BG Graz-West ()

309 E 25/26d

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

63104 Lend

903

1912/2

15

Zeillergasse 85/Dorngasse 2

8020 Graz

Hausanteil

Bebauung
Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um einen mehrteiligen Wohngebäudebestand mit allgemeinen Erschließungsflächen, gemeinschaftlichen Gang- und Stiegenhausbereichen, Liftanlage, Keller- und Lagerzonen sowie einer Tiefgaragenanlage. Die Errichtung erfolgte mit Baubewilligungsbescheid (GZ A17: BAB-078663/2019/0049) vom 30.03.2020. Errichtet wurde ein Baukörper mit offenen Durchfahrts- bzw. Durchgangsbereichen, Loggien bzw. Balkonen und außenliegenden Erschließungszonen.
Der modern wirkende Gebäudeteil zeigt außen überwiegend helle, beige bis gebrochen weiß erscheinende, glatt verputzte Fassadenflächen. Die Oberflächen sind ruhig und ohne ausgeprägte plastische Fassadengestaltung ausgebildet. Fensteröffnungen sind geradlinig und regelmäßig angeordnet. Teilweise sind außenliegende Beschattungselemente bzw. Rollläden vorhanden. Die Baukörpergeometrie ist sachlich und reduziert. Im Erdgeschoßbereich bestehen offene, zurückgesetzte Zonen, welche teilweise als überdeckter Zugangs- bzw. Durchfahrtsbereich, teilweise als Unterstell- oder Fahrradabstellbereich genutzt werden. Diese offenen Bereiche sind in die Baumasse des Hauses integriert und vermitteln den Charakter eines teiloffenen Sockelgeschoßes. Die Untersichten in diesen Zonen sind hell und eben ausgebildet. Punktuell sind Einbau- oder Anbauleuchten vorhanden.
Die außenliegenden Erschließungsflächen sind teils als offene oder halb offene Gangzonen ausgebildet. Diese Bereiche weisen großformatig Plattenbeläge auf. Teilweise verlaufen diese Zugänge längs der Gebäudeaußenkante und erschließen Haus- bzw. Wohnungseingänge. Die Deckenuntersichten der offenen Erschließungszonen sind eben und in heller Farbgebung gehalten. In Teilbereichen ist eine lineare Entwässerung im Bodenbereich vorhanden.
Die allgemeinen inneren Erschließungsflächen des Gebäudes sind in schlichter, funktioneller Form gehalten. Vorhanden sind längere Gänge mit dunkelgrauen keramischen Bodenbelägen in großformatiger Ausführung. Die Wandflächen sind überwiegend weiß bzw. hell und glatt beschichtet. Die Deckenflächen sind eben und schlicht, ohne profilierte Ausbildung. Als Beleuchtung dienen runde, flach an der Decke anliegende Leuchten bzw. sonstige schlichte Deckenleuchten. In einem der allgemeinen Gangbereiche ist eine größere Briefkastenanlage mit mehreren übereinander angeordneten Briefkastenfächern vorhanden. Daneben bestehen Anschlag- bzw. Informationstafeln. Die allgemeinen Wohnungseingangstüren sind einheitlich hell ausgeführt, mit glatten Türblättern, einfacher Metall-Drückergarnitur und kleinformatigen Türschildern bzw. Namens- und Klingelelementen. Die Leibungen und Zargen sind ebenfalls hell und schlicht ausgebildet.
 
