Kurzgutachten
BG Graz-West ()
309 E 6/24g
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
63104 Lend
780
1648, 1649
7,8
Lendplatz 30
8020 Graz
gemischt genutztes Haus
Auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wurde um etwa 1847 ein Wohn- und Geschäftshaus mit der Liegenschaftsadresse Lendplatz Nr. 30 in gekuppelter Bauweise in Massivbauweise errichtet. Im Jahre 1965 wurde das Hofgebäude abgetragen und an seiner Stelle mit Baubewilligungsbescheid (GZ A 10/3-4369/2-1961) vom 18.10.1961 bzgl. Umbau und Aufstockung ein nicht unterkellerter dreigeschossiger Neubau errichtet sowie das straßenseitig bestehende unterkellerte Hauptgebäude um ein Vollgschoß aufgestockt. Das Objekt wurde mit einem Satteldach mit harter Eindeckung straßenseitig bzw. mit geringgeneigten Dächern hofseitig ausgestattet. Das Gebäude wurde teilweise unterkellert. Ein Aufzug besteht nicht. Im Erdgeschoß befinden sich Geschäftsräumlichkeiten. Wobei eine Geschäftsräumlichkeit zum Bewertungsstichtag als Friseurgeschäft genutzt wird und eine weitere Geschäftsräumlichkeit (vormals eine Bar) aktuell zwar vermietet ist aber leer steht.
Bei dem Bewertungsgegenstand wurde mit Nutzwertgutachten vom 17.03.1990 erstmalig Wohnungseigentum begründet wobei ein Wohnungseigentumsobjekt Top W2 und weitere 746/890-Anteiele geschaffen wurden.
Das viergeschossige Straßengebäude besteht im Erdgeschoß aus zwei Geschäftsräumlichkeiten (Friseur und Cafe) und in den Obergeschossen aus Büroräumlichkeiten mit Nebenräumen. Das Kellergeschoß beinhaltet einen Raum für die Getränkeförderungsanlage einschließlich Bereiche für die Kühlung und den Getränkekeller für das Cafe sowie den Heiz- und Tankraum für beide Objekte. Mit Baubewilligungsbescheid (GZ A 10/3-K II-1362/1-1966) vom 21.07.1966 wurde das Portal des Friseurgeschäftes neu gestaltet. Mit Baubewilligungsbescheid (GZ A17-K-2911/1988-1) vom 20.06.1988 wurden Büroräumlichkeiten in ein Cafe umgebaut und ein Anbau im Innenhof errichtet.
Das aus drei Geschossen bestehende Hofgebäude beinhaltet im Erdgeschoß und in den zwei übrigen Geschossen 6 vermietete Wohnungen, sowie weitere Nutzflächen im nicht fertiggestellten Zustand und die Lüftungszentrale für die Cafehausräumlichkeiten. Der Zugang zu den Wohnungen und der Lüftungszentrale erfolgt über das Stiegenhaus bzw. über den Laubengang. Im Bereich der Außenanlage (Innenhof) bestehen Freiflächen und der Müllplatz.
Die Außenwände wurden verputzt. Die Innenwände bestehen aus verputztem Mauerwerk bzw. Leichtbauweise. Für die Vorsorgeheizung wurden Kamine errichtet. Eine Hausbesorgerwohnung besteht nicht.
446 m²
694,76 m²
Der Zugang zum Grundstück erfolgt über das Grundstück mit der Grundstücknummer 928 bzw. 2528 (Öffentliches Gut).
Auf dem Grundstück befinden sich die öffentliche Kanalisation, das Stromnetz des örtlichen EVU, ein Fernwärmeanschluss. Die örtliche Ferngasleitung befindet sich in Grundstücksnähe. Eine Wasserversorgung war am Tag der Befundaufnahme vorhanden.
um 1847
s. Langgutachten
Die zu bewertende Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Kerngebiet mit Wohnen Allgemein (KG+WA) unter Ausschluss von Einkaufszentren (EA) mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen. Die Liegenschaft befindet sich in Teilbereich in der Weltkulturerbe Pufferzone (historisches Zentrum).
Am Tag der Befundaufnahme war der Bewertungsgegenstand zum Teil bewohnt und möbliert. Es wurden Bestandsverhältnisse bekanntgegeben (s. Mietverträge im Langgutachten).
20.08.2024
1.161.000,00 EUR
ie unter Punkt 2.5 beschrieben, konnte folgendes bewertungsrelevantes Zubehör identifiziert werden.
7 Küchen: Systemmöbel mit Geräten (Spüle, Kochfeld, Kühlschrank, Backrohr)
5.000,00 EUR
EZ 780
A2-Blatt:
1 a Vom Feuerbach Gst 2586 ist ein Teil zugedeckt und auf der Mappe in Gst
1648 1649 dargestellt (Erh. Prot. Post Nr 694)
Die im A2-Blatt eingetragen Last bezieht sich auf den Überbaues hinsichtlich des fremden Grundstückes mit der GST-NR 2586/2 der KG 63104 Lend. Die präsumtive Käuferin wird mit der Eigentümerin des Grundstückes 2586/2, KG 63104 Lend (Republik Österreich) Kontakt aufnehmen und diesbezüglich einen gesonderter Dienstbarkeitsvertrag zur Regelung der rechtlichen Verhältnisse des Überbaues abschließen müssen.
In diesem Gutachten wird auf diesen Umstand hingewiesen und es wird davon ausgegangen, dass der Dienstbarkeitsvertrag zustande kommt. Demgemäß wird auch keine Haftung betreffend diesen Überbaues bzw. keine Gewährleistung übernommen.
Zur Erklärung wird festgehalten, dass die im Gutbestandsblatt (A2-Blatt) enthaltene Anmerkung die Grundstücksfläche dieses Grundstückes zwischen den Grundstücken mit der Nr. 1648 und 1649 betrifft. Dieses Grundstück mit der Nr. 2586/2 weist eine Fläche von 6 m² auf und trennt die beiden Grundstücke der EZ 780. Eigentümer des Grundstückes Nr. 2586/2 ist die Republik Österreich (öffentliches Wassergut). In der Natur ist von einem Gewässer nichts zu sehen. Das Grundstück Nr. 2586/2 ist vom Bewertungsgegenstand überbaut. Unterlagen zu dieser Eintragung im A2-Blatt sind nicht vorhanden. Eine Anfrage beim Amt der Steiermärkischen Landesregierung, Mag. Johannes Fortmüller, Referent Verwaltung öffentliches Wassergut, wurde gem. Kaufvertrag vom 20.02.2020 wie nachstehend beauskunftet:
„Solche Flächen können angekauft werden. Es besteht Interesse der öffentlichen Hand, diese Flächen zu veräußern, Kaufpreis = ortsüblicher Grundstückspreis. Bei einem Bestand ist von der Rechtmäßigkeit der Überbauung auszugehen. Wird neu gebaut, kann auch eine Nutzungsvereinbarung geschlossen werden".
Dies im A2-Blatt eingetragene Last/Recht wird bei der Herleitung des Ertragswertes unter sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt.
Die Bewertung erfolgt unter der Fiktion der Geldlastenfreiheit.
Außerbücherliche Lasten:
Es konnten keine außerbücherlichen Rechte/Lasten erhoben werden.
Ing. DI Dr. Josef Bernhofer
8041 Graz, Johann-Weitzer-Weg 21