Versteigerung - Stellplatz KG 4

Dienststelle:

BG Fünfhaus (013)

Aktenzeichen:

24 E 18/24d

wegen:

Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils

Bekannt gemacht am:

10.10.2024

Versteigerungstermin:

am 10.12.2024 um 13:30 Uhr

Versteigerungsort:

BEZIRKSGERICHT Fünfhaus, Gasgasse 1-7, 1150 Wien, Verhandlungssaal X (römisch zehn)

Telefonkontakt:

01/89143-308020, 8:30 Uhr bis 12:00 Uhr. Vgl davor bitte FELD „SONSTIGE HINWEISE“

Besichtigungszeit:

Die Besichtigung ist grundsätzlich von der verpflichteten Partei bzw allfälligen Mietern zu dulden (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“). Sollte der Zugang nicht gewährleistet werden, kann über schriftlichen Antrag (einlangend bei Gericht mindestens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin) ein Besichtigungstermin mit Schlosser festgesetzt werden. Vorläufig wird von Amts wegen ein Besichtigungstermin ohne Beisein einer Amtsperson (und ohne Schlosser) festgesetzt für:
03.12..2024, 16:30 Uhr

Ort und Zeit der Einsichtnahme:

Eine Kopie des Gutachten kann täglich von 08:30 bis 12:00 auf Zimmer A-213 des Bezirksgerichts Fünfhaus eingesehen werden. Eine Voranmeldung ist nicht erforderlich. Der Volltext des Gutachtens ist auch in der Ediktsdatei abrufbar.

Sonstiges:

Im Feld „SONSTIGE HINWEISE“ findet sich ein Art Merkblatt für Ersteher und Interessenten, in welchem ALLE WESENTLICHEN Fragen auch für Personen, die noch nie bei einer Versteigerung waren, beantwortet werden. Bitte lesen sie diese Angaben vollständig durch. Wenn Sie dann noch Fragen haben sollten, steht Ihnen das Gericht gerne unter der oben angeführten Telefonnummer für Auskünfte zur Verfügung. Zu Frage der Beschaffenheit (Beschreibung, Fotos, Pläne, Bewertung) der Liegenschaft wird darauf hingewiesen, dass die Befundaufnahme durch den Sachverständigen ohne Beisein des Richters erfolgte. Fragen dazu können daher am besten durch Einsichtnahme in das ausführlich schriftliche Gutachten abgeklärt werden, welches auch im Volltext in der Ediktsdatei abrufbar.
H E R V O R Z U H E B E N ist:
O Das VADIUM kann AUSSCHLIESSLICH (!) in Form eines Sparbuches (Namenssparbuch oder Losungswortsparbuch; echte Spar-Urkunde, kein sogenanntes „Online-Sparbuch“ odgl) erlegt werden; Bargeld, Scheck, Überweisung, Bankgarantie odgl sind NICHT zulässig (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“). Die Rechtslage lässt NUR!! eine Sparurkunde als Vadium zu. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen. Auf Wunsch kann das in Verwahrung genommene Sparbuch nach vollständigem Erlag des Meistbots wieder ausgefolgt werden.
O Wenn Sie als Vertreter für jemand anderen mitbieten wollen, so ist die Vorlage einer BEGLAUBIGTEN SPEZIALVOLLMACHT erforderlich. (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“)
O Als Interessent (Ersteher) wird AUSSCHLIESSLICH (!) zugelassen, wer seine Identität und Staatsbürgerschaft nachweisen kann durch entweder (a) Reisepass oder (b) Personalausweis oder (c) Lichtbildausweis in Verbindung mit Staatsbürgerschaftsnachweis
O Für Interessenten, die weder die Staatsbürgerschaft von ÖSTERREICH noch jene eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION oder des EWR oder der SCHWEIZ haben, ist das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz anzuwenden: Sie werden AUSSCHLIESSLICH (!) dann zum Bieten zugelassen, wenn sie den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4 jenes Gesetzes) oder eine Bestätigung darüber vorlegen, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4 jenes Gesetzes). Zuständige Behörde dafür ist: MA 35 - Referat 1.1, Dresdnerstraße 39, 1200 Wien. (vgl Feld „SONSTIGE HINWEISE“)
O Gemäß § 27 Abs 3 Wohnungseigentumsgesetz ist die durch ein Vorzugspfandrecht besicherte Forderung im Fall einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, ansonsten ist sie aber vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.
O Bitte beachten Sie auch den oben in der Mitte anzuklickenden ANHANG ZUM EDIKT!
O Eine Vor-Anmeldung ist weder für Bietinteressenten noch für Zuseher erforderlich.
O Eine Erklärung betreffend Verzicht auf die Befreiung der Umsatzsteuer wurde im konkreten Fall NICHT abgegeben.

