Kurzgutachten
BG Bruck an der Leitha ()
3 E 2477/25b
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
05104 Hainburg an der Donau
476
.602; 1185/1; 1185/3
4+5
Landstraße 97
2410 Hainburg an der Donau
Einfamilienhaus
Die drei Parzellen der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft bilden ein zusammenhängendes, annähernd rechteckiges, schmales und langgestrecktes Grundstück, darauf befindet sich ein um 6 Stufen zum Straßenniveau erhöhter, überwiegend befestigter, teils begrünter Vorgartenbereich mit straßenseitiger Einfriedung samt Gehtür. Anschließend ist ein rechts gekuppeltes, traufständiges, eingeschoßiges und teilunterkellertes Wohngebäude mit annähernd ebenerdigem Erdgeschoß unter abgewalmtem Pultdach errichtet.
Daran anschließend ist entlang der rechten Grundstücksgrenze ein Zubau unter Pultdach errichtet und mit dem Wohnhaus baulich verbunden indem ein Kinderzimmer (mit Zugang über den Vorraum des Wohngebäudes) darin eingebaut ist. Weites befinden sich in dem annähernd ebenerdigen Anbau die Heizanlage und Lagerräume.
Im anschließenden Gartenbereich ist ein Swimmingpool mit umlaufenden Terrassendielen hergestellt – dieser gehört angabengemäß der Mieterin und ist nicht bewertungsgegenständlich.
Im südlichen Gartenbereich befindet sich weiters auf der Parzelle Nr. 1185/1 eine Holzhütte für Gartengeräte welche bei der Befundaufnahme versperrt und nicht zugänglich war.
Der anschließende Gartenbereich ist verwildert zugewachsen und war nicht zugänglich.
Seitens der Baubehörde wurde telefonisch am 17.11.2025 angegeben, dass außer den übermittelten Unterlagen keine Bauführungen (Einreichungen Altbestand, Einreichungen Hoftrakterweiterung, Bauanzeigen etc.) bei der Behörde bekannt sind. Demnach ist die letzte baubehördlich erfasste Bauführung mit der übermittelten Bauführerbescheinigung vom 19.06.2017 beendet worden.
Alle nachträglich hergestellten bzw. erweiterten Baulichkeiten sind demnach als konsenslos anzusehen.
Ein Energieausweis für das konditionierte Wohngebäude über die Gesamtenergieeffizi-enz des Gebäudes i.S. der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments ist im Bauakt nicht vorhanden, liegt dem SV nicht vor und war zum Errichtungszeitpunkt des Altbestand Wohngebäudes nicht vorgeschrieben. Es wird daher bei der Wertermittlung eine dem Baujahr entsprechende übliche energetische Qualität des Gebäudes unterstellt.
Das Wohngebäude befindet sich augenscheinlich in den Wohnbereichen in einem unterdurchschnittlich gepflegten Zustand bzw. Ausstattungszustand mit teilweise Fertigstellungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsrückstau, insbesondere hinsichtlich der Haustechnik, der Bauteiloberflächen und der Bauteilübergänge sowie hinsichtlich der baubehördlichen Genehmigungen zur nachträglichen Erweiterung des südlichen Anbautraktes (Raum 11+12) etc. mit etwaigen baubehördlichen Auflagen.
Entgegen dem Plan wurden vom Wohntrakt einige Ausgänge geschlossen und der Windfang, welcher in Leichtkonstruktion im Plan verzeichnet ist, entfernt und massiv als Vorraum wieder errichtet (angabengemäß durch die Mieterin). Der Dachboden war nicht zugänglich.
Die Außenanlagen befinden sich in einem mäßig gepflegten Erscheinungsbild, teilweise mit Fertigstellungsrückstau. Angabengemäß wurden die Außenanlagen (Terrassendielen, Sitzbereich, Hochbeete, Kinderspielhütte etc.) von der Mieterin hergestellt. Der hintere Gartenbereich ist verwildert und war nicht zugänglich. Ablagerungen (Bauschutt etc.) im Vorgartenbereich sind augenscheinlich vorhanden und können für den hinteren, nicht zugänglichen und verbuschten Bereich nicht ausgeschlossen werden.
Gemäß Angaben der Mieterin ist der bestehende Mietvertrag mit dem Eigentümer Wirt bereits abgelaufen und das Haus soll verkauft sein. Ein neuer Mietvertrag soll ihr vorgelegt werden, welcher noch nicht besteht.
