Kurzgutachten
BG Bruck an der Leitha ()
3 E 1205/24t
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
05104 Hainburg an der Donau
1016
1164/1
4, 5, 6, 7
Landstraße 106/1 und 106/2
2410 Hainburg an der Donau
Wohnungseigentumsobjekt
Die bewertungsgegenständliche Parzelle ist mit zwei in gekuppelter Bauweise errichteten, nicht unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhäusern bebaut, die an der östlichen Grundstücksgrenze angebaut wurden. Das Wohnungseigentum wurde begründet. Gegenständlich sind beide Wohnungseigentumsobjekte, im Nutzwertgutachten als Haus 1 und Haus 2 bezeichnet, der Zugangsbereich gehört zum allgemeinen Teil.
Das Haus 1 (Baujahr 2021) wird von den Eigentümern bewohnt, das Haus 2 (Baujahr 2021) ist unbewohnt und sollte verkauft werden.
Haus 2 ist straßenseitig situiert und ist entsprechend dem Plan ausgeführt, fertiggestellt und verfügt über keine Autostellplätze. Der Zugang erfolgt durch eine Metalltür in der Einfriedung. Von der abgesenkten Terrasse aus ist die sonst verkehrslaute Lage etwas ruhiger, da die Einfriedung den Lärm etwas abschirmt, aber trotzdem immer noch verkehrslaut bleibt.
Der Garten ist begrünt und und mit Thujen bestockt und liegt an der östlichen Grenze, wo sich ein Fenster des Nachbarhauses befindet.
Durch die gepflasterte Zufahrt im östlichen Teil des Grundstücks gelangt man zum Haus 1 mit einem Nebengebäude an der nördlichen Grundstücksgrenze. Haus 1 ist etwas hochwertiger ausgestattet als Haus 2.
Zwischen Haus 1 und 2 befindet sich angabengemäß eine gedämmte Schallschutzwand mit Vorsatzschale aus Gipskarton. Das Nebengebäude des Hauses 1 besteht aus einer Doppelgarage sowie einem Gartenraum mit Teeküche und danebenliegendem WC. Die terrassierte Gartenfläche ist ebenfalls begrünt.
Im hinteren Garten des Hauses 1 ist vom Verkehrslärm der Straße an der Vorderseite wenig wahrzunehmen.
Versteigert werden soll die gesamte Liegenschaft, somit das Wohnungseigentum an Haus 1 und Haus 2 gemeinsam.
999 m²
298,60 m²
Die Liegenschaft ist gemäß den Angaben der Eigentümer voll aufgeschlossen hinsichtlich öffentliches Wasserversorgungs- und Kanalnetz sowie Stromnetz. Weiters gibt es Leerverrohrung für Glasfaserkabel, wobei die Zuleitung noch nicht erfolgte.
Die gegenständlichen Liegenschaftsanteile von Haus 1 sowie Haus 2 verfügen augenscheinlich über Wasser- und Kanalanschluss sowie Stromanschluss (ohne Funktionsüberprüfung).
21.10.2020
08.10.2021
Bauland - Wohngebiet (BW)
keine
25.07.2024
1.093.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten.
Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
Die bei der Befundung genannten Investitionen in die Einbaumöbel werden als Zubehör berücksichtigt.
Die Liegenschaftsanteile BLNr. 4 und BLNr. 5 sind untrennbar verbunden mit dem Wohnungseigentum an Haus 1.
Zum Bewertungsstichtag war das Haus 1 mit einer Einbauküche und sonstigen Einbaumöbel ausgestattet. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens:
• Wohnküche: Einbauküche mit Unter- und Oberschränken sowie Hochschränken und Kücheneinbaugeräten der Fa. Bosch
• Wohnzimmer: TV-Unterschrank
• Schlafzimmer im Erdgeschoss: Einbauschränke und TV-Unterschrank
• Badezimmer im Erdgeschoss: Waschtischverbau (ausgestattet mit 2 Waschbecken und Einhandarmaturen)
• WC im Obergeschoss: Unterschrank unter dem Handwaschbecken
• Vorraum im Erdgeschoss: Garderobenschrank
• Badezimmer im Obergeschoss: Waschtischverbau (ausgestattet mit 1 Waschbecken und Einhandarmatur)
Angabengemäß betrugen die Anschaffungskosten der gesamten Einbaumöbel rd. EUR 60.000,-, wobei rd. EUR 25.000,- auf die Einbauküche entfallen.
Der Wert des Zubehörs ist im Verkehrswert enthalten.
Die Liegenschaftsanteile BLNr. 6 und BLNr. 7 sind untrennbar verbunden mit dem Wohnungseigentum an Haus 2.
Die bei der Befundung genannten Investitionen in die Einbaumöbel zu Haus 2 werden als Zubehör berücksichtigt:
• Wohnküche: Einbauküche mit Unter- und Oberschränken sowie Hochschränken und Kücheneinbaugeräten der Fa. Whirlpool und Elektrolux
• Wohnzimmer: TV-Unterschrank
• Vorraum im Erdgeschoss: Garderobenschrank
• WC im Erdgeschoss: Unterschrank unter dem Handwaschbecken
• Badezimmer im Obergeschoss: Waschtischverbau (ausgestattet mit 1 Waschbecken und Einhandarmatur)
Bei der Befundaufnahme wurden für diese Einbaumöbel Anschaffungskosten von rd. EUR 16.300,- genannt.
Der Wert des Zubehörs ist im Verkehrswert enthalten.
58.300,00 EUR
Laut Auskunft der Gemeinde vom 26.08.2024 besteht am Abgaben- bzw. Gebührenkonto für die gegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte ein Gesamtrückstand in der Höhe von € 1.836,77 bei der Gemeinde (Auskunft per E-Mail von Bauamt Hainburg an der Donau).
Gemäß Auskunft des Gemeindeverbandes für Abfallbehandlung (GABL) ebenfalls vom 26.08.2024 ist lediglich die aktuelle Müllgebühr für das 2. Halbjahr 2024 offen, wobei das Fälligkeitsdatum der 15.09.2024 ist (Kontoblatt siehe Anhang).
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Niederösterreichische Bauordnung, Kanalgesetz, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer.
Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.
Mit Verweis auf die Regelung des § 143 (2) EO, wonach bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der Wert zu ermitteln ist, den die Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft mindern.
Wie unter Punkt 2.4. ausgeführt, sind per Abfrage vom 26.08.2024 Gesamtrückstände iHv. € 1.836,77 bei der Gemeinde offen.
Demnach fallen zum Stichtag dinglichen Forderung als dingliche Lasten an, der mit dinglichen Lasten belastete Verkehrswert Haus 1+2 wird ausgewiesen wie folgt:
€ 1.091.000,00
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10