BG Graz-West ()

309 E 26/26a

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

63112 Gösting

246

409/1

89

Schippingerstraße

8052 Graz

Sonstiges

2.5.1 Allgemeines
Im Zuge der Befundaufnahme stellte sich die gegenständliche Kleingartenparzelle als intensiv gärtnerisch gestaltete und augenscheinlich regelmäßig gepflegte Gartenfläche dar. Die Parzelle vermittelt den Eindruck einer über längere Zeit gewachsenen, aufwendig gestalteten und laufend betreuten Zier- und Erholungsgartenanlage. Die Kleingartenparzelle besteht aus Gartenfläche, Gartenhaus, Keller, Außenanlage und einem Gartenteich.
Die Gartenfläche ist durch dichte und vielfältige Bepflanzung geprägt. Vorhanden sind Rasen- und Aufenthaltsflächen, Ziergehölze, Sträucher, Stauden, hochwüchsige Gräser, Bodendecker, Kletterpflanzen sowie einzelne Obst- bzw. Laubgehölze. Die Bepflanzung ist in mehreren Bereichen raumbildend angeordnet und bewirkt gemeinsam mit Sichtschutz- und Heckenpflanzungen eine weitgehende optische Abschirmung nach außen.
Die Wege innerhalb der Parzelle sind überwiegend mit Betonplatten, Naturstein- bzw. Kiesbereichen sowie Holzstegen und Holzdecks befestigt. Die Wegflächen sind kleingartentypisch gegliedert und in die Gartengestaltung eingebunden. Die Anlage weist dadurch eine differenzierte Abfolge von Zugangs-, Aufenthalts-, Pflanz- und Wasserflächen auf.
Besonders prägend ist ein künstlich angelegter Gartenteich mit Natursteinfassung und bepflanztem Uferbereich. Der Teich ist gestalterisch in die Gartenanlage eingebunden und wird von Steinen, Kies, Wasserpflanzen, hohen Gräsern und Ziergehölzen eingefasst. Die Teichanlage bildet ein wesentliches gestalterisches Element der Parzelle.
2.5.2 Einfriedungen, Sichtschutz und Grenzbereiche
Entlang der Parzellengrenzen befinden sich dichte Hecken, Strauchpflanzungen und teilweise Sichtschutzelemente. Aus dem äußeren Erscheinungsbild ergibt sich, dass die Parzelle nach außen hin weitgehend abgeschirmt ist. Teilweise sind Sichtschutzmatten bzw. schilfartige Elemente auf bestehenden Einfriedungen erkennbar.
Nach der aktuell gültigen Grazer Kleingartenverordnung ist bei Einfriedungen von Gesamtanlagen und einzelnen Parzellen zwischen Außeneinfriedung, Heckenpflanzung und sonstigen Einfriedungsformen zu unterscheiden. Nach § 10 der Kleingartenverordnung dürfen Außeneinfriedungen einer Gesamtanlage grundsätzlich eine Höhe von 2,00 m nicht überschreiten und nicht als geschlossene Mauern oder Bretterzäune ausgeführt werden. Nach § 11 sind Einfriedungen einzelner Kleingartenflächen innerhalb der Anlage grundsätzlich nicht zulässig, außer dies wird satzungsgemäß vorgesehen; zulässig sind lebende Hecken bis zu einer Maximalhöhe von 1,50 m.
Im Rahmen der Befundaufnahme wurden die Höhen der Hecken, Sichtschutzelemente und Einfriedungen nicht vermessen. Aus dem Augenschein ist jedoch festzustellen, dass die Parzelle durch die vorhandene Bepflanzung und Sichtschutzelemente eine hohe Abschirmungswirkung aufweist. Ob die vorhandenen Einfriedungen und Sichtschutzelemente in jeder Hinsicht den Bestimmungen der Kleingartenverordnung entsprechen, kann ohne Vermessung bzw. ohne Kenntnis allfälliger genehmigter Altbestände (rechtmäßiger Bestand) nicht abschließend beurteilt werden.
2.5.3 Gartenhaus – Bauart und äußerer Eindruck
Auf der Parzelle befindet sich ein eingeschossiges Gartenhaus in Holzbauweise. Das Gebäude ist als Holzständer- bzw. Holzriegelbau mit Holzverschalung errichtet. Das Gartenhaus weist ein geneigtes Dach auf. Dem Gartenhaus sind überdachte Terrassen-, Pergola- bzw. Holzdeckbereiche zugeordnet. Die Bauausführung und der Gesamteindruck lassen erkennen, dass es sich nicht bloß um eine einfache Gerätehütte handelt, sondern um ein längerfristig genutztes und wohnlich ausgestattetes Gartenhaus.