Das Stiegenhaus ist in funktioneller und zeitgemäßer Form ausgeführt. Die Stufen und Podeste weisen dunkelgraue keramische Beläge auf. Die Wandflächen sind hell, glatt und ohne besondere Dekoration gehalten. Entlang der Stiegenläufe ist ein Metallhandlauf vorhanden. Die Brüstungen wurden geradlinig und schlicht ausgeführt. Die natürliche Belichtung erfolgt teilweise über längliche, horizontal orientierte Fensterbänder bzw. seitliche Fensteröffnungen. In einem oberen Bereich ist zudem ein Dachflächenfenster bzw. Oberlichtelement vorhanden, das zu einer zusätzlichen Belichtung des Stiegenraums beiträgt.
Innerhalb des allgemeinen Gebäudebestandes ist eine Liftanlage vorhanden. Der Liftbereich weist Metall- bzw. Edelstahloberflächen im Bereich der Lifttüren und Bedienpaneele auf. Die Keller- bzw. Abstell- und Lagerbereiche sind überwiegend in roh belassener bzw. technisch geprägter Massivoptik ausgeführt. Die Wände erscheinen großteils als schalungsraue bzw. glatt geschalte Betonwände oder als unbehandelte massive Wandflächen. Die Böden sind als geglättete Beton- bzw. Estrichflächen ausgebildet. Die Deckenbereiche sind teilweise als Sichtbeton- bzw. technisch ausgebaute Decken mit offenen Leitungsführungen, Installationskanälen und linearen Beleuchtungskörpern ausgeführt. Im Bereich der Kellerabteile besteht eine systematische Anordnung einzelner Lagerboxen, welche mit vertikal gegliederten Holzlattenkonstruktionen abgetrennt sind. Diese Kellerabteile verfügen über einfache Türen mit Schloßmöglichkeit. Die Zwischenzonen zwischen den Kellerabteilen sind als Gänge mit glatten Beton- bzw. Estrichböden ausgebildet. Die Belichtung erfolgt künstlich über lineare Leuchten, teilweise ergänzt durch kleinere Öffnungen in den Randzonen.
Neben den einzelnen Kellerabteilen sind größere offene Lager- bzw. Nebenräume vorhanden. Diese weisen denselben technisch geprägten Ausbaucharakter auf. Die Wandflächen sind roh bzw. unbehandelt. Der Boden ist geglättet und robust. Die Nutzung ist klar funktionell. In einzelnen Bereichen sind brandschutztechnisch relevante Türen vorhanden. Weiters sind Feuerlöscher und entsprechende Kennzeichnungen angebracht.
An den Keller- und Lagerzonen schließt eine Tiefgaragenanlage an. Diese ist als großflächiger, stützengegliederter Garagenraum mit markierten Stellplätzen ausgebildet. Die Böden sind in geglätteter Betonoberfläche hergestellt und weisen die üblichen Gebrauchsspuren aus Fahr- und Parkbetrieb auf. Die Wände sind überwiegend roh bzw. beschichtet wirkend, in heller Betonoptik. Die Decken sind technisch geprägt, mit linearen Beleuchtungskörpern, offenen Leitungsführungen und brandschutztechnischen Einbauten. Tragende Stützen unterteilen die Parkflächen in regelmäßige Stellplatzreihen. Die Stellplätze selbst sind nummeriert und mittels weißer Bodenmarkierungen voneinander abgegrenzt. Die Garagenfläche ist großzügig und übersichtlich organisiert.
 
