Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Graz-Ost ()

Aktenzeichen:

244 E 6/24z

wegen:

Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils

Grundbuch:

63222 Grambach

EZ:

503

Grundstücksnr.:

185/1, 185/2

BLNr:

24, 33 ,34

Adresse:

Hauptstraße 61a

PLZ/Ort:

8074 Raaba-Grambach

Kategorie(n):

Eigentumswohnung

Beschreibung (WE):

Gemäß den durchgeführten Erhebungen des Sachverständigen verweist das Parifizierungsgutachten auf den Baubescheid mit der Aktenzahl B-2018-1046-00148 vom 17.12.2018 sowie die Einreichpläne vom 21.06.2018 mit den Plannummern 135.301.01, 135.302.01,135.303.01 und 135.304.01.
Seitens der Gemeinde Raaba-Grambach wurde der Erhalt der Fertigstellungsmeldung zu obiger GZ am 21.01.2022 bestätigt.
Auf der Liegenschaft wurden insgesamt 4 freistehende Wohnbauten mit Flachdach in Massivbauweise errichtet.
Die einzelnen Häuser sind wie folgt aufgebaut:
Haus 2 (6 Wohnungen und 10 PKW Stellplätze): KG: 6 Kellerabteile und einen
Technikraum, EG: eine Wohneinheit (TOP 2/1) mit einer Terrasse, 10 PKW KFZ Stellplätze in einer Garage, OG1: 3 Wohneinheiten (TOP 2/2 bis 2/4) mit jeweils einem Balkon für TOP 2/2 und 2/3 und einer Terrasse für TOP 2/4, OG2: 2 Wohneinheiten (TOP 2/5 und 2/6) mit jeweils einer Terrasse und bei TOP 2/6 einem zusätzlichen Balkon. Die vertikale Erschließung erfolgt über eine mehrläufige geschützte Freitreppe . Ein Luftraum ist für eine spätere Nachrüstung durch einen Personenaufzug geplant. Für die Wohnungen TOP 2/1 und 2/4 ist jeweils ein Privatgarten geplant.
Das Haus Hauptstraße 61a umfasst ein Kellergeschoss in welchem die Technikräume sowie die Kellerabteile situiert sind, ein Erdgeschoss in welchem 10 KFZ-Abstellplätze sowie eine Wohnung situiert sind.
Im 1 Obergeschoss sind drei Wohneinheiten situiert.
Im 2. Obergeschoss sind zwei Wohneinheiten situiert.
Das Gebäude wurde in Massivbauweises errichtet. Das Dach wurde als Flachdach ausgeführt. Die Fassade des gesamten Wohnhauses ist mit einem Vollwärmeschutz versehen.
Die Fenster umfassen eine Kunststoffkonstruktion mit Isolierverglasung. Als Sonnenschutz wurden Jalousien angebracht.
Die Erschließung des Hauses 2 erfolgt über einen offenen Laubengang. Die Stiege ist an der Nordseite des Hauses situiert. Eine Aufzugsanlage gelangte nicht zur Ausführung.
Die Wohnung 2/6 befindet sich im zweiten Obergeschoss des Hauses 2.
Die Wohnung umfasst einen Vorraum, ein Bad, zwei Schlafzimmer, einen Wohn- Essbereich, eine Speiß, einen Abstellraum und ein WC.
Dem Wohn- Esszimmer ist an der Süd- und Ostseite eine Terrasse vorgelagert. Zusätzlich ist der Wohnung ein über das Zimmer 2 begehbarer ostseitiger Balkon vorgelagert.
Die Fußböden in den Wohnbereichen sind als Parkettböden ausgeführt.
Im Vorraum und in den Abstellräumen sind die Böden verfließt. In den Nassräumen sind die Bodenflächen sowie teilweise die Wandflächen verfließt.
Die Türen sind als Holztüren, welche an Holzzargen angeschlagen sind, ausgeführt.
Die Wand- und Deckenflächen sind mit Ausnahme der Nassräume weiß gemalen.
Der Balkon und Terrassenboden wurde mittels Betonsteinen ausgeführt.
Im Badezimmer und WC fehlt derzeit ausgenommen die Badewanne noch die erforderliche Ausstattung.
Abweichend zum Plan ist der Balkon ausschließlich über das Zimmer 2 zu begehen. Im Zimmer 1 wurde lediglich ein bodentiefes Fenster ausgeführt.
Im Wohnzimmer wurden statt der Terrassentüren große Hebe-Schiebeelemente ausgeführt.

Objektgröße:

87,83 m²

Baubewilligung:

Baubescheid mit der Aktenzahl B-2018-1046-00148 vom 17.12.2018 sowie die Einreichpläne vom 21.06.2018 mit den Plannummern 135.301.01, 135.302.01,135.303.01 und 135.304.01

Benützungsbewilligung:

Fertigstellungsmeldung zu obiger GZ am 21.01.2022 bestätigt

Widmung:

Die bewertungsgegenständlichen Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Raaba-Grambach als „WA – Allgemeines Wohngebiet mit einer Dichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen. Als Zusatzwidmung werden „(NG) - Naturgefahren“ und (IM) Immissionen ausgewiesen.

Bestandsverhältnisse:

Die Wohnung steht derzeit leer.

Stichtag:

03.06.2024

Schätzwert:

356.000,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Lasten:

Auf die angemerkten Dienstbarkeiten Gehen und Fahren über Gst 185/1 für Gst 185/2 wird hingewiesen, diese hat aufgrund der gemeinsamen Wohnungseigentumsbegründung keine Relevanz mehr. Weiters wird auf die Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem. § 32 WEG und Benützungsregelung gem § 17 WEG hingewiesen. Diese haben keinen Einfluss auf den Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen Wohnungen bzw. KFZ-Abstellplätze.
Auf das angemerkte Pfandrechte wird ebenfalls hingewiesen, dieses hat bei der Bewertung keine Berücksichtigung erfahren.
Darüber hinaus ist die Einleitung des Versteigerungsverfahrens angemerkt.

Sonstige Hinweise:

Die Stellplätze 2/9 und 2/10 befinden sich gebäudeintegriert im Erdgeschoss.
Eine Einfahrtskontrolle oder Zugangsbeschränkung wurde nicht ausgeführt.
Gemäß § 143 (4) EO ist zu ermitteln, welchen Wert die einzelnen Grundstü-cke eines Grundbuchkörpers oder die Gruppen von Grundstücken oder die gemeinsamen zu versteigernden Liegenschaftsteile haben, wenn offenkun-dig ist, dass ein höherer Erlös erzielt wird.
Im gegenständlichen Fall ist davon auszugehen, dass eine getrennte als auch eine gemeinsame Verwertung von Wohnungen und Stellplätzen zu einem ähnlichen Ergebnis kommen wird.
Von Seiten des Sachverständigen wird folgende Zuteilung der Stellplätze zu den Wohnungen für eine gemeinschaftliche Verwertung vorgeschlagen:
Wohnung 2/6
PKW P2/9
PKW P2/10

erstellt von:

DI Anton Wallner
8051 Graz, Wiener Straße 180

Alle Edikte zum Fall:

Zuschlag ohne Überbot Wohnung 1/1, KFZ 1/1

Zuschlag mit Überbot Wohnung 1/3, KFZ 1/2 & 1/9

Zuschlag mit Überbot Wohnung 2/1, KFZ 2/1 & 2/2

Zuschlag mit Überbot Wohnung 2/6, KFZ 2/9 & 2/10

Zuschlag mit Überbot Wohnung 3/2, KFZ 3/4, 3/5, 4/1