Kurzgutachten
BG Wolfsberg ()
9 E 12/25i
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
77252 Untergösel
198
602/4
4
Vorderlimberg 30
9413 St. Gertraud
Einfamilienhaus
Die Liegenschaft befindet sich am östlichen Ortsrand oberhalb von St. Gertraud im Ortsteil Untergösel.
Das steile Hanggrundstück 602/4 wird direkt von der Weinebene Landesstraße an der unteren Südwestecke vom bebauten Areal erschlossen. In diesem Bereich befindet sich ein asphaltierter Parkplatz und dahinter die KG-Garage, welche in halboffener Bauweise direkt zur Nachbargrundstücksgrenze angebaut ist.
A) WOHNHAUS
Das 1967 errichtete Wohnhaus weist die planlichen Außenabmessungen von etwa 12,0 x 9,6 m auf. Das zweigeschossige Gebäude ist gänzlich unterkellert und mit einem flachen Satteldach versehen. Die Wohnnutzfläche (WNF) beträgt rund 155 m². Durch die steile Hanglage sind die südlichen Kellerräume frei belichtet, an der Nordseite ist das Erdgeschoss durch eine Stützwand in Holzkonstruktionsbauweise geschützt.
Die Schlafräume befinden sich im Obergeschoss und es ist in diesem Bereich ein über das Eck führender durchgehender Balkon angelegt. An der Unterseite wurde mit direktem Ausgang vom Wohnzimmer nachträglich ein Wintergarten angebaut bzw. die bestehende Terrasse eingehaust.
Der relativ lange Hauszugang erfolgt von der Parkplatzfläche durch den Garten zur EG-Eingangstüre an der Ostseite, welche sich rund 4 m über dem Parkplatzniveau befindet.
B) GARAGENTRAKT
Die Garage wurde 1974 an der Südwestseite zum Wohnhaus angebaut und mit diesem unterirdisch verbunden. Die Garage weist die planlichen Außenabmessungen von etwa 5 x 7 m auf und ist mit einem begrünten Flachdach versehen. Dieses wird als Terrassen- und Gartenanlage vom Erdgeschoss des Wohnhauses aus genutzt.
Unterirdisch wurde eine interne Verbindung zum Keller des Wohnhauses mit einer schräg ausgebildeten Innentreppe hergestellt. Der Höhenunterschied zwischen dem Kellerniveau und der Garage beträgt rund 1,20 m. Die Garage selbst weist eine Nutzfläche von rund 26 m² auf. Durch die steile Hanglage ist die Nordseite der Garage gänzlich eingeschüttet. Der vordere Zufahrtsbereich zum Parkplatz ist mit einer Attikawand als Brüstungsgeländer zum Garten abgegrenzt. Im unteren Bereich ist der westliche Teil der Garagenwand frei sichtbar, jedoch offensichtlich durch Wassereintritt bereits stark durchnässt. Dies betrifft auch die rückseitige Garageninnenwand.
1.217 m²
155,00 m²
Die Liegenschaft Vorderlimberg ist an die öffentliche Wasserversorgungsanlage und an die Kanalisationsanlage der Marktgemeinde Frantschach-St. Gertraud angeschlossen. Die erworbenen WBE betragen laut Gemeinde rund 1,61 Einheiten. Die Stromversorgung erfolgt mittels Freileitung und Dachständer durch die Kelag.
Baubewilligungsbescheid betreffend die Errichtung einer Einfriedung vom 20.11.1989; genehmigtes Einreichprojekt betreffend die Ölfeuerungsanlage bewilligt mit Bescheid vom 24.02.1977; Baugenehmigung betreffend Garagenzubau vom 20.05.1974; Baubewilligungsbescheid vom 09.06.1967 betreffend die Errichtung des Einfamilienwohnhauses
Kollaudierungsbescheid vom 04.02.1980 betreffend die Stützmauer; Kollaudierungsbescheid vom 10.12.1974 betreffend die Errichtung des Wohnhauses
Bauland "Wohngebiet"
Das Wohnhaus ist bereits seit längerer Zeit unbewohnt und steht leer. Seinerzeit wurden einige Zimmer vermietet und das Objekt als „Gästehaus Vallant“ mit Privatzimmervermietung touristisch genutzt.
07.10.2025
170.000,00 EUR
Im Keller des Wohnhauses ist eine zentrale Ölfeuerungsanlage installiert. Ursprünglich wurde diese wahrscheinlich vorher eingebaut, jedoch erst nachträglich 1977 bewilligt. Zwischenzeitlich ist der Heizkessel und auch der Warmwasserboiler samt der KG-Heizrauminstallation erneuert worden. Die Heizleistung und das Baujahr des Heizkessels sind nicht bekannt. Der Plattentank mit dem Baujahr 1976 besitzt ein Fassungsvermögen von ca. 6.000 l.
4.000,00 EUR
Keine dinglichen Lasten bekannt.
Festgestellt wurde, dass über das Wohnhaus die Kelag-Freileitung zur Stromversorgung der angrenzenden Siedlung führt. Ein verbüchertes Leitungsrecht darüber existiert nicht.
Wertmindernd ist gegenständlich der veraltete Bauzustand des Gebäudes und der verwahrloste Zustand der Außenanlagen. Zudem entspricht das Gebäude nicht mehr den heutigen energetischen Anforderungen mit der Ölheizung und es fehlt ein Energieausweis. In den Wintermonaten ist nur eine eingeschränkte Besonnung der Liegenschaft von rund 3-4 Stunden pro Tag gegeben. Die Nutzung der oberen Grundfläche ist aufgrund der steilen Hanglage nur erschwert möglich.
Bmstr. Ing. Karl Liesnig
9150 Bleiburg, Kumeschgasse 12