Eine Rampenzufahrt mit seitlichen Betonwänden verbindet die Garage mit dem Außenbereich. Lüftungsöffnungen bzw. kleinere Licht- oder Lüftungselemente sind in Wandbereichen punktuell vorhanden.
Wohnungen – Ausstattung und Ausführung
Der Bewertungsgegenstand umfasst insgesamt 18 in sich abgeschlossene Wohnungen, die hinsichtlich baulicher Ausführung, Ausstattungsstandard und Oberflächenqualität einen überwiegend einheitlichen, typisierten Grundstandard aufweisen. Abweichungen betreffen im Wesentlichen den individuellen Ausbau einzelner Einheiten sowie unterschiedliche Wohnungsgrößen und Zuschnitte, ohne dass sich daraus eine wesentlich unterschiedliche Wertigkeit der einzelnen Wohnungen ableiten lässt.
Wohnungseingänge und Vorbereiche
Die Wohnungseingänge und eingangsnahen Vorbereiche zeigen durchwegs eine sachliche, funktionale Gestaltung. Die Böden sind überwiegend dunkelgrau keramisch ausgeführt, die Wandflächen hell (meist weiß) und glatt beschichtet, die Decken eben und ohne besondere Profilierung. Die Innentüren bestehen aus glatten, weiß beschichteten Türblättern mit einfachen Metall‑Drückergarnituren, die Türzargen sind ebenfalls weiß gehalten.
Wohn‑ und Schlafräume
Die Wohn‑ und Schlafräume sind überwiegend mit hellen, holzoptischen Bodenbelägen (Dielen‑ bzw. parkettähnliche Optik) ausgestattet. Die Wandflächen sind großteils weiß und glatt, vereinzelt bestehen farbliche Akzentflächen oder dekorative Oberflächen, die jedoch als nutzerspezifisch und nicht wertbeeinflussend einzustufen sind. Die Raumzuschnitte sind überwiegend funktional und alltagstauglich ausgeführt. Die Belichtung ist insgesamt als gut zu beurteilen.
Fenster, Türen und Belichtung
Die Fenster‑ und Fenstertürelemente innerhalb der Wohnungen sind überwiegend weiß gerahmt, modern profiliert und funktional ausgeführt. In mehreren Wohnungen bestehen bodentiefe Balkon‑ oder Terrassentüren, in obersten Geschoßlagen ergänzend Dachflächenfenster. Die Belichtungssituation ist sowohl in den Wohn‑ als auch in den Schlafräumen als zufriedenstellend einzustufen. Die sichtbaren Anschlussdetails im Bereich der Türschwellen zu Balkonen und Terrassen erscheinen ordnungsgemäß und gebrauchstauglich.
 
Beschattung
Überwiegend sind an den Fenster‑ und Türelementen Beschattungseinrichtungen wie Jalousien oder Raffstore‑ähnliche Systeme vorhanden. Diese sind uneinheitlich ausgeführt.
Küchen
Die Küchenbereiche folgen weitgehend einem wiederkehrenden, standardisierten Ausführungstypus. Überwiegend vorhanden sind weiße, glatte Fronten, Arbeitsflächen in Holzoptik, passende Rückwandverkleidungen sowie Glaskeramikkochfelder, Einbauherde und Spülen. Die Küchen sind kompakt dimensioniert, teils offen in den Wohnraum integriert, teils in Nischen oder separaten Küchenbereichen angeordnet. Die Materialität ist zweckmäßig und funktional, nicht hochwertig, jedoch zeitgemäß und marktüblich. Insgesamt ist von einem durchschnittlichen Küchenstandard auszugehen.
Sanitärbereiche
Die Bäder‑ und WC‑Räume weisen unterschiedliche Grundrisssituationen auf, zeigen jedoch einen einheitlichen funktionalen Standard. Vorhanden sind jeweils die wesentlichen Sanitärobjekte wie WC, Waschbecken, Duschbereiche sowie Waschmaschinenanschlüsse. Die Bodenbeläge sind überwiegend grau keramisch, die Wandflächen in den Nassbereichen hell verfliest oder beschichtet. Die Ausstattung ist als einfach bis durchschnittlich, jedoch voll funktionsfähig und zeitgemäß zu beurteilen. Luxusausstattungen oder überdurchschnittliche Sonderlösungen sind nicht feststellbar.
Außenflächen der Wohnungen
Ein wesentlicher Teil der Wohnungen verfügt über private Außenflächen, überwiegend in Form von Balkonen, Loggien oder Terrassen, vereinzelt ergänzt durch kleine wohnungsbezogene Gartenstreifen im Erdgeschoß. Die Außenflächen sind zumeist mit großformatigen Plattenbelägen, Metallgeländern bzw. Brüstungen sowie sichtbaren Entwässerungselementen ausgestattet.
Außenanlage
Die Außenanlage ist in funktioneller, wohnanlagentypischer Weise ausgebildet und umfasst befestigte Erschließungsflächen, offene Zugangs- und Durchfahrtszonen, seitliche Wegeverbindungen, begrünte Randstreifen, kleinere Pflanz- und Rasenflächen sowie die Zufahrt in den Bereich der Tiefgarage bzw. zu den offenen Sockelzonen des Gebäudes. Die befestigten Flächen im Nahbereich des Hauses bestehen teilweise aus Asphalt, teilweise aus großformatigen Plattenbelägen. Im Bereich der außenliegenden Gänge und Zugänge zu den Wohnungen liegen hellgraue Platten mit regelmäßigem Fugenbild vor. Im übrigen Erschließungsbereich bestehen asphaltierte Fahr- und Gehflächen.
Die äußeren Erschließungswege entlang des Gebäudes verlaufen geradlinig und nutzungsorientiert.
 
