Zu C-LNR 1 ist für EZ 10 (Saullichwerk) die Dienstbarkeit, alle in und unter den Gst 917/3 und .320 gelegenen Steine durch unterirdischen Abbau gewinnen, ausbringen und benützen zu dürfen.
Die unter zu C-LNR 24 und 31 einverleibten Pfandrechte haben auf den Ver-kehrswert keinen wertrelevanten Einfluss und werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Bewertungsobjektes nicht weiter berücksichtigt.
Ebenfalls haben die Anmerkung der Hypothekarklage zu C-LNR 24 c und zu 31 c sowie die Anmerkung des Vorzugspfandrechtes gem § 27 WEG zu C-LNR 25, 30 und 32 auf den Verkehrswert keinen wertrelevanten Einfluss und werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Bewertungsobjektes nicht weiter berücksichtigt.
Auf der nachfolgenden Abbildung ist erkennbar, dass das Hausdach des auf dem Nachbargrundstück .152 bestehenden Gebäudes in den Bereich des Grundstückes 917/3 der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft hineinragt.
Hinweis:
Ob es sich dabei um eine nicht in das Grundbuch einverleibte Dienstbarkeit gem § 475 Z 4 ABGB handelt, die es erlaubt ein Dach in den Luftraum des Nachbarn zu bauen, kann vom gefertigten Sachverständigen nicht beurteilt werden, weil diesem die Beantwortung von Rechtsfragen nicht erlaubt ist.

Ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass auf der Liegenschaft verschiedene baubehördlich bewilligte Baumaßnahmen bei der Wohnung Top 1 vorgenommen wurden, wie z.B. die Errichtung eines Wintergartens und eines überdachten Freisitzes. Die vorgenannten Baumaßnahmen sind im aktuellen Parifizierungsgutachten nicht berücksichtigt, weil dieses ca. 8 bzw. 10 Jahre vor den Zubauten erstellt wurde. Eine Neufestsetzung der Nutzwerte auf Grund der durchgeführten Baumaßnahmen erfolgte bisher nicht.
Auf Grund der Nichtberücksichtigung der bei der Wohnung Top 1 vorgenommenen baulichen Änderungen (Wintergarten, überdachter Freisitz) und des Umstandes, dass sämtliche für die Liegenschaft anfallenden Kosten (Betriebskosten, Wasser, Kanal, Müllgebühren, Hausbesorgung, Hausverwaltung, Heizkosten, Schäden / Reparatur, Spesen Geldverkehr in Instandhaltungsrücklage) nach den aktuell im Grundbuch einverleibten Anteilen auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden, wird der bewertungsgegenständlichen Wohnung Top 2 ein zu hoher Anteil der Bewirtschaftungskosten weiterverrechnet.
Der gefertigte SV weist ausdrücklich darauf hin, dass weder die Errichtung des Freisitzes laut Baubescheid vom 05.10.2000 sowie der Zubau des Wintergartens laut Baubescheid vom 15.02.2002 im Parifizierungsgutachten berücksichtigt sind. Eine Neufestsetzung auf Grund der vorhin angeführten Baumaßnahmen erfolgte ebenfalls nicht.
Bei Berücksichtigung der vorgenannten baubehördlich bewilligten Baumaßnahmen würden sich aufgrund der Zuordnung der Zubauten zur Wohnung Top 1 der Nutzwert dieser Wohnung und ebenfalls auch der Gesamtnutzwert der Liegenschaft erhöhen. Durch die Erhöhung des Gesamtnutzwertes würde sich auch der Mindestanteil der Wohnung Top 2 ändern.
Vom Dachgeschoß gibt es keinen Grundriss- und auch keinen Parifizierungsplan. Laut Parifizierungsgutachten vom 25.11.1992 ist der Wohnung Top 2 vom Dachgeschoß eine Fläche von 38 m² zugeordnet, die als ausbaufähig beschrieben und im Parifizierungsgutachten mit einer Breite von ca. 5 m angeführt wird. Das Dachgeschoß wird durch eine innen liegende Treppe vom Vorraum der Wohnung Top 2 aus erschlossen. Das Dachgeschoß dürfte grundsätzlich eine ähnliche Fläche wie das Obergeschoß des Hauses haben, sodass neben der der Top 2 zugeordneten Fläche von 38 m² noch Flächen bestehen, die weder der Top 1 noch der Top 2 zugeordnet sind. Diese weiteren Flächen sind im Parifizierungsgutachten auch nicht bei den allgemeinen Flächen genannt. Weiters besteht im Dachgeschoß ein Dachausstiegfenster. Ob der Kaminkehrer durch dieses Fenster aussteigt oder mit Leitern von außen, ist dem SV nicht bekannt.

Mag.(FH) Dr.iur. Hans Hauswurz
6121 Baumkirchen, Oberfeldweg 1 A