Kurzgutachten
BG Baden ()
6 E 8/22b
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
04318 Neuhaus
270
209
78, 79
Schwarzenseer Straße 2
2565 Neuhaus
Wohnungseigentumsobjekt
Die Wohnungseigentumsanlage liegt an der Schwarzenseer Straße 2 in 2565 Neuhaus und wurde in den Jahren 1972-1974 in Massivbauweise errichtet. Die Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1976 erteilt. Das Gebäude ist L-förmig konfiguriert und besteht aus Erdgeschoß und zwei Obergeschoßen. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus insgesamt 27 Wohnungen und den zwei bewertungsgegenständlichen Geschäften, welche in natura zu einer wirtschaftlichen Einheit (Gastronomiebetrieb) zusammengelegt worden sind. Die vertikale Erschließung erfolgt über ein Stiegenhaus sowie einen Personenaufzug.
Den Wohnungen Top 2 bis Top 27 sind jeweils ein PKW-Stellplatz sowie ein Kellerabteil im Erdgeschoß zugeordnet. Bei der Wohnung Top 1 handelt es sich um eine Hausbesorgerwohnung. Im Erdgeschoß sind Wohnungen, Geschäft 1 und Geschäft 2, als wirtschaftliche Einheit, ein Heizraum, ein Fahrrad-/Kinderwagenabstellraum sowie die Kellerabteile angeordnet.
Weiters finden sich auf dem Grundstück PKW-Stellplätze im Freien im Innenhof.
Bewertungsgegenständlich sind die im Erdgeschoß befindlichen Wohnungseigentumsobjekte Geschäft 1 und Geschäft 2, welche in natura zu einer wirtschaftlichen Einheit (Gastronomiebetrieb) zusammengelegt worden sind. Den Wohnungseigentumsobjekten ist kein Wohnungseigentumszubehör zugeordnet.
Das Geschäftslokal verfügt über einen separaten Zugang und ist nach Norden, auf die Schwarzenseer Straße, ausgerichtet.
Um das Jahr 2011 wurde das Geschäftslokal („Café Time Out“) umgebaut und renoviert. Laut Nutzwerttabelle ist eine Nutzfläche von 92,77 m² für Geschäft 1 und eine Nutzfläche von 42,96 m² für Geschäft 2 ausgewiesen, daher ergibt sich eine Nutzfläche von insgesamt 135,73 m² für das Geschäftslokal als wirtschaftliche Einheit. Laut laut Einreichplan beträgt die Nutzfläche rund 132,14 m² (welche den bau- und gewerbebehördlichen Konsens darstellt). Das Geschäftslokal besteht aus Windfang, Gastlokal (Nichtraucher), Gastlokal (Raucher), Lager 1, Gang, Vorraum, WC/P., Vorraum, WC/D., Vorraum, Piss., WC/H., Lager 2 und Küche.
2.526 m²
132,14 m²
Gas/Fernwärme, Kanal, Strom, Telefon (kann hergestellt werden), Wasser
Baubewilligung für die Wohnhausanlage vom 25.09.1972,
Benützungsbewilligung für die Wohnhausanlage vom 19.01.1976
Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte Geschäft 1 und Geschäft 2 als wirtschaftliche Einheit sind zum Bewertungsstichtag leerstehend und die Betriebsanlage/Café stillgelegt.
Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens geht der Sachverständige davon aus, dass keine Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverträge zugunsten oder zulasten der bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte bestehen. Es wurden keine dies-bezüglichen Verträge vorgelegt bzw. entsprechende Informationen übermittelt.
26.05.2025
115.000,00 EUR
Wohnungseigentumszubehör: Der Sachverständige weist darauf hin, dass den Wohnungseigentumsobjekten Geschäft 1 und Geschäft 2 laut dem Nutzwertgutachten kein Zubehör-wohnungseigentum zugeordnet ist. Da im Nutzwertgutachten der überdachte Vorplatz nicht als Zubehör zu den bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet ist und gem. Auskunft der Hausverwaltung keine aufrechte Benützungsregelung mit der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, wird dieser überdachte Vorplatz im Rahmen der Wertermittlung nicht mitberücksichtigt.
Unbewegliche Einrichtungsgegenstände: Zum Bewertungsstichtag war das Geschäftslokal entsprechend der gastronomischen Nutzung mit Sanitäreinrichtungsgegenständen in den Sanitärräumen (Stand-WCs sowie Pissoir in weißer Keramik, weiters je WC-Raum ein Hand-waschbecken), einer Gastrokücheneinrichtung in der Küche (zweizeilige Gastrokücheneinrichtung in Edelstahlausführung) sowie einem Bar- und Schankbereich im Gastraum (u-förmig angelegter Bar- und Schankbereich) ausgestattet. Der Wert der unbeweglichen Einrich-tungsgegenstände wird im Rahmen der vorliegenden Wertermittlung nicht gesondert ausgewiesen, sondern ist im Wertansatz berücksichtigt.
Bewegliche Einrichtungsgegenstände: Der Sachverständige weist allerdings darauf hin, dass das bei der Befundaufnahme und auf den dabei erstellen Fotos ersichtliche Mobiliar und sonstige bewegliche Einrichtungsgegenstände in der Verkehrswertermittlung nicht enthalten ist.
nicht festgestellt
Hinsichtlich der Dienstbarkeiten C-LNR 1 (Dienstbarkeit der Benützung des Kanales hinsichtlich Gst.-Nr. 209), C-LNR 2 (Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über Gst.-Nr. 209), C-LNR 3 (Dienstbarkeit der Zuleitung der Abwässer in die Kläranlage auf Gst.-Nr. 209) sowie C-LNR 4 (Dienstbarkeit der Mitbenützung der Kläranlage auf Gst.-Nr. 209) geht der Sachverständige davon aus, dass diese vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind. Da sich diese Dienstbarkeiten augenscheinlich auf den Zufahrtsbereich und die Außenanlagen der Wohnhausanlage beziehen, bedeuten sie für die Wohnungseigentümer auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft keine Einschränkung im Nutzen der jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte. Die angeführten Dienstbarkeiten sind von jedem Wohnungseigentümer und somit auch jedem Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts zu übernehmen. Daher werden sie bei der vorliegenden Wertermittlung im Sinne des gerichtlichen Bewertungsauftrags als zu übernehmende Lasten berücksichtigt.
Die anteiligen offenen Salden des Sanierungsdarlehens belaufen sich gem. Mitteilung der Hausverwaltung für das Wohnungseigentumsobjekt Geschäft 1 auf rund € 160,-- und für das Wohnungseigentumsobjekt Geschäft 2 auf rund € 90,--. Diese werden wertmindernd berücksichtigt.
Die anteiligen Wohnkostenrückstände belaufen sich gem. Mitteilung der Hausverwaltung für das Wohnungseigentumsobjekt Geschäft 1 auf rund € 23.400,-- und für das Wohnungseigentumsobjekt Geschäft 2 auf rund € 13.100,--. In diesen Beträgen sind gem. Mitteilung der Hausverwaltung Gerichtsgebühren (ohne Kostenvorschuss für das vorliegende Gutachten) enthalten, nicht jedoch diverse Kosten für allfällige rechtsfreundliche Vertretungen. Die seitens der Hausverwaltung mitgeteilten Kosten wurden im Schätzwert von € 115.000,-- nicht wertmindernd berücksichtigt.
Mag. (FH) Gerald Stocker, MBA
2821 Lanzenkirchen, Obstgasse 6