Die Außenbauteile bestehen überwiegend aus Holz. Die Fenster sind als Holzfenster bzw. kleingartentypische Fensterkonstruktionen ausgeführt. Die angeschlossenen Terrassen- und Pergolabereiche sind ebenfalls überwiegend in Holz ausgeführt und in die Gartenanlage eingebunden.
Nach § 6 der Grazer Kleingartenverordnung darf auf jeder Kleingartenfläche grundsätzlich nur ein Gartenhaus errichtet werden. Gartenhäuser sind in der Regel aus Holz zu errichten; eine Unterkellerung ist zulässig. Die Größe der Gartenhäuser hat mindestens 12 m² zu betragen und darf 35 m² nicht überschreiten, wobei die Grundfläche eines Objektes maximal 12 % der jeweiligen Parzellengröße ausmachen darf. Ob diese Flächenvorgaben im konkreten Fall eingehalten sind, wurde im Zuge der Befundaufnahme nicht vermessen und kann daher aus dem Augenschein allein nicht abschließend beurteilt werden. Ein dementsprechendes Rückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehers über.
2.5.4 Innenausbau und Nutzung des Gartenhauses
Der Innenbereich des Gartenhauses ist vollständig ausgebaut und weist einen deutlich wohnlichen Aufenthaltscharakter auf. Die Wand- und Deckenflächen sind überwiegend mit Holz verkleidet. Es sind Holzböden, Teppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper, Sitzgelegenheiten, Kästen, Regale, ein Kühlschrank, Aufbewahrungsmöbel und sonstige Einrichtungsgegenstände vorhanden.
Die Räume sind nicht lediglich zur Aufbewahrung von Gartengeräten eingerichtet. Vielmehr bestehen Aufenthaltsbereiche, die für längere Aufenthalte im Rahmen der Gartennutzung geeignet erscheinen. Der Ausstattungsgrad überschreitet daher den Charakter einer bloßen Werkzeug- oder Gerätehütte deutlich. Die Ausstattung ist allerdings kleingartentypisch einfach und nicht mit einer vollwertigen Wohnraumausstattung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung gleichzusetzen.
Nach § 6 Abs. 2 der Grazer Kleingartenverordnung ist das dauernde Bewohnen von Gartenhäusern verboten. Nach dem vorhandenen Ausbauzustand ist festzustellen, dass das Gartenhaus jedenfalls Aufenthaltszwecken dient und hierfür eingerichtet wurde. Ob eine dauernde Wohnnutzung tatsächlich erfolgt oder erfolgt ist, konnte im Rahmen der Befundaufnahme nicht festgestellt werden. Ein Rauchfang bzw. eine Feuerstätte war am Tag der Befundaufnahme nicht vorhanden. Nach § 6 Abs. 7 der Kleingartenverordnung ist die Errichtung von Rauchfängen in Gartenhäusern nicht erlaubt; es dürfen nur solche Heiz- und Kochstellen eingerichtet werden, welche keine besonderen Anlagen zur Ableitung von Abgasen erfordern.
2.5.5 Unterkellerung
Das Gartenhaus verfügt über einen Unterkellerungsbereich. Der Keller ist augenscheinlich über einen Zugang im Bereich des Gartenhauses erreichbar und wird überwiegend als Lager-, Technik- und Nebenraum genutzt.
Die Kellerwände bestehen aus Naturstein-, Beton- bzw. Mischmauerwerk unterschiedlicher Ausführung und unterschiedlichen Alters. Die Oberflächen sind roh bzw. einfach ausgeführt. Im Zuge der Besichtigung waren an den Kellerwänden und in Teilbereichen des Kellerbodens Feuchtigkeits- und Alterungsspuren erkennbar. Sichtbar waren insbesondere dunkle Verfärbungen, örtliche Ausblühungen, raumklimatisch belastete Oberflächen sowie altersbedingte Abnützungserscheinungen.
Hinweise auf eine umfassende Sanierung der Kelleraußenabdichtung oder auf eine systematische Trockenlegung konnten aus dem Augenschein nicht gewonnen werden. Eine technische Feuchtemessung, Prüfung der Abdichtung, statische Untersuchung oder bauteilöffnende Untersuchung wurde nicht durchgeführt. Der Keller ist daher als einfacher, teilweise feuchtebelasteter Lager- und Technikbereich zu beschreiben.
