BG Meidling ()

10 E 11/24x

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

01305 Meidling

2131

111+112

Wolfganggasse 23 / Steinbauergasse 19

1120 Wien

Wohnungseigentumsobjekt

Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus ursprünglich aus 1874, bestehend aus Keller, Erdgeschoss, 3 Stockwerken und Dachboden. Das Gebäude hat eine Straßenfront mit 7 Fensterachsen in die Wolfganggasse und eine Straßenfront mit 8 Fensterachsen in die Steinbauergasse.
Es wurde 2013 ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen aufgenommen, das in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt wird. Die Fa. Graff Immobilien KG hat damals die Möglichkeit der Einmalzahlung nicht wahrgenommen und ist am Darlehen beteiligt. Für Details dazu wird auf das Langgutachten verwiesen.
Da eine separate Verwertung der beiden Geschäftslokale 4 und 5-6 im baulich zusammengelegten Zustand nicht möglich ist, werden diese ehemals separaten Bestandsobjekte (BLNr. 111 und BLNr. 112) als neu geschaffene Einheit gemeinsam beschrieben und auch gemeinsam bewertet.
Diese Bestandseinheit besteht aus den baulich zusammengelegten und zu einer Wohnung umgebauten Geschäftslokalen 4 und 5-6 und ist im EG sowohl straßenseitig in die Steinbauergasse als auch hofseitig gelegen. Der Zugang zur zusammengelegten Bestandseinheit Wohnung 4-6 erfolgt durch eine Eingangstür vom Gang aus.
Der Vorraum, das WC und das Kabinett haben Fenster zum Hof hin ausgerichtet. Die Fenster von Wohn- und Schafzimmer sind
straßenseitig in die Steinbauergasse hin angeordnet. Küche und Bad sind ohne Fenster in der Wohnungsmitte angeordnet.
Bei der Befundaufnahme am 13.01.2022 (in Anwesenheit der
Mieterin) wurden vom SV augenscheinlich folgende Abweichungen vom behördlich bewilligten Einreichplan festgestellt:
Im Geschäftslokal 5-6 (jetzt Wohnzimmer) wurde der Durchgang zum hofseitigen Lager (jetzt Kabinett) abgemauert. Der straßenseitige Eingang wurde ebenfalls abgemauert und dafür zwei Fenster zur Steinbauergasse hin eingebaut. Ein neu geschaffener Mauerdurchbruch führt vom Wohnzimmer aus in das ehemalige Büro (jetzt Küche). Ein weiterer Durchgang führt in das angrenzende ehemalige Geschäftslokal 4 (jetziges Schlafzimmer). In diesem wurde auch der straßenseitige Eingang abgemauert und ebenfalls zwei Fenster zur Steinbauergasse hin eingebaut.
Das Lager hinter dem Geschäftslokal 4 wurde zu einem Bad
umgebaut. Der Zugang zum Bad erfolgt durch einen neuen Mauerdurchbruch mit Türe von der Küche aus. Der ehemalige Durchgang zum Geschäftslokal 4 und das Fenster zum Gang hin
wurden abgemauert.
Die Beheizung (Fußbodenheizung) und die Warmwasseraufbereitung erfolgen mittels eine Gaskombitherme im Bad. Die Böden sind Parkettböden bzw. keramische Fliesen. Die Türen sind Holztüren mit lackierten Metallzargen.
Als Wohnungseigentumszubehör sind der zusammengelegten
Bestands-einheit GL 4 und GL 5-6 die Einlagerungsräume ER 4, ER 5 und ER 6 im Keller sowie der Dachbodenbereich DB 4 zugewiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Kellerbereiche in einem schlechten Erhaltungszustand befinden und es sich bei den zugeordneten Dachbodenbereichen nur um nicht abgegrenzte Flächen im gesamten unausgebauten Dachboden handelt. Diese Tatsachen werden in der folgenden Bewertung mit einer entsprechend geringeren Gewichtung dieser Flächen berücksichtigt.
In Bezug auf die Raumanordnung, die Raumgrößen, sowie auf Tür und Fensteröffnungen wird auf die angeschlossenen Grundrisspläne verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die dortigen Maßangaben bei der Befundaufnahme nicht nachgemessen wurden.
Die Flächenausmaße sind dem im Bauamt aufliegenden bewilligten Einreichplan, der auch Basis für die Nutzwertermittlung war, zu entnehmen (auszugsweise in der Beilage).
Die Nutzflächen welche für die folgende Bewertung herangezogen werden, betragen 28,25 m² für das Geschäftslokal 4 und 51,18 m² für das Geschäftslokal 5-6 zuzüglich des zugeordneten Wohnungseigentumszubehörs (ER 4 mit 3,99 m², ER 5 mit 3,99 m², ER 6 mit 4,18 m² und der Dachbodenbereich DB 4 mit 9,24 m²). Die Zubehörflächen werden entsprechend deren Zustand und deren Nutzbarkeit zum Bewertungsstichtag gewichtet. Details dazu sind dem Langgutachten zu entnehmen.
Es ergibt somit sich für die Verkehrswertermittlung der Geschäftslokale GL 4 und GL 5-6 mit Zubehör eine zu bewertende Gesamtfläche von insgesamt ca. 84,18 m².
Der allgemeine Zustand sowie die Ausstattung der
zusammengelegten und umgebauten GL 4 und GL 5-6 plus Zubehör sind im Wesentlichen auf den beiliegenden Fotos ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung der Sanitärbereiche wird in der folgenden Bewertung im Ansatz der Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt.
Das ebenfalls auf den Fotos ersichtliche sonstige Inventar befindet sich großteils im Eigentum der Mieterin und wird in der Bewertung nicht berücksichtigt.

436 m²

84,18 m²

Für Umbauten nicht vorhandenvorhanden

Für Umbauten nicht vorhandenvorhanden

Die Geschäftslokale 4 und 5-6 waren laut einer bei der Befundaufnahme von Herrn Ing. Goran Graff vorgelegten Kopie des Mietvertrages als Wohnung 4-5-6 von der Graff Immobilien KG an Novica Radu vermietet:
• HMZ inkl. USt und Betriebskosten: EUR 750,00
• Schriftlicher Hauptmietvertrag vom 01.04.2020
• Mietbeginn war 01.04.2020
• Befristete Vermietung auf 10 Jahre (bis 31.03.2030)
• Wertsicherung vereinbart (Indexsprünge ab 5%)
• Schriftliche Kündigung ist dem Mieter nach Ablauf eines Jahres zum
Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist
möglich.

09.08.2022

181.000,00 EUR