883 m²
104,49 m²
Die gegenständliche bebaute Liegenschaft ist an das öffentliche Kanal-, Wasserversorgungs- und Stromnetz angeschlossen. Weiters bestehen angabengemäß eine nicht
funktionsfähige Satellitenantenne sowie Internet.
24.02.2000
19.06.2017
Gst. NR. .602 und Gst. Nr. 1185/3: BW/40/o,k/I,II
Eine Teilfläche der Parzelle Nr. 1185/1 mit ca. 410 m² (gemessen am digitalen Kataster) ist als Grünland – land- und forstwirtschaftliche Nutzung (Glf) gewidmet, demnach ist eine Teilfläche mit ca. 473 m² als Bauland (BW) gewidmet.
In Natura besteht augenscheinlich eine höhere Bebauungsdichte aufgrund des zwischenzeitlich verlängerten gartenseitigen Anbautraktes. Der Sachverständige empfiehlt potenziellen Erwerber Rücksprache mit der Baubehörde zu halten.
Die gegenständliche bebaute Liegenschaft ist zum Bewertungsstichtag von der ehemaligen Mieterin bewohnt.
Gemäß Angaben der Mieterin ist der bestehende Mietvertrag mit dem Eigentümer Wirt bereits abgelaufen und das Haus soll verkauft sein. Ein neuer Mietvertrag soll ihr vorgelegt werden, welcher noch nicht besteht.
Einfamilienäuser fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sofern der Mietvertrag nach dem 01.01.2002 abgeschlossen wurde (§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG).
Der Mieter bzw. die Mieterin genießt keinen gesetzlichen Kündigungsschutz und der Vermieter muss sich nicht an die Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren halten, es besteht mehr Vertragsfreiheit bei der Vereinbarung von Kündigungsfristen, Betriebskosten und den Erhaltungspflichten des Mieters.
Mietverträge für Einfamilienhäuser unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB).
30.09.2025
203.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten.
Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
kein Zubehör
Laut Auskunft der Gemeinde per mail vom 11.08.2025 besteht für die gegenständliche Liegenschaft am Abgaben- bzw. Gebührenkonto bei der Gemeinde ein Rückstand in der Höhe von € 1.277,86. Nach telefonischen Angaben vom 17.11.2025 ist per 17.11.2025 die Kanal- und Wasserbenützungsabgabe in der Höhe von € 262,84 fällig, das ergibt einen offenen Gesamtrückstand bei der Gemeinde in der Höhe von € 1.540,70 – siehe auch Anhang im Langgutachten.
Gemäß Auskunft des Gemeindeverbandes für Abfallbehandlung (GABL) vom 11.11.2025 sind offene Forderungen Höhe von € 695,58 vorhanden – siehe auch Anhang im Langgutachten.
Gemäß telefonischer Auskunft des Abwasserverbandes Raum Hainburg vom 11.11.2025 werden etwaige offene Forderungen über das Gebührenkonto der Gemeinde abgerechnet.
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Niederösterreichische Bauordnung, Kanalgesetz, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer.
Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.
Mit Verweis auf die Regelung des §143 (2) EO, wonach bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der Wert zu ermitteln ist, den die Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft mindern.
Wie unter Punkt 2.5 ausgeführt, sind per 17.11.2025 Vorschreibungen der Gemeinde in der Höhe von insgesamt € 1.540,70 offen.
Laut Auskunft des Abfallverbandes Bruck an der Leitha (GABL) vom 11.11.2025 sind Abgabenrückstände in der Höhe von € 695,58 offen.
Gemäß telefonischer Auskunft des Abwasserverbandes Raum Hainburg vom 11.11.2025 werden etwaige offene Forderungen über das Gebührenkonto der Gemeinde abgerechnet. Eine genaue Endabrechnung kann nur nach der abschließenden Wasserzählerablesung erfolgen.
Demnach bestehen für die EZ 476 offene Forderungen von € 2.236,28 in Summe als dingliche Lasten.
Falls die Gemeinde bzw. der Müll- und der Wasserleitungsverband ihre offenen Rückstände als dingliche Last einfordern, würde auf die gegenständliche unbelastet bewertete Liegenschaft mit der eventuellen dinglichen Forderung der Gemeinde bzw. Müll- und Wasserleitungsverbandes ein belasteter Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen Anteile betragen:
€ 191.000,00
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10