Nach § 6 der Kleingartenverordnung ist eine Unterkellerung grundsätzlich zulässig. Fundamente und Kellerumfassungswände sind nach der Verordnung aus Beton oder zementgebundenen Formsteinen herzustellen, Kellerdecken aus Massivbeton oder Fertigteildecken.
2.5.6 Außenanlagen, Terrassen, Pergolen und Holzdecks
Die Außenanlagen sind umfangreich ausgebildet. Vorhanden sind Holzterrassen, überdachte Aufenthaltsbereiche, Pergola- bzw. Vordachkonstruktionen, befestigte Wege, Pflanzbeete, Naturstein- bzw. Kiesflächen, kleine Einfassungen und sonstige gartengestalterische Elemente. Die Holzdeckflächen dienen der Erschließung und als Aufenthaltsbereiche im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gartenhaus. Eine Überprüfung der Tragfähigkeit, Standsicherheit, Holzfeuchte, Befestigungen und allfälliger konstruktiver Holzschäden war nicht Gegenstand der Befundaufnahme.
Nach § 7 der Grazer Kleingartenverordnung können Nebenobjekte wie Pergolen, Pavillons oder Glashäuser errichtet werden. Für Pergolen wird ein Höchstausmaß von 12 % der Parzellengröße, maximal jedoch 15 m², genannt. Weiters dürfen nach § 5 von den in §§ 6 und 7 angeführten Bauwerken auf einer Kleingartenparzelle nicht mehr als drei zur Aufstellung gelangen. Ob die vorhandenen Terrassen-, Pergola-, Überdachungs- und Nebenanlagen diesen Vorgaben entsprechen, wurde nicht vermessen und war nicht Gegenstand der Befundaufnahme. Ein dementsprechendes Rückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehers über.
2.5.7 Gartenteich und Wasserflächen
Im Garten ist ein künstlich angelegtes Feuchtbiotop bzw. ein Gartenteich vorhanden. Der Teich ist mit Natursteinen und Kies eingefasst und mit Wasserpflanzen sowie umliegenden Zierpflanzen gestaltet. Die Wasserfläche ist in die Gartenanlage eingebunden und stellt ein wesentliches Zierelement dar.
Nach § 9 Abs. 2 der Grazer Kleingartenverordnung ist die Errichtung von Feuchtbiotopen wünschenswert; diese dürfen 2 % der Grundfläche betragen, jedoch 9 m² nicht überschreiten. Ob die konkrete Teichfläche diese Größenbegrenzung einhält, wurde nicht vermessen und war nicht Gegenstand der Befundaufnahme. Auch die technische Ausführung, Dichtheit, Wasserqualität, Filterung, Wasserumwälzung sowie allfällige Anschlüsse konnten nicht überprüft werden.
Nach § 9 Abs. 3 ist der jeweilige Kleingärtner für Personen- und Sachschäden im Zusammenhang mit der Errichtung einer Wasserfläche haftbar. Dieser Aspekt ist vor allem deshalb bedeutsam, weil Teichanlagen in Kleingärten eine erhöhte Verkehrssicherungs- und Aufsichtspflicht begründen können, insbesondere wenn die Anlage zugänglich ist. Ob die Sicherungsmaßnahmen den jeweiligen Vorgaben entsprechen wurde nicht geprüft und war nicht Gegenstand der Befundaufnahme
2.5.8 Technische Ausstattung und Sanitärbereich
Das Gartenhaus verfügt augenscheinlich über eine Stromversorgung, Innenbeleuchtung, elektrische Anschlüsse und einen Elektroverteilerkasten. Die Elektroinstallation ermöglicht eine nutzungstypische Versorgung des Gartenhauses. Eine Prüfung der elektrischen Sicherheit, Leitungsführung, Absicherung, Erdung, Fehlerstromschutzeinrichtungen oder normgerechten Ausführung wurde nicht vorgenommen.
Weiters sind Wasserinstallationen und sanitäre Einrichtungen vorhanden bzw. aus dem Augenschein ableitbar. Es besteht eine Waschgelegenheit und ein WC-Bereich. Nach § 8 der Kleingartenverordnung sind sanitäre Anlagen in Kleingartenanlagen zulässig bzw. vorzusehen; bei Wasserspülklosetts sind die gesetzlichen und behördlichen Vorschriften für die Entwässerungsanlage maßgeblich. Sind Campingtoiletten vorhanden, hat die Entleerung in zentrale Sammelgruben zu erfolgen.
