Kurzgutachten
BG Krems an der Donau ()
9 E 16/25v
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
12162 Mautern
1646
50
Grillparzerstraße 26
3512 Mautern an der Donau
Wohnungseigentumsobjekt
Die gegenständliche Eigentumswohnung liegt im zweiten Obergeschoß und ist nach Norden sowie Westen orientiert. Sie umfasst einen Wohnraum mit Küche, eine westseitige Loggia, Vorraum, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Abstellraum, Wäschekammer, Badezimmer und separates WC.
Es sind überwiegend Kunststoff- und Fliesenböden verbaut. Die Wände sind überwiegend verputzt und gemalt, teilweise verfliest bzw. mit keramischen Platten ausgeführt. Die Decken sind verputzt und gemalt, teilweise mit abgehängten Elementen und Deckenbeleuchtung versehen. Das Badezimmer ist mit einer Duschkabine mit Glaswand und einem Waschtisch ausgestattet. Die Loggia verfügt über seitliche Kunststofffenster mit Isolierverglasung, ein bepflanzbares Betongeländer, eine einfache Markise sowie ein Insektenschutzgitter.
Der Erhaltungszustand der Wohnung ist insgesamt als gut zu bezeichnen. Lediglich in der Wäschekammer besteht in Bodennähe eine Feuchtestelle unbekannter Ursache, möglicherweise bedingt durch eine Undichtigkeit im Bereich der Fußbodenheizung oder einer Wasserleitung.
77,60 m²
o Stromanschluss
o Wasserversorgung, angeschlossen an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
o Abwasserentsorgung, angeschlossen das öffentliche Kanalsystem
GZ 74-5/78 vom 17.05.1978
GZ 81-5/81 vom 22.10.1981
Widmung: Bauland-Wohngebiet (BW)
Bebauungsvorschriften:
Bebauungsdichte: 40
Bebauungsweise: offen
Bauklasse: III
Baufluchtlinie: 3 m im Osten und Norden
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war gegenständliche Wohnung offensichtlich von der Schwiegertochter der verpflichteten Partei, Frau Zera BATUR, teilweise genutzt. Bestandrechte wurden keine bekannt gegeben.
03.03.2025
200.000,00 EUR
nicht festgestellt
~ Wohn - Nutzflächen
Für vorliegende Bewertung wurden die Wohn - Nutzflächen aus dem von der Stadtgemeinde Mautern an der Donau übergebenen Einreichplan betreffend die Wohnhausanlage Mautern Süd, Block 11 vom Jänner 1979 (PlanNr. 17/144) übernommen. Eine Vermessung des Objektes war nicht Gegenstand des Auftrages. Für die Richtigkeit der Flächenmaße kann daher vom Autor keine Haftung übernommen werden. Sollten die unterstellten Flächenangaben nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls verändern.
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~ Bestandrechte
Anlässlich der Befundaufnahme hat die Schwiegertochter der verpflichteten Partei, Frau Zera BATUR, angegeben, dass sie in gegenständlicher Wohnung wohnen würde. Frau Zera BATUR hat zudem ausgeführt, dass sie dafür lediglich die anteiligen Betriebskosten, jedoch keine Miete, an die Eigentümerin bezahlen würde. Vorliegender Bewertung wurde demnach unterstellt, dass es sich dabei um kein Bestandverhältnis handle. Sollte diese Annahme nicht zutreffen, würde sich der im vorliegenden Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend ändern.
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~ Sicherungskasten
Bei der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass der Sicherungskasten gegenständlicher Wohnung vermutlich sachgerecht ausgeführt. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt.
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Verkehrswert (gerundet) € 200.000,00 (€ 2.577,00/m² Nfl)
Es wird festgehalten, dass die AUSTRIA AG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft zum Zeitpunkt der Erbauung gegenständlicher Wohnhausanlage Bauträger war und somit diese nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) erbaut wurde. Demnach sind bei einer Vermietung, insbesondere bei der Mietzinsbildung, die Bestimmungen des WGG zu beachten.
Das bestehende Vorkaufsrecht für Burhan BATUR (C-LNr.55) keinen Einfluss auf den Verkehrswert gegenständlicher Eigentumswohnung. Ebenso beeinflusst das bestehende Belastungs- und Veräußerungsverbot (C-LNr.56) den Verkehrswert der Liegenschaft nicht, da diese ohne entsprechende Freilassung am Markt nicht teilnehmen könnte.
Der anteilige Betrag des bestehenden außerbücherlichen Pfandrecht der WE-Gemeinschaft wurde beim ausgewiesenen Verkehrswert entsprechend berücksichtigt.
Die offenen Vorschreibungen der Hausverwaltung bzw. die Klagen der WE-Gemeinschaft gem. § 27 Abs. 2 WEG 2002, welchen ein Vorzugspfandrecht zukommt, wurden beim ausgewiesenen Verkehrswert nicht berücksichtigt. Auch wurden die offenen Beträge der bücherlichen Pfandrechte der verpflichteten Partei beim ausgewiesenen Verkehrswert nicht berücksichtigt.
Demnach kann der oben ausgewiesene Verkehrswert – mit Ausnahme des anteiligen Betrages des außerbücherlichen Darlehens der WE-Gemeinschaft - auch als fiktiv geldlastenfreier Verkehrswert, also als Verkehrswert ohne Berücksichtigung allfällig bestehender bücherlicher oder außerbücherlicher Geldlasten bezeichnet werden.
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in der die bewertungsrelevanten Merkmale detailliert beschrieben sind (las PDF abrufbar)
Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1