Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Bruck an der Leitha ()

Aktenzeichen:

3 E 83/26w

wegen:

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Grundbuch:

05005 Enzersdorf an der Fischa

EZ:

1755

Grundstücksnr.:

3301/3

BLNr:

14, 15

Adresse:

Am Felde 2/ Haus 1/ Top 2

PLZ/Ort:

2431 Enzersdorf an der Fischa

Kategorie(n):

Eigentumswohnung

Beschreibung (WE):

Die bewertungsgegenständliche Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss und ist über eine gerade Stiege mit Podest erreichbar. Der Kfz-Stellplatz befindet sich im Erdgeschoss im Wohnungsverbund und ist über eine Verbindungstür im Erdgeschoss sowie über das Zufahrtstor erreichbar.
Im Unterschied zu den vorhandenen Einreichplänen wurde ein weiteres Schlafzimmer (im Grundriss blau eingezeichnet) gegenüber der Küche errichtet. Laut Angaben des Wohnungseigentümers wurden diese Arbeiter von dem Bauunternehmen des Mehrheitseigentümer durchgeführt. Eine Bauanzeige zu diesen Umbaumaßnahmen liegt nicht vor. Darüber hinaus wurde auf der Dachterrasse ein Wintergarten errichtet. Den Informationen des Wohnungseigentümers zufolge wurde der Wintergarten fachmännisch ausgeführt, eine Rechnung konnte nicht vorgelegt werden. Gemäß erteilten Informationen können sowohl die Beschattung als auch die Glaselemente geöffnet werden. Die Funktionalität wurde nicht überprüft. Aus sachverständiger Sicht besteht für den gegenständlichen Wintergarten keine gesicherte baurechtliche Bestandssicherheit. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass im Falle einer behördlichen Überprüfung Maßnahmen bis hin zu einer Anpassung oder einem Rückbau erforderlich werden. Darüber hinaus kann eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer gemäß Wohnungseigentumsgesetz für derartige bauliche Änderungen erforderlich sein. Eine entsprechende Zustimmung konnte nicht nachgewiesen werden.
Auf der Liegenschaft befindet sich eine Wohnungseigentumsanlage bestehend aus 4 Wohnungen und Stellplätzen. Die Außenanlagen beschränken sich im Wesentlichen auf Zufahrtsflächen, Zugangswege sowie einen Müllabstellbereich. Sämtliche Flächen sind funktional befestigt (gepflastert) ausgeführt. Spiel- oder Freizeitflächen (z. B. Spielplatzanlagen) sind nicht vorhanden.
Die Allgemeinflächen der Wohnhausanlage, insbesondere das Eingangsportal sowie das Stiegenhaus, präsentieren sich in einem ordentlichen und gepflegten Zustand. Das Stiegenhaus ist sauber und funktional ausgeführt; ein Lift ist nicht vorhanden.
Die gegenständliche Wohnung Top 2 befindet sich insgesamt in einem guten, dem Baualter entsprechenden Erhaltungszustand, wobei einzelne Mängel und Instandhaltungsbedarfe festzustellen waren:
• Im Wohnbereich konnten entlang der Fensterfront lokale Aufwölbungen bzw. Ablösungen einzelner Bodenfliesen festgestellt werden. Dies deutet auf mögliche Spannungen im Untergrund und ist technisch näher zu überprüfen.
• Laut Auskunft des Wohnungseigentümers kommt es bei starkem Wind zu Geräuschentwicklungen der Fenster im Wohnzimmer, was auf Justierungsbedarf oder Dichtungsprobleme schließen lässt.
• Im Bereich des Ausgangs zur Terrasse ist eine Beschädigung an der Wandkante vorhanden.
• Einige Rollläden funktionieren laut Eigentümer nicht ordnungsgemäß.
• Die Wandoberflächen weisen teilweise Verschmutzungen bzw. Gebrauchsspuren auf.
• Die Eingangstüre schleift, was auf Setzungen oder Justierungsbedarf hinweist.
• Eine Klimaanlage wurde nachträglich in Eigenregie eingebaut und ist nicht im Wohnungseigentumsvertrag geregelt.
• Die in den Wintergarten geführten Elektroinstallationen (Steckdosen) erscheinen nach äußerem Befund nicht fachgerecht ausgeführt.
• Der auf der Dachterrasse errichtete Wintergarten ist nicht baubehördlich bewilligt (siehe Vorbemerkungen).
Die Stellplatzsituation ist als funktional zu beurteilen. In der zugehörigen Doppelgarage sind jedoch keine Bodenmarkierungen vorhanden; laut Auskunft des Wohnungseigentümers handelt es sich beim rechten Stellplatz um Stellplatz Nr. 10.
Die festgestellten Feuchtigkeitsspuren im Bereich der Garagenrückwand (s. Fotodokumentation) deuten auf einen möglichen baulichen Mangel hin. Eine weitergehende technische Abklärung wurde im Rahmen der gegenständlichen Bewertung nicht durchgeführt. Allfällige daraus resultierende Instandsetzungsmaßnahmen können nicht ausgeschlossen werden.

Grundstücksgröße:

1.056 m²

Objektgröße:

149,14 m²

Anschlüsse:

Kanalnetz
Wasserversorgungsnetz
Stromnetz
Die Liegenschaft ist gemäß übermittelten Angaben an das öffentliche Wasserversorgungsnetz, Abwassernetz, sowie an das Stromnetz angeschlossen. Die Funktionstüchtigkeit der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wurde nicht geprüft.

Baubewilligung:

12.02.2014

Benützungsbewilligung:

13.11.2017

Widmung:

BA - Bauland Agrargebiet

Bestandsverhältnisse:

keine bekannt

Stichtag:

10.04.2026

Schätzwert:

418.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude sowie das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere Sanitärinstallationen, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen und sonstige fest verbundene Gebäudebestandteile. Inventar ist nicht Gegenstand der Wertermittlung.

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Lasten:

Laut telefonischer Auskunft des Hausverwalters wurden bis zur Auskunftserteilung die Betriebskosten immer beglichen, es gibt keine offenen Forderungen.
Die Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.

Sonstige Hinweise:

Mit Verweis auf § 143 EO ist bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher übergehen, der Verkehrswert unter Berücksichtigung dieser Belastungen zu ermitteln.

erstellt von:

Mag. MSc Zuzana Zavodsky
1230 Wien, Akaziengasse 14