Im Zuge der Befundaufnahme konnte nicht festgestellt werden, auf welche Weise die Wasserversorgung erfolgt und wie die Abwässer entsorgt werden. Insbesondere konnte nicht erhoben werden, ob ein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz, eine vereinsinterne Entsorgungseinrichtung, eine Sammelgrube oder eine andere Entsorgungsform besteht.
2.5.9 Lagerungen, Nutzung und Ordnung der Parzelle
Nach der vorgelegten Gartenordnung ist gemäß § 3 die Ablagerung von Altmaterial, Alteisen, Gerümpel jeder Art und vergleichbaren Gegenständen verboten. Ebenso ist das Garagieren von Motorfahrzeugen sowie das Abstellen von Wohnwagen, Pkw-Anhängern und dergleichen auf Kleingartenflächen unzulässig.
Im Rahmen der Befundaufnahme zeigte sich die Parzelle insgesamt gepflegt und gärtnerisch geordnet. Es waren keine Anzeichen für eine großflächige ungeordnete Ablagerung von Altmaterial oder Gerümpel erkennbar. Im Keller und in Nebenbereichen sind kleingartentypische Lagerungen von Werkzeugen, Geräten, Gartenbedarf und sonstigem Abstellgut vorhanden. Diese sind der Nutzung als Kleingarten grundsätzlich zuordenbar. Eine Nutzung als Kfz-Abstellfläche oder ein Garagieren von Fahrzeugen innerhalb der Parzelle wurde nicht festgestellt.
Nach § 2 der Gartenordnung ist unter kleingärtnerischer Nutzung eine Vielfalt des Anbaus von Pflanzen im Sinne einer Mischkultur zu verstehen, etwa Gemüse, Obst, Beeren, Blumen, Blütensträucher und Rasen. Der vorgefundene Zustand entspricht hinsichtlich Pflanzenvielfalt, Zierpflanzen, Rasenflächen, Gehölzen und Gartenstruktur grundsätzlich einem kleingärtnerischen Nutzungsbild, wenngleich der Zier- und Erholungscharakter deutlich überwiegt.
2.5.10 Rechtliche Einordnung unter Berücksichtigung von Miteigentum
Nach den erhaltenen Angaben liegt kein Unterpachtvertrag, kein Generalpachtvertrag und keine Vereinsstatuten vor. Das Grundstück steht im Miteigentum.
Da gegenständlich keine Pachtstruktur, sondern Miteigentum vorliegt, kann aus sachverständiger Sicht nicht ohne Weiteres unterstellt werden, dass sämtliche Bestimmungen der Grazer Gartenordnung und der Grazer Kleingartenverordnung unmittelbar vertraglich anwendbar sind. Die Verordnung bzw. Gartenordnung kann jedoch als sachliche Orientierung für die Beurteilung der kleingartentypischen Nutzung, der baulichen Ausgestaltung, der Gartenbenützung und der Verkehrsanschauung herangezogen werden, sofern sie nicht ohnehin öffentlich-rechtlich anwendbar ist oder durch Beschluss, Vereinbarung, Benützungsregelung oder sonstige privatrechtliche Grundlage übernommen wurde.
2.5.11 Feststellungen im Hinblick auf Kleingartengesetz, Gartenordnung und Kleingartenverordnung
Die Gartenordnung verweist in § 8 auf das Kleingartengesetz BGBl. 6/1959 idgF und nennt Übertretungen der Gartenordnung als wichtigen Kündigungsgrund im Sinne dieses Gesetzes gegen den Parzelleninhaber bzw. Unterpächter. Diese Regelung ist ihrem Wortlaut nach auf Pacht- bzw. Unterpachtverhältnisse zugeschnitten.
Im gegenständlichen Fall ist zu berücksichtigen, dass kein Unterpachtverhältnis besteht, sondern Miteigentum. Die im Kleingartengesetz und in der Gartenordnung vorgesehene typische Struktur von Generalpächter, Verein und Unterpächter ist daher nicht ohne Weiteres deckungsgleich mit der gegenständlichen Rechtslage.
