Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Hietzing ()

Aktenzeichen:

4 E 5/25v

wegen:

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Grundbuch:

01209 Ober St. Veit

EZ:

1655

BLNr:

Adresse:

Veitingergasse 102

PLZ/Ort:

1130 Wien

Kategorie(n):

Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus

Beschreibung (WE):

Beim Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Wohngebäude im 13. Wiener Gemeindebezirk.
Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss (Souterrain), Erdgeschoss (Hochparterre) und Dachgeschoss (Mansarde) und umfasst insgesamt zwei Wohnungen, jeweils eine Wohnung im EG und im DG.
Baudaten
Errichtung des Wohnhauses:
Baubewilligung: Genehmigungsvermerk Einreichplan vom 15.7.1913.
Benützungsbewilligung: unbekannt
Dachgeschossumbau – Dachdeckung, Dachflächenfenster, Gipskartonverkleidung
Baubewilligung: Bescheid vom 6.4.2012
Benützungsbewilligung: unbekannt
Fertigstellung: laut Aktenvermerk MA 37 über Baustellenüberprüfung war der Dachbodenumbau am 4.9.2012 fertiggestellt
Das Gebäude befand sich bei der Befundaufnahme augenscheinlich in einem durchschnittlichen Bau- und Erhaltungszustand.
Folgende Mängel waren bei der Besichtigung ersichtlich:
• Feuchteschäden an Malerei und Innenputz an Wänden des Stiegenhauses im Kellergeschoss und bei den Fensterlaibungen im Kellergeschoss
• Haustechnische Leitungen, Kabel, Verrohrungen im Kellergeschoss zum Teil augenscheinlich unsachgemäß verlegt (ober Putz hängende Kabel)
• Wand-, Decken-, Bodenbeläge teilweise schadhaft (Parkettboden im EG), teilweise stark abgenutzt und instandsetzungsbedürftig

Grundstücksgröße:

536 m²

Objektgröße:

260,22 m²

Bestandsverhältnisse:

Das Wohngebäude war bei der Befundaufnahme augenscheinlich bewohnt. Das Gebäude besteht aus zwei Wohnungen, eine Wohneinheit befindet sich im Erdgeschoss (Hochparterre) eine weitere Wohneinheit liegt im Dachgeschoss (Mansarde). Im Kellergeschoss (Souterrain) sind Abstellräume, Waschküche und eine Garage vorhanden. Die Wohnung im Erdgeschoss wird laut Angaben des anwesenden Eigentümervertreters durch den Eigentümer bewohnt und ist somit eigengenutzt. Die Wohnung im Dachgeschoss wird laut Angaben des Eigentümervertreters seit etwa 2013 von ihm bewohnt. Seinen mündlichen Angaben nach besteht dafür ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Der Mietvertrag ist im Grundbuch nicht eingetragen. Ein Mietvertrag wurde mir trotz diesbezüglicher schriftlicher Anfrage nicht übermittelt. Auch hat das Gericht vom Verpflichteten keine Auskünfte zum Mietvertrag erhalten.
Im Sinne des gerichtlichen Auftrags ist bei der nachfolgenden Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen, dass es Hinweise gibt, dass ein Bestandrecht besteht, das vom Erwerber gemäß § 1120 ABGB gekündigt werden kann, weil das Objekt nicht den Kündigungsbeschränkungen des MRG unterliegt.

Stichtag:

30.4.2025

Schätzwert:

1.460.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Zum Bewertungsstichtag war das Wohnhaus je Wohnung mit einer Einbauküche sowie mit Sanitäreinrichtungsgegenständen im Badezimmer und im WC-Raum ausgestattet. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens.

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

14.000,00 EUR

Lasten:

Im C-Blatt der Liegenschaft sind zu den oben angeführten Anteilen zwei Pfandrechte einverleibt. Weiters ist die Anmerkung über die Einleitung des Versteigerungsverfahrens im C-Blatt eingetragen. Unter C-LNR 1 ist die Reallast für die Stadt Wien gemäß dem Dekret vom 26.8.1912 eingetragen. Die diesbezügliche Urkunde liegt in der Urkundensammlung am Grundbuchsgericht nicht auf.
Die Pfandrechte und die Versteigerungsanmerkung sind im Sinne des Bewertungszwecks und des gerichtlichen Bewertungsauftrags nicht zu berücksichtigen.
Hinsichtlich der Reallast für die Stadt Wien laut Eintragung unter C-LNR 1 ist mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die aufgetragene Last aus dem Jahr 1912 im Zusammenhang mit der späteren Bauführung steht und im Zuge der Gebäudeerrichtung mit Baubewilligung aus dem Jahr 1913 berücksichtigt wurde.
Außerbücherliche Lasten wurden nicht mitgeteilt: Trotz diesbezüglicher mehrfacher Anfrage bei der zuständigen Magistratsabteilung der Gemeinde Wien, wurden keine Angaben zu allfälligen offenen Abgaben für die Liegenschaft gemacht. Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Annahme, dass keine Grundstücksabgaben per Bewertungsstichtag offen gewesen sind. Falls sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellen sollte, dass ein Rückstand besteht, wäre dieser Betrag vom Verkehrswert abzuziehen.
Der Verkehrswert versteht sich unter Berücksichtigung der Lasten C-LNR 1 ansonsten lastenfrei und weiters unter Berücksichtigung des Umstands, dass es Hinweise für ein Bestandrecht gibt, das vom Erwerber gemäß § 1120 ABGB gekündigt werden kann.

Sonstige Hinweise:

Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 62 Seiten zuzüglich 46 Seiten Anhang inklusive Fotodokumentation.

erstellt von:

Mag. Regina Hemmer-Halbwidl, MSc
2544 Siebenhaus-Schönau, Rebschulgasse 4/26