Kurzgutachten
BG Kufstein ()
10 E 36/24a
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
83004 Ellmau
361
425/8
2
Kirchbichl 24 und 24a
6352 Ellmau
Sonstiges
Auf der Liegenschaft in EZ 361 KG 83004 Ellmau, bestehend aus dem GSt 425/8, wurden zwei voneinander unabhängige Einfamilienhäuser errichtet, die durch eine gemeinsame Tiefgarage miteinander verbunden sind.
Auf der Liegenschaft wurde bisher kein Wohnungseigentum begründet, obwohl dies grundsätzlich möglich wäre, weil für jedes Haus eine eigene Gebäudetechnik (bsp. Heizung, Warmwasseraufbereitung, Elektroanlage etc.) besteht.
810 m²
Das Wohnhaus ist laut erteilter Auskunft an das örtliche Wasserleitungsnetz und Kanalsystem der Gemeinde Ellmau angeschlossen.
Die Stromversorgung erfolgt über das örtliche Stromnetz, Anschlüsse für Telefon und Internet sind laut erteilter Auskunft gegeben.
06.11.2017 und 15.10.2018
Wohngebiet gem. § 38 Abs 1 TROG
Von Herrn Valentin Häffner (GF der verpflichteten Partei) wurde dem Sachverständigen bei der Befundaufnahme auf Nachfrage mitgeteilt, dass er das Osthaus von der verpflichteten Partei gemietet hat und das Westhaus seine Kinder gemietet haben. Weiter teilte Herr Häffner auf Nachfrage mit, dass er meint, dass es für die Mietverhältnisses schriftliche Mietverträge gibt, er aber deren Inhalt nicht kennt. Herr Häffner übermittelte trotz Zusage keine schriftlichen Mietverträge an den Sachverständigen.
Weil dem Sachverständigen keine schriftlichen Mietverträge vorliegen, kann zu allfälligen Vereinbarungen (Mietvertragsdauer, Mietzins, Betriebs- und Heizkosten u.dgl.) in den Mietverträgen keine Stellungnahme abgegeben werden.
Der Sachverständige geht davon aus, dass es möglich ist, dass zwar keine schriftlichen Mietverträge bestehen aber ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