Kurzgutachten
BG Krems an der Donau ()
9 E 14/25z
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
12228 Stiefern
985
4
Ferdinand Hager-Straße 10
3562 Schönberg am Kamp
Zweifamilienhaus
Gegenständliches Wohnhaus besteht aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß. Das Erdgeschoßniveau befindet ca. einen halben Meter über Baugrundniveau.
Im Erdgeschoß findet sich ein Wohn-Esszimmer, eine Küche, ein Flur, zwei Zimmer, ein Schlafzimmer, ein Abstellraum, ein Badezimmer und ein WC sowie eine nach Osten orientierte Terrasse.
Im ausgebauten Dachgeschoß sind ebenso ein Ess-Wohnraum, ein Badezimmer, drei Zimmer und ein nach Osten orientierter Balkon. Weiters ist im Ess-Wohnbereich ein gesetzter Kachelofen vorhanden.
Das gegenständliche Wohnhaus befindet sich in einem dem Alter entsprechenden, normalen Bau- und Erhaltungszustand. Es sind jedoch diverse Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten notwendig.
o Stromanschluss gegeben
o Wasserversorgung: angeschlossen an die öffentliche Wasserversorgung
o Abwasserentsorgung: angeschlossen das öffentliche Kanalsystem
Errichtung: GZ B-2-190 vom 10.05.1983; Dachgeschoßausbau: GZ B-2-1875 vom 28.04.2009
Errichtung: GZ B-2-190 vom 25.09.1989; Dachgeschoßausbau: GZ B-2-1875/6 vom 28.10.2014
Bauland-Wohngebiet (BW)
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war das Obergeschoß (ausgebautes Dachgeschoß) an den Sohn der Verpflichteten, Herrn Steven WORTHAM vermietet. Gegenständlicher Mietvertrag ist grundbücherlich sichergestellt und wurde am 11.09.2023 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vermieterin hat sich vertraglich bereit erklärt, bis 31.12.2033 auf eine Kündigung zu verzichten.
Der monatliche Hauptmietzins wurde mit € 300,00 exklusive Betriebskosten festgelegt, eine Indexierung wurde nicht vereinbart. Eine Kopie des Mietvertrages findet sich unter Pkt. 5. Anhang vorliegenden Gutachtens.
20.01.2026
263.000,00 EUR
Einbauküche:
Ca. 35 Jahre alt; Korpus aus Spanplatten, Kunststoff beschichtete Arbeitsflächen, Fronten bzw. Türchen überwiegend Massivholz, deutlich abgewohnt; inkl. Einbaugeräte
800,00 EUR
Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12228 Stiefern EZ 985
Keine
Dingliche Lasten: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12228 Stiefern EZ 985
C-LNr. 5, 6, 7, 11, 12: Diverse Pfandrechte
C-LNr. 13: BESTANDRECHT gem Mietvertrag 2023-09-11 für Steven Wortham geb 1997-08-21
C-LNr. 14: Einleitung des Versteigerungsverfahrens
Bestandrecht laut Mietvertrag TZ 5627/2023 vom 11.09.2023:
Wie dem Grundbuchsauszug zu entnehmen ist, gibt es ein Bestandrecht zugunsten Herrn Steven WORTHAM (geb. 21.08.1997). Gegenständlicher Mietvertrag wurde am 11.09.2023 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vermieterin hat sich vertraglich bereit erklärt, bis 31.12.2033 auf eine Kündigung zu verzichten.
Der monatliche Hauptmietzins wurde mit € 300,00 exklusive Betriebskosten festgelegt, eine Indexierung wurde nicht vereinbart. Eine Kopie des Mietvertrages findet sich unter Pkt. 5. Anhang vorliegenden Gutachtens.
Rechte/Lasten: außerbücherlich
~ Offene Vorschreibungen/Anliegerleistungen bei der Marktgemeinde Schönberg am Kamp
Entsprechend der schriftlichen Auskunft der Marktgemeinde Schönberg am Kamp (E-Mail vom 03.11.2025) sind keine offenen Kosten vorhanden.
