Kurzgutachten

Dienststelle:

BG Neusiedl am See ()

Aktenzeichen:

4 E 7/24t

wegen:

Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft

Grundbuch:

01503 Heiligenstadt

EZ:

241

Grundstücksnr.:

367/4

BLNr:

404

Adresse:

Heiligenstädter Straße 81-87 ident Barawitzkagasse 27 ident Gallmeyergasse 18

PLZ/Ort:

1190 Wien

Kategorie(n):

Eigentumswohnung

Beschreibung (WE):

Die gegenständliche Wohnung Top W4 befindet sich im 1. Stock der Stiege 2.
Der gegenständliche Bauteil mit Stiege 1 und 2 besteht aus Kellergeschoß, Erdgeschoß und 9 Obergeschoßen.
Der barrierefreie Zugang zum Hauseingang der Stiege 2 erfolgt von der Barawitzkagasse über den zur Straße hin geöffneten, etwas abgesenkten Vorhof mit Rampe und befestigtem Gehweg entlang des Baukörpers. Der Hauseingang mit einer einflügeligen, verglasten Eingangstüre, seitlichen fixverglasten Elementen in Metallkonstruktion und rechts der Tür eingebautem Sprechanlagentableau liegt im gedeckten Bereich des Verbindungstraktes der beiden Längstrakte.
Die aufgehenden Bauteile bestehen aus vorgefertigten Großtafeln (Fertigteilbau, Stahlbeton/ keram. Tafeln), die Decken sind lt. Baubeschreibung als Stahlbetonrippendecken mit Füllkörpern (Rella-Hohlkörperdecke) hergestellt.
Das Stiegenhaus mit 2 Personenaufzügen befindet sich ungefähr in Gebäudemitte des Bauteils und seitlich der Bauteilmittelachse.
Die gegenständliche Wohnung befindet sich am Ende des Ganges und ist nur nach Osten, Richtung Vorhof Barawitzkagasse, orientiert mit dementsprechender etwas verkehrslauter Lage. Die Raumaufteilung entspricht im Wesentlichen dem Bestandsplan. Der Durchgang vom Wohnzimmer zur Küche ist als Durchreiche verbaut.

Grundstücksgröße:

7.934 m²

Objektgröße:

67,67 m²

Anschlüsse:

Kanal, Wasser, Strom, Gas

Baubewilligung:

1969

Benützungsbewilligung:

1973

Widmung:

W VI (26-30m), g; G;

Bestandsverhältnisse:

keine

Stichtag:

16.11.2021

Ausrufpreis:

275.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten.
Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:

kein Zubehör

Lasten:

In der Bewertung wird der geldlastenfreie Zustand unterstellt.

Sonstige Hinweise:

Örtliche Besichtigung der Liegenschaft mit der Adresse 1190 Wien, Heiligenstädter Straße 81 – 87 / Stg. 2 / W 4 am 28.04.2022.
Der Bewertungsstichtag ist auch der Qualitätsstichtag.
Aufgrund der bei der Befundaufnahme getroffenen Feststellungen und unter Auswertung der dem Sachverständigen zur Verfügung gestellten Unterlagen bzw. der vom Sachverständigen durchgeführten ergänzenden Erhebungen und eingeholten Auskünfte wurde der Befund und das darauf aufbauende Gutachten zum Stichtag 16.11.2021 erstattet.
ÖNORMEN werden nur insoweit als Unterlage, Informationsquelle, Grundlage und Bewertungsvoraussetzung herangezogen, sofern im Befund bzw. im Gutachten zu einer ÖNORM auf einen konkreten Punkt bzw. ein konkretes Diagramm, Tabelle etc. explizit Bezug genommen wird. Die Erwähnung einer ÖNORM oder Teile einer ÖNORM bedeutet nicht, dass eine ÖNORM in ihrer Gesamtheit vom Sachverständigen angewendet wird.
Mit Verweis auf die Regelung des § 143 (2) EO, wonach bei Vorliegen
von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der
Wert zu ermitteln ist, den die Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der
Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten
Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft
mindern.
Wie unter Punkt 2.4. im Gutachten ausgeführt, sind keine Lasten für BLNr. 404 eingetragen und bestehen nach Angaben der Hausverwaltung per 24.03.2022 keine offenen Darlehen oder offene Förderungen bzw. Forderungen an die WEG. Die Instandhaltungsrücklage wird per Ende Februar 2022 mit rund EUR 422.000,-- angegeben.
Demnach fallen zum Stichtag keine dinglichen Forderung als dingliche
Lasten an.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des
üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.

erstellt von:

DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10