug gebracht.
Unter C-LNr 2 ist die Dienstbarkeit der 20 kV-Leitung der Kelag verbüchert. Nach den Angaben des Verpflichteten handelt es sich dabei um die Freileitung, welche quer über den Obstgarten und über den Dachständer des Wohnhauses nach Norden verläuft.
Das Wegservitut mit der Dienstbarkeit C-LNr 4 zum Grundstück 266/4 betrifft die Südseite des Areals mit einer Fläche von ca. 90 m². Die asphaltierte Weglänge beträgt in etwa 25 m, die Wegbreite variiert zwischen 3 m bis zu 5 m im Einbindungsbereich.
Außerbücherliche Leitungsrechte:
Gemäß dem Leitungsplan der Stadtgemeinde St. Andrä verläuft entlang der östlichen Grundgrenze zur Landesstraße eine Wasserhauptleitung DN100 AZ. Davon betroffen ist der gesamte Parkplatz mit der Grundstückszufahrt und der Obstgarten an der Südseite.
Zwischen Nebengebäude und dem Hauptgebäude verläuft zudem auch noch der Regenwasserkanal quer über das Grundstück Nr. 266/2.
Entlang der Westseite des Grundstücks gibt es dann noch den Schmutzwasserkanal!
Wasserrecht:
Im Wasserbuch des Landes Kärnten ist unter GZ 209/1813 nach wie vor die Kläranlage mit Versickerung für die ehemalige ARAL-Tankstelle „eingetragen“. Diese Tankstelle wurde zwischenzeitlich abgetragen und hat sich tatsächlich auf der nördlichen Nachbarparzelle 266/5 befunden.
Das Wasserrecht wäre demnach zwar noch aufrecht, müsste aber formal noch gelöscht werden. Inwieweit am Baugrundstück 266/2 dazu noch unterirdische Einbauten bestehen, ist nicht bekannt.
Nachdem es sich gegenständlich um ein gewerblich genutztes Gasthaus und einen Friseursalon sowie um zwei Mietwohnungen handelt, wurde der Verkehrswert nur aus dem Ertragswert ermittelt. Die nicht vermessenen Nutzflächen ergeben sich einerseits aus den Mietverträgen bzw. aus den Bauplänen 1991 und 1966 und anderseits werden diese für den Altbau aus der vermessenen BGF mit 25% Abzug für die Wände etc. vom SV vereinfacht rückgerechnet.
Zu berücksichtigen war gegenständlich der rückgestaute Reparaturbedarf beim Altbau. Für die Wiedervermietung des Gasthauses ist eine Sanierung dringend notwendig. Diese Sanierungskosten wurden vom SV überschlägig mit netto € 48.000,- eingeschätzt und vom Ertragswert in Abzug gebracht.
Der Barwert des Wohnungsrechtes C-LNr 6 von Frau Elfriede Knauder, geboren 05.04.1942, für die südseitige OG-Wohnung beträgt rund € 36.000,--. Dieser Wert wurde im Verkehrswert nicht berücksichtigt.
Es liegt kein Energieausweis für das Wohn- und Gasthaus und auch kein Bestandsplan vom Gebäude auf. Die Zu- und Umbauten am Gebäude wurden teilweise konsenslos vorgenommen.
Bmstr. Ing. Karl Liesnig
9150 Bleiburg, Kumeschgasse 12