~ Offene Vorschreibungen/Anliegerleistungen beim Gemeindeverband für Umweltschutz und Abgabeneinhebung im Bezirk Krems
Entsprechend der schriftlichen Auskunft einer Mitarbeiterin des Gemeindeverbandes für Umweltschutz und Abgabeneinhebung im Bezirk Krems vom 25.11.2025 bestehen zum Stichtag 25.11.2025 offene Forderungen für Kanal, Wasser, Müllgebühr, Seuchenvorsorge sowie Grundsteuer in Höhe von insgesamt € 685,50. Von diesem Betrag wurden bereits € 342,75 (4. Quartal 2024) angemeldet. Die offene Forderung für das 2. Quartal 2025 wurde seitens des Gemeindeverbandes für Umweltschutz und Abgabeneinhebung im Bezirk Krems bislang noch nicht angemeldet. Weiters wurde mitgeteilt, dass sämtliche Vorschreibungen an RA Dr. WINIWARTER übermittelt werden/wurden. Eine Kopie des E-Mails einer Mitarbeiterin des Gemeindeverbandes für Umweltschutz und Abgabeneinhebung im Bezirk Krems vom 25.11.2025 findet sich unter Pkt. 5. Anhang vorliegenden Gutachtens.
~ Dampfrohre im Südosten des GstNr. 3023/3 KG 12228 Stiefern
Anlässlich der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass sich im südöstlichen Bereich des Grundstücks GstNr. 3023/3, KG 12228 Stiefern zwei Dampfröhren befinden. Diese gehen vermutlich von den östlich bzw. unter gegenständlichem Grundstück gelegenen Weinkellern aus. Der Bestand dieser Dampfröhren bzw. der vermutlich unter gegenständlichem Grundstück verlaufenden Kellerröhren sind grundbücherlich nicht sichergestellt.
Weitere Rechte/Lasten sind dem Autor nicht bekannt bzw. wurden diesem nicht bekannt gegeben.
~ Fehlende baurechtliche Bewilligung
Anlässlich der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass die Stiegenanlage beim Eingang im Norden gegenständlichen Objektes unterkellert ist. Im Bauakt der Marktgemeinde Schönberg am Kamp liegen betreffend die Unterkellerung dieses Eingangsbereiches keine baurechtlichen Unterlagen auf.
Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass die nachträgliche Erwirkung der erforderlichen behördlichen Bewilligungen ohne größeren Kostenaufwand möglich wäre. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Bestandverhältnisse
Wie dem Grundbuchsauszug zu entnehmen ist, gibt es ein Bestandrecht zugunsten Herrn Steven WORTHAM (geb. 21.08.1997). Gegenständlicher Mietvertrag wurde am 11.09.2023 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vermieterin hat sich vertraglich bereit erklärt, bis 31.12.2033 auf eine Kündigung zu verzichten.
Der monatliche Hauptmietzins wurde mit € 300,00 exklusive Betriebskosten festgelegt, eine Indexierung wurde nicht vereinbart. Eine Kopie des Mietvertrages findet sich unter Pkt. 5. Anhang vorliegenden Gutachtens.
Da es sich beim gegenständlichen Objekt um ein Gebäude mit lediglich zwei Wohneinheiten handelt, geht der fertigende Sachverständige davon aus, dass gegenständlicher Mietvertrag in den Anwendungsbereich des ABGB fällt und demnach nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt.
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~ Dampfrohre im Südosten des GstNr. 3023/3 KG 12228 Stiefern
Anlässlich der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass sich im südöstlichen Bereich des Grundstücks GstNr. 3023/3, KG 12228 Stiefern zwei Dampfröhren befinden. Diese gehen vermutlich von den östlich bzw. unter gegenständlichem Grundstück gelegenen Weinkellern aus. Der Bestand dieser Dampfröhren bzw. der vermutlich unter gegenständlichem Grundstück verlaufenden Kellerröhren sind grundbücherlich nicht sichergestellt. Der fertigende Sachverständige geht daher davon aus, dass hinsichtlich dieser Dampfröhren bzw. der Kellerröhren ein außerbücherliches Recht bestünde. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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Verkehrswert - ohne Bestandrecht: € 263.000,00
Verkehrswert - mit Bestandrecht: € 226.000,00
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Merkmale detailliert beschrieben (als pdf-Datei abrufbar).
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Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1