Kurzgutachten
BG Neusiedl am See ()
4 E 12/23a
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
32021 Podersdorf am See
1519
112/80
3
Franz-Liszt-Gasse 3
7141 Podersdorf am See
Einfamilienhaus
Das traufständige eingeschoßige Wohnhaus mit einfachem Satteldach liegt direkt an der Straßenfluchtlinie und ist über einen annähernd in Gebäudemitte gelegenen, in die Fassade eingeschnittenen Hauseingang mit Anrittspodest von der Nordostseite zugänglich.
An der nordwestlichen Seite befindet sich der straßenseitige Streckhoftrakt, bestehend aus einem vorderen Zimmer, Küche, hinterem ersten Zimmer und hinterem zweiten Zimmer. Die nachträgliche hofseitige Erweiterungen zum Altbestand (Streckhof) verlaufen entlang der nordwestlichen Grundgrenze.
Straßenseitig erfolgte ab ca. 1968 ein traufseitiger Zubau und damit wurde ein Hakenhof mit Durchgang hergestellt. In späterer Folge wude der traufseitige Straßentrakt zum Hof hin erweitert.
An der Südwestseite ist ein massiver Schuppen als Nebengebäude errichtet und besteht eine doppelflügelige Durchfahrt in der Einfriedungsmauer zum Hintausweg.
Der rechte Trakt (Altbestand mit hofseitiger Erweiterung) des eingeschoßigen, annähern ebenerdigen und nicht unterkellerten Wohngebäudes befindet sich in einem der Bauzeit und Bauweise entsprechenden unterdurchschnittlichen Ausbauzustand mit deutlichen Gebrauchsspuren sowie Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstau insbesondere hinsichtlich aufsteigender Feuchtigkeit und Rissbildung. Die montierten Heizkörper sind angabengemäß seit einigen Jahren nicht in Funktion, da die Zuleitung unterbrochen wurde. Materialübergänge, Türschwellen etc. sind teilweise unfertig bzw. fehlen.
Der linke Trakt (straßenseitiger Zubau mit konsensloser Erweiterung hofseitig) des
eingeschoßigen, annähern ebenerdigen und nicht unterkellerten Wohngebäudes befindet sich in einem der Bauzeit und Bauweise entsprechenden durchschnittlichen Ausbauzustand mit üblichen Gebrauchsspuren sowie geringem Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstau hinsichtlich aufsteigender Feuchtigkeit und Wandoberflächen (WC). Die montierten Heizkörper sind angabengemäß in Funktion, da dieser Haustrakt von der Gastherme versorgt wird.
Der hofseitige Anbau zum Altbautrakt (ehemalige Schweinestall) wird als Abstellraum genutzt und befindet sich in einem mäßigen Ausbauzustand mit Fertigstellungsrückstau.
Das Nebengebäude (Stadel) am Hintausweg mit hofseitigem Zubau befindet sich in
einem der Bauzeit und Bauweise entsprechenden Ausbauzustand, teilweise unfertigen mit Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstau.
Die Außenanlagen, Einfriedungen und Befestigungen samt Begrünung und Bestockung befinden sich in mäßig gepflegtem Zustand.
Wesentliche substanzgefährdende Baumängel sind an den Baulichkeiten augenscheinlich nicht erkennbar.
Interessenten wird empfohlen, die Liegenschaft vor dem Erwerb zu besichtigen und
gegebenenfalls mit der Baubehörde Rücksprache zu halten.
Die Bruttogrundfläche des Objektes beträgt 196,28m2.
724 m²
196,28 m²
Die Liegenschaft ist an das öffentliche Wasserversorgungs- und Kanalnetz, sowie an das Gas- und Stromnetz angeschlossen, weiters bestehen augenscheinlich zwei Satellitenantennen am Straßentrakt hofseitig und am Hoftrakt (jeweils ohne Funktionsprüfung).
18.03.1968 (Zubau 1), 27.01.1976 (Zubau 2), 27.09.1989 (2.Wohneinheit)
Bauland - Mischgebiet (BM)
Zum Bewertungsstichtag ist das Objekt eigengenutzt und somit ertragslos.
28.02.2023
277.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten. Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
kein Zubehör
Laut Auskunft der Gemeinde vom 27.04.2023 sind die Abgabenrückstände für Gemein-deforderungen bei der Gemeinde in der Höhe von € 13.137,17 offen.
Für die Forderungsanmeldung bei Gericht sind zusätzliche Kosten in der Höhe von € 323,92 angefallen, das sind in Summe € 13.461,06.
Der Burgenländische Müllverband (BMV) weist per 27.04.2023 keinen Gesamtrückstand aus. Die nächste Vorschreibung erfolgt im Mai 2023 für den Müllbehandlungsbeitrag 2023 in der Höhe von € 157,19.
Der Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland gibt per telefonischer Auskunft am 03.05.2023 an, dass derzeit kein Rückstand offen ist, die nächste Teilzahlung ist im
September 2023 fällig.
Eine genaue Endabrechnung kann nur nach Wasserzählerablesung erfolgen, üblicherweise jeweils zum Ende des Jahres bzw. nach Bedarf.
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Burgenländische Bauordnung,
Kanalgesetze, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer. Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.
Der mit dinglichen Lasten belastete Verkehrswert wird ausgewiesen wie folgt:
€ 264.000,00.
Mit Verweis auf die Regelung des § 143 (2) EO, wonach bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der Wert zu ermitteln ist, den die Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft mindern.
Wie unter Punkt 2.4. ausgeführt, sind per Abfrage vom 27.04.2023 Gesamtrückstände iHv. € 13.461,06 bei der Gemeinde offen.
Der Burgenländische Müllverband (BMV) weist per 27.04.2023 keinen Gesamtrückstand aus. Die nächste Vorschreibung erfolgt im Mai 2023 für den Müllbehandlungsbeitrag 2023 in der Höhe von € 157,19.
Der Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland gibt per telefonischer Auskunft am 03.05.2023 an, dass derzeit kein Rückstand offen ist, die nächste Teilzahlung ist im
September 2023 fällig.
Demnach fallen zum Stichtag 2023 dinglichen Forderung als dingliche Lasten an, der mit dinglichen Lasten belastete Verkehrswert wird ausgewiesen wie folgt:
€ 264.000,00.
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10