Die Wegeflächen sind ausreichend breit und klar geführt. Im Bereich der offenen Hausdurchfahrt bzw. des offenen Sockelgeschoßes schließen die befestigten Außenflächen direkt an die internen Erschließungszonen an.
Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt bzw. der untergeschoßigen Erschließung ist eine abgesenkte Rampensituation vorhanden. Insgesamt befindet sich die Außenanlage in einem dem Erscheinungsbild entsprechenden und gebrauchstauglichen Zustand. Die befestigten Flächen wirken funktionsfähig, die Grünstreifen geordnet und die Zugangsverhältnisse klar.
Zustand
Der Bau- und Erhaltungszustand des allgemeinen Gebäudebestandes ist auf Basis der sichtbaren Oberflächen und zugänglichen allgemeinen Flächen insgesamt als ordentlich, gebrauchstauglich und in weiten Teilen zeitgemäß zu beurteilen. Dies gilt insbesondere für die allgemeinen Erschließungsbereiche, Stiegenhauszonen, außenliegenden Gangflächen, Liftbereiche, Kellerabteile sowie die Tiefgaragenflächen. Die Ausführung ist in den gemeinschaftlichen Bereichen durchgängig funktionell, klar gegliedert.
Die allgemeinen Innenflächen weisen überwiegend intakte Boden-, Wand- und Deckenoberflächen auf. Die dunkelgrauen keramischen Beläge in den Gängen und im Stiegenhaus erscheinen durchgehend, funktionsfähig und weitgehend eben. Übliche Abnützungs- und Reinigungsspuren im Bereich laufender Nutzung sind vorhanden. Die Wohnungseingangstüren, Briefkastenanlage, Handläufe, Liftverkleidungen und sonstigen sichtbaren Bauteile erscheinen insgesamt funktionsgerecht und ohne offenkundige substanzielle Schädigung. Die Tiefgaragenanlage zeigt den üblichen Erhaltungszustand einer laufend genutzten Wohnhausgarage.

1.010 m²

1.019,25 m²

Der Zugang bzw. Zufahrt zum Grundstück erfolgt über das Grundstück mit der Grundstücknummer 2477/1 (Öffentliches Gut).
Auf dem Grundstück befinden sich die öffentliche Kanalisation, das Stromnetz des örtlichen EVU und ein Fernwärmeanschluss. Eine Wasserversorgung der Graz Holding war am Tag der Befundaufnahme vorhanden. In Grundstücksnähe befindet sich die Ferngasleitung des örtlichen EVU

30.03.2020

30.03.2022

Die zu bewertende Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,6 bis 1,2 und teilweise Sanierungsgebiet Lärm ausgewiesen.

An den Tagen der Befundaufnahmen war der Bewertungsgegenstand bewohnt und möbliert. Es wurden Bestandsverhältnisse bekanntgegeben (s. Mietzinsliste im Langgutachten).

21.05.2026

222.000,00 EUR