Grundbuch:

01202 Breitensee

EZ:

203

Grundstücksnr.:

133, 134/1, 138

BLNr:

105

Liegenschaftsadresse:

Kuefsteingasse 15-19

PLZ/Ort:

1140 Wien

Kategorie(n):

Wohnungseigentumsobjekt

Beschreibung (WE):

Der Abstellplatz für Kraftfahrzeuge befindet sich in der Tiefgarage des Gebäudes.
Die Zufahrt in die Garage erfolgt über ein Einfahrtstor (Gitterrolltor) und einer Abfahrtsrampe von der Kuefsteingasse.

Grundstücksgröße:

1.971 m²

Objektgröße:

11,04 m²

Schätzwert:

21.200,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Vadium:

2.120,00 EUR

Geringstes Gebot:

10.600,00 EUR

Sonstige Hinweise:

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Folgende Ausführungen gelten für alle im selben Termin versteigerten Objekte in der Kuefsteingasse:
Bei der Bekanntgabe des Schätzwertes wurde davon ausgegangen, dass ALLE Objekte (auf Grund eines einzigen Mietvertrages, Beilage ./4) VERMIETET sind.
In einem Aktenvermerk ist dazu festgehalten:
Im Hinblick auf den Mietvertrag (Beilage ./4 im Gutachten) und die Textpassage im Gutachten "Die zu bewertenden Wohnungseigentumsobjekte sind gemäß Auskunft des Verpflichteten vermietet" frage ich beim Sachverständigen nach, welcher mir per Email wie folgt antwortet: „Im Zuge der Befundaufnahme wurde von Herrn UNFRIED bekanntgegeben, dass die WE-Objekte gesamt vermietet sind und hat von einer monatlichen Mietzahlung von rund € 2.500,- gesprochen.
Der gegenständliche Mietvertrag wurde auf mein Ersuchen am 18.06.2024 von Herrn MIAD per Mail übermittelt. Ich habe Herrn MIAD per Mail ersucht um Bekanntgabe, ob die im MV angeführte Miete tatsächlich bezahlt wird (mit Kontoauszug zu belegen, …….Mail SVETA vom 25.06.2024: ….“1. die Mieter zahlen regelmäßig die Miete“…) sowie um Bekanntgabe, wer nun tatsächlich der Mieter ist (Firmenbuchauszug und Firmenbezeichnung)……beiliegend übermittle ich den Mailverkehr mit Herrn MIAD, es wurden jedoch keine weiteren Angaben und Unterlagen (mit Ausnahme des schon einmal übermittelten MV) von SVETA bekanntgegeben bzw. übermittelt.”
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Weiters wurden Einwendungen gegen den Schätzwert erhoben. Der Schätzwert wurde in der Folge nicht abgeändert. Der Sachverständige führt in seiner Stellungnahme dazu unter anderem aus:
„Sämtliche Liegenschaftsanteile sind gemäß Auskunft des Eigentümers (der verpflichteten Partei) gemeinsam vermietet. Gemäß Mietvertrag vom 29.06.2023 sind die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte seit 01.07.2023 zu einem monatlichen Hauptmietzins von netto € 11.852,46 zuzüglich Betriebskostenanteil und Umsatzsteuer auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Mietvertrag (Beilage 4 des Bewertungsgutachtens vom 17.07.2024) wurde vom Verpflichteten übermittelt und ist vom Mieter ("Hr. Hamed Ali SHIKRHIE, GmbH in Gründung") nicht unterfertigt. Die Gültigkeit des Bestandverhältnisses kann durch den Sachverständigen nicht überprüft werden. Gemäß vorliegenden Planunterlagen (Pläne vom 21.06.2015 zur Teilfertigstellung zur Einreichung §70a) sind im 1. Obergeschoss bei Top 3.1 aufgrund der stark eingeschränkten Belichtung (lediglich Fensterflächen zum Innenhof) Lagerräume, ein