Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Krems an der Donau ()

Aktenzeichen:

9 E 16/23s

wegen:

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Grundbuch:

12132 Stein

EZ:

839

BLNr:

Adresse:

Undstraße 4

PLZ/Ort:

3500 Krems an der Donau

Kategorie(n):

gemischt genutztes Haus

Beschreibung (WE):

Gegenständliches Objekt liegt direkt östlich des Stadtzentrums von Krems an der Donau, direkt im Norden an die Undstraße angrenzend.
Die Wohnhausanlage besteht aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß, einem ersten Obergeschoß und einem Dachgeschoß (nicht ausgebaut).
Im Kellergeschoß gegenständlichen Objektes befindet sich das Lager Top 5, im Erdgeschoß befinden sich die Wohnung Top 1 und das Büro Top 2, im ersten Obergeschoß liegen die Wohnungen Top 3 und Top 4.
Die Wohnungen/Räumlichkeiten waren zum Bewertungsstichtag in unterschiedlichem Erhaltungszustand. Während die Objekte im Kellergeschoß sowie im Erdgeschoß weitgehend ordnungsgemäß erhalten sind und keine Instandsetzungsrückstaue bestehen, müssen bei den Wohnungen Top 3 und Top 4 maßgebliche Erneuerungen und Ausbaue gemacht werden.

Grundstücksgröße:

779 m²

Anschlüsse:

o Stromanschluss
o Wasserversorgung: angeschlossen an die öffentliche Wasserversorgung
o Abwasserentsorgung: angeschlossen an die öffentliche Abwasserentsorgung

Baubewilligung:

Erbauung: Altbestand, keine Unterlagen v. Anlagenrecht übergeben; Umbau Kellerlokal: GZ IV/1-1557/56 vom 04.12.1956; Änderung des Konsenses: 2010, keine Baubewilligung im Bauakt aufliegend; Bau einer Garage: GZ IV/1-1557/56 vom 04.12.1956

Benützungsbewilligung:

Erbauung: Altbestand, keine Unterlagen v. Anlagenrecht übergeben; Umbau Kellerlokal: GZ MA. IV/3-3233/76 vom 29.11.1976; Bau einer Garage: keine aufliegend im Bauakt des Magistrates

Widmung:

Bauland-Wohngebiet (BW)
Bebauungsbestimmungen:
Bebauungsdichte: 40
Bebauungsweise: gekuppelt
Bebauungshöhe: Bauklasse II+; über 5 m bis 10 m (§ 31 abs. 7 NÖ ROG 2014)
Schutzzone: II-019

Bestandsverhältnisse:

Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme waren in gegenständlicher Wohnhausanlage Wohnung Top 1 und das Büro Top 2 je im EG, die Top 5 im KG sowie ein KFZ-Garagenplatz in Bestand gegeben. Die übrigen Einheiten waren bestandfrei.

Stichtag:

06.03.2024

Schätzwert:

1.200.000,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Lasten:

Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12132 Stein, EZ 839, Stand 03.01.2024
Keine
Dingliche Lasten: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12114 Krems, EZ 264, Stand 03.01.2024
C-LNr.12: Pfandrecht
C-LNr.13: Einleitung des Versteigerungsverfahrens
Rechte/Lasten: außerbücherlich
~ Offene Vorschreibungen/Anliegerleistungen beim Magistrat der Stadt Krems an der Donau
Entsprechend schriftlicher Auskunft eines Vertreters des Steueramtes des Magistrates der Stadt Krems an der Donau (Mail vom 17.01.2024) haben offene Forderungen für Wasser, Kanal, Müll und Seuchenvorsorge inkl. Mahnspesen und Säumniszuschlage in der Höhe von gesamt € 1.031,61 bestanden. Für die Grundsteuer B waren € 48,96 offen
Weitere Rechte/Lasten sind dem Autor nicht bekannt bzw. wurden diesem nicht bekannt gegeben.

Sonstige Hinweise:

~ Ausbau im Dachgeschoß
Gegenständliches Wohnhaus hat eine sehr geringe Dachneigung, demnach sind die lichten Höhen im Dachgeschoß sehr gering. Aus diesem Grunde erscheint es wirtschaftlich nicht sinnvoll, dass Dachgeschoß gegenständlichen Wohnhauses auszubauen. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt, sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls entsprechend verändern.
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~ Nutzflächen
Betreffend die Räumlichkeiten im Kellergeschoß im gegenständlichen Wohnhaus bestehen Differenzen zwischen der von der verpflichteten Partei übergebenen Zinsliste mit Stand 01.01.2024 und dem vom Verpflichteten übergebenen Grundrissplan. Die zu den Wohnungen Top 1 und Top 2 zugehörigen, zugänglichen Kellerabteile wurden anlässlich der Befundaufnahme vermessen. Die dabei ermittelten Nutzflächen dieser Kellerabteile sowie die Nutzflächen der übrigen Kellerräume lt. übergebenem Grundrissplan wurden vorliegender Bewertung unterstellt. Sollten diese nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls entsprechend verändern.
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~ Hauptmietzinse
Teilweise weichen die Hauptmietzinse für gegenständliche Wohnung etwas von den Mietzinsen, welche in den bestehenden Mietverträgen eingetragen sind, ab. Bei einzelnen Wohnungen finden sich in der Zinsliste etwas niedrigere Hauptzinse. Für vorliegende Bewertung wurden die Hauptmietzinse aus der Zinsliste mit Stand 01.01.2024 unterstellt. Dies insbesondere deshalb, weil davon ausgegangen wurde, dass diese in der Mietzinsliste vom 01.01.2024 eingetragenen Hauptmietzinse konkludent mit den Mietern als vereinbart gelten. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt. Sollte dies nicht zutreffen, würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Kaution
Wie aus den abgeschlossenen Mietverträgen ersichtlich, wurden anlässlich der Vermietung dem Verpflichteten für einzelnen Bestandobjekte Kautionen übergeben. Da es sich der Kenntnis des Sachverständigen entzieht, ob der Verpflichtete nach einer Versteigerung dem neuen Eigentümer der Liegenschaft diese Kautionen weitergeben wird, werden in vorliegendem Gutachten die übergebenen Kautionen der Höhe nach lediglich angeführt, diese sind jedoch beim ausgewiesenen Verkehrswert der Liegenschaft nicht berücksichtigt bzw. nicht in Abzug gebracht.
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Grundlagen detailliert beschrieben (als pdf-Datei abrufbar)
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erstellt von:

Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1