Sachverständig festzustellen ist jedoch, dass die Parzelle ihrer tatsächlichen Nutzung nach eine Kleingartenfläche darstellt und in wesentlichen Teilen kleingärtnerisch genutzt wird. Die Gartenfläche ist intensiv bepflanzt, weist eine Mischstruktur aus Rasen, Zierpflanzen, Sträuchern, Gehölzen und Wasserfläche auf und dient augenscheinlich der privaten Erholung und Gartenpflege.
Gleichzeitig bestehen bauliche Anlagen, deren Umfang, Unterkellerung, Aufenthaltsqualität, Terrassen- bzw. Pergolabereiche, Teichfläche, sanitäre Ausstattung und technische Einrichtungen im Hinblick auf die in der Kleingartenverordnung genannten Grenzen auf Konsensfähigkeit rechtliche zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen sind.
Dies betrifft insbesondere:
die technische Ausstattung des Gartenhauses,
die Größe des Gartenhauses und den Anteil an der Parzellengröße,
die Unterkellerung und deren technische Ausführung,
die Anzahl und Größe von Nebenobjekten,
die Ausführung der Außenanlage, Pergola- und Terrassenbereiche,
die Größe des Feuchtbiotops,
die Art der Ver- und Entsorgungseinrichtungen,
die Zulässigkeit und Ausgestaltung von Einfriedungen und Sichtschutzelementen,
das Verbot des dauernden Bewohnens.
2.5.12 Gutachterliche Zusammenfassung des Befundes
Zusammenfassend stellte sich die gegenständliche Kleingartenparzelle bei der Befundaufnahme als gepflegte, intensiv gestaltete und hochwertig ausgeführte Gartenanlage dar. Die Parzelle weist einen deutlich ausgeprägten Zier- und Erholungsgartencharakter auf. Neben dichter Bepflanzung, befestigten Wegen, Holzdeckflächen und Sichtschutzpflanzungen ist ein künstlich angelegter Gartenteich mit Natursteinfassung vorhanden.
Das Gartenhaus ist in Holzbauweise errichtet und im Inneren wohnlich ausgebaut. Es verfügt über Aufenthaltsbereiche, Möblierung, Elektroinstallation, Beleuchtung, Kühlschrank, sanitäre Einrichtungen bzw. Hinweise auf Wasserinstallation sowie einen Unterkellerungsbereich. Der Innenausbau geht deutlich über eine bloße Gerätehütte hinaus. Der Keller wird als Lager- und Technikbereich genutzt und weist Feuchtigkeits- und Alterungsspuren auf.
Der vorgefundene Zustand entspricht insgesamt einer intensiv genutzten und gepflegten Kleingartenparzelle mit gehobener Ausstattung. Gleichzeitig ist festzuhalten, dass einzelne bauliche und technische Ausstattungsmerkmale — insbesondere Unterkellerung, Aufenthaltsqualität, Sanitärnutzung, Teichanlage, Terrassen- bzw. Pergolabereiche und Sichtschutzmaßnahmen — im Hinblick auf die Grazer Kleingartenverordnung, die Gartenordnung und das Kleingartengesetz einer gesonderten rechtlichen und baubehördlichen Prüfung bedürfen.
Da nach den erhaltenen Angaben keine Unterpacht-, Generalpacht- oder Vereinsunterlagen vorliegen und das Grundstück im Miteigentum steht, ist die unmittelbare Anwendbarkeit jener Regelungen, die ausdrücklich auf Pacht- und Unterpachtverhältnisse abstellen, gesondert rechtlich zu beurteilen. Aus sachverständiger Sicht können die Grazer Gartenordnung und die Kleingartenverordnung jedoch jedenfalls als sachliche Orientierung für die Beurteilung der kleingartentypischen Nutzung und baulichen Ausgestaltung herangezogen werden.

7.246 m²

20,00 m²

Der Zugang zum Grundstück erfolgt über das Grundstück mit der Grundstücknummer 1073 (Stadt Graz). Eine Wasserversorgung ist lt. Auskunft der Gartengemeinschaft „Schippingerstraße“ durch eine allgemeine Brunnenanlage sichergestellt.

n.v.

n.v.

Die zu bewertende Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Kleingarten und zeitliche Folgenutzung öpa 2 - Öffentliche Parkanlage ausgewiesen. Die Liegenschaft befindet sich im 100-jährlichen Hochwasserabflussbereich des Thalerbaches.

Am den Tag der Befundaufnahme war der Bewertungsgegenstand möbliert. Es wurde kein Bestandsverhältnisse bekanntgegeben.

24.06.2026

41.000,00 EUR