Tresorraum, ein Atrium und eine WC-Anlage und bei Top 4.1 eine Bürofläche mit rund 36m² (entspricht rund 14% der Gesamtnutzfläche des WE-Objektes), eine Werkstatt, Personalaufenthaltsraum und Abstellraum baubehördlich bewilligt. Eine WC-Anlage fehlt hier zur Gänze. Somit kann hier nicht "von zur Versteigerung stehenden Büroflächen zur Nutzung von KMUs" gesprochen werden. Die Nutzung der Flächen ist aufgrund der stark eingeschränkten Belichtung (lediglich straßenseitig und zum Innenhof) baubehördlich überwiegend zur Lagernutzung bewilligt. Gemäß diesen baubehördlich bewilligten Plänen ist die Nutzung im 2. Obergeschoss gleichartig aufgeteilt (Top 4.5 mit Büroflächen von rund 25% der Gesamtnutzfläche, restliche Flächen sind Erschließungsflächen und Lagerflächen, Sanitäreinheiten fehlen wie bei Top 4.1 zur Gänze. Das WE-Objekt Top 3.3 ist analog zu Top 3.1 ausschließlich Lagerraum mit einer Sanitäreinheit. Somit kann auch hier nicht "von zur Versteigerung stehenden Büroflächen zur Nutzung von KMUs" gesprochen werden. Die Nutzung der Flächen ist aufgrund der stark eingeschränkten Belichtung (lediglich straßenseitig und zum Innenhof) baubehördlich überwiegend zur Lagernutzung bewilligt.“
„Im Vergleichswertverfahren gemäß § 4 LBG sind üblicherweise bestandfreie Wohnungen im Wohnungseigentum (Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Wohnungen) zu bewerten, da bei Wohnungen im Wiener Stadtgebiet ausreichend Vergleichsdaten in der Umgebung der zu bewertenden Wohnung mit vergleichbaren Eigenschaften (Lage, Gebäudealter, Zustand, Ausstattung, Größe,...) vorliegen. Wohnungseigentumsobjekte mit überwiegend Lagernutzung im 1. und 2. Obergeschoss sind "nicht üblich", somit liegen hier keine ausreichenden Vergleichsdaten vor. Bei den bewertungsgegenständlichen Einheiten werden zudem bauliche Umbauarbeiten ohne baubehördliche Bewilligung vorgenommen, sodass auch diese besonderen Eigenschaften der bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum keine vergleichbaren Verkaufsobjekten vorfinden lassen. Die Bewertung der Miteigentumsanteile erfolgte im Bewertungsgutachten vom 17.07.2024 auf Grundlage der im LBG beschriebenen Bewertungsverfahren, die Auswahl des jeweiligen Bewertungsverfahrens erfolgte dem LBG und dem Stand der Wissenschaft entsprechend durch den Sachverständigen auf Grundlage der jeweiligen besonderen Eigenschaften und der Nutzungsart der zu bewertenden Liegenschaftsanteile.“
„Die bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Top 3.1 und Top 4.3 (B-LNR. 102 und B-LNR. 103) im 1. Obergeschoss bilden derzeit eine wirtschaftliche Einheit (derzeit Umbau in eine Einheit - keine bauliche Abtrennung vorhanden). Ein baulicher Rückbau (bauliche Abtrennung) ist technisch möglich, jedoch würde dies zusätzliche Kosten verursachen und würden die daraus resultierenden baulichen Nachteile (keine Sanitäreinheiten bei Top 4.3) entstehen. Dadurch müsste bei Top 4.3 eine zusätzliche Wertminderung für das Fehlen von Sanitärbereichen berücksichtigt werden. Die bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Top 3.3 und Top 4.5 (B-LNR. 100 und B-LNR. 101) im 2. Obergeschoss bilden derzeit eine wirtschaftliche Einheit (derzeit Umbau in eine Einheit - keine bauliche Abtrennung vorhanden). Ein baulicher Rückbau (bauliche Abtrennung) ist technisch möglich, jedoch würde dies zusätzliche Kosten verursachen und würden die daraus resultierenden baulichen Nachteile (keine Sanitäreinheiten bei Top 4.5) entstehen. Dadurch müsste analog zu vor beschrieben auch bei Top 4.5 eine zusätzliche Wertminderung für das Fehlen von Sanitärbereichen berücksichtigt werden. Weiters ist auch eine Aufteilung der vereinbarten monatlichen Miete (derzeit laut Auskunft des Eigentümers rund netto 11.852,46 gesamt für alle bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile) zusätzlich zur im Gutachten vorgenommenen geschossweisen Aufteilung im Verhältnis der Nutzflächen unter Berücksichtigung der Mietzinsanteile für die einzelnen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge eher problematisch, da aufgrund der eingeschränkten Belichtungsflächen ausschließlich straßenseitig und zum Innenhof (Büronutzungen nur in diesen Bereichen möglich) eine gerechte Zuordnung der vereinbarten Miete innerhalb eines Geschosses auf zwei sehr unterschiedliche Nutzungseinheiten (bei getrennter Veräußerung an unterschiedliche Eigentümer) aus Sachverständigensicht kein zufriedenstellendes Resultat ergeben kann (Aufteilung des geschossweisen Mietzins- Anteiles auf zwei unterschiedliche, nicht vergleichbare Nutzungseinheiten für verschiedene Eigentümer / zukünftige Vermieter). Die vier Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sind getrennt ermittelt, da diese unabhängig von den zwei wirtschaftlichen Einheiten (Top 3.1 + Top 4.3 im 1. Obergeschoss sowie Top 3.3 + Top 4.5 im 2 Obergeschoss) gesondert veräußert werden können. Hier ist eine Zuteilung des anteiligen marktüblichen Mietzins-Anteiles wie im Bewertungsgutachten vom 17.07.2024 möglich. Aus den zuvor angeführten Gründen führt eine gemeinsame geschossweise Veräußerung der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Top 3.1 + Top 4.3 im 1. Obergeschoss (eine wirtschaftliche Einheit) sowie Wohnungseigentum an Top 3.3 + Top 4.5 im 2. Obergeschoss (eine wirtschaftliche Einheit) aus Sachverständigensicht offenkundig zu einem höheren Erlös im Vergleich zu einer getrennten Veräußerung der einzelnen Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Top 3.1, Top 3.3, Top 4.3 und Top 4.5 (zusätzliche Kosten sowie zusätzliche Wertminderungen).“
„Zu Pkt. 5. der Einwendung: Im Bewertungsgutachten vom 17.07.2024 erfolgte bereits eine reifache Bewertung (Wert ohne Bestandrechte - Sachwertverfahren, Wert unter Berücksichtigung der Vermietung gemäß Angaben des Eigentümers (vorliegender Mietvertrag - Ertragswertverfahren), Wert des Bestandrechtes) wie nachfolgend angeführt (Zusammenstellung gemäß Bewertungsgutachten vom 17.07.2024 - Seiten 29 bis 32).“
„Aus Sachverständigensicht ist eine Änderung der Wertansätze bzw. eine wertmäßige Ergänzung des Gutachtens vom 17.07.2024 nicht erforderlich, die Wertansätze sind dem Liegenschaftsbewertungsgesetz entsprechend marktkonform ermittelt, sodass die angeführten Verkehrswerte zum Stichtag 08.05.2024 als marktkonform anzusehen sind.“
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