Kurzgutachten
BG Neusiedl am See ()
4 E 23/24w
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
32024 Tadten
185
442/10
9
Obere Hauptstraße 78
7162 Tadten
Einfamilienhaus
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist mit einem direkt an der Ortsdurchfahrt Obere Hauptstraße liegenden traufständigen, eingeschoßigen, nicht unterkellertem Wohngebäude mit Durchgang zum Innenhof in geschlossener Bauweise bebaut.
Gartenseitig besteht entlang der nördlichen Grundgrenze ein Anbautrakt als Erweiterung der Wohnfläche sowie anschließend ein Zubau der ehemaligen Stallungen. An der Ostseite ist eine Scheune als landwirtschaftliches Nebengebäude mit Durchfahrt zur Hintausgasse Quergasse in geschlossener Bauweise errichtet und wird als Werk- und Abstellraum genutzt.
Es besteht nach dem straßenseitigen Hauseingang ein kalter Durchgang seitlich des Hauses, der Eingang in die Wohnräumlichkeiten befindet sich im Hausdurchgang an der Hofseite (wie in der Aufmaßskizze eingezeichnet, siehe Anhang). Ein weiterer Eingang zum Wohntrakt über das Schlafzimmer befindet sich in der hofseitigen Erweiterung.
Das nicht unterkellerte straßenseitige Wohngebäude samt hofseitigem Anbautrakt befindet sich in einem der Bauzeit und Bauweise entsprechenden Ausbauzustand mit Instandsetzungs- und Instandhaltungsrückstau, starken Gebrauchsspuren und Feuchtigkeitsspuren aufsteigender Feuchtigkeit sowie Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstau in den vorangehend beschriebenen Teilbereichen des Wohntraktes an der nordwestlichen Gebäudeseite.
Die Decken-, Wand- und Bodenbeläge sind unfertig.
Die Haustechnik ist unfertig, Sanitäranlagen nur im Rohbau oder als Provisorien vorhanden, Oberflächen im Umbaubereich teilweise ohne Beläge und nur in Gipskarton fertiggestellt.
Die Funktionstüchtigkeit der Haustechnik (Strom/ Gas/ Heizung/ Warmwasser etc.) ist fraglich und wurde nicht geprüft bzw. konnte nicht geprüft werden, Atteste liegen nicht vor.
Planunterlagen, Bewilligungen und dgl. zum Umbauvorhaben liegen bei der Baubehörde nicht vor,
eine Aussage über die Konsensfähigkeit kann nicht gemacht werden.
Es handelt sich de facto um eine Baustelle.
Der hofseitige Zubautrakt (ehemalige Stallungen, Lager etc.) wird als Abstellfläche genutzt, ist teilweise verstellt, daher nicht einsehbar und befindet sich in einem dem Alter und der Bauweise entsprechenden mäßigen Erhaltungszustand.
Die Außenanlagen, Einfriedungen und Befestigungen samt Begrünung und Bestockung befinden sich in einem vernachlässigten Zustand mit Instandhaltungsrückstau.
Im hinteren Gartenbereich besteht ein einfaches, älteres Holzsalettl.
Interessenten wird dringend empfohlen, die Liegenschaft vor dem Erwerb zu besichtigen!
764 m²
496,22 m²
Die Liegenschaft war bzw. ist nach Auskunft der Gemeinde an das
öffentliche Wasserversorgungs- und Kanalnetz, sowie an das Strom- und Gasnetz angeschlossen (ohne Funktionsprüfung).
Die Stromleitungen sind am Tag der Befundung nicht an das Stromnetz angeschlossen.
Angaben zur normgemäßen Gebrauchstauglichkeit der angegebenen Anschlüsse und Leitungen liegen dem Sachverständigen nicht vor.
laut Auskunft der Gemeinde nicht vorhanden
laut Auskunft der Gemeinde nicht vorhanden
Bauland-Mischgebiet (BM)
keine
21.05.2025
156.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten. Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
kein Zubehör
Laut Auskunft der Gemeinde vom 10.07.2025 sind die Abgabenrückstände für Gemeindeabgaben per 10.02.2025 in der Höhe von € 1.110,05 offen. Davon wurden angabengemäß € 913,11 dem Gericht gemeldet – siehe Anhang.
Der Burgenländische Müllverband gibt per 14.07.2025 einen Gesamtrückstand von € 164,09 an.
Der Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland weist per Schreiben vom 21.07.2025 eine geschätzte Wassergebührenforderung in der Höhe von € 1.292,46 zuzüglich Rechtskosten in der Höhe von € 133,08 aus, das ergibt in Summe eine offene Forderung in der Gesamthöhe von € 1.425,54.
Vom Wasserleitungsverband wird jedoch explizit darauf hingewiesen, dass seit mehreren Jahren nur geschätzte Zählerstände vorliegen, da kein Zutritt auf die Liegenschaft gewährt wurde und daher keine Ablesung des Wasserzählers möglich war.
Eine genaue Endabrechnung kann nur nach der abschließenden Wasserzählerablesung erfolgen.
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Burgenländische Bauordnung, Kanalgesetzen, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer.
Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist explizit potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des
üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen
Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen ausdrücklich empfohlen wird.
Mit Verweis auf die Regelung des §143 (2) EO, wonach bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der Wert zu ermitteln ist, den die Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft mindern.
Wie unter Punkt 2.1.4. ausgeführt, sind per 10.07.2025 Vorschreibungen der Gemeinde in der Höhe von insgesamt € 1.110,05 offen.
Der Burgenländische Müllverband weist per 14.07.2025 einen Gesamtrückstand von € 164,09 aus.
Der Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland weist per 21.07.2025 eine geschätzte Wassergebührenforderung samt Rechtskosten in der Höhe von € 1.425,54 aus.
Eine genaue Endabrechnung kann nur nach der abschließenden Wasserzählerablesung erfolgen.
Demnach bestehen für die EZ 185 offene Forderungen von € 2.699,68 in Summe als dingliche Lasten.
Falls die Gemeinde bzw. der Müll- und der Wasserleitungsverband ihre offenen Rückstände als dingliche Last einfordern, würde auf die gegenständliche unbelastet bewertete Liegenschaft mit der eventuellen dinglichen Forderung der Gemeinde bzw. Müll- und Wasserleitungsverbandes ein belasteter Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen Anteile betragen: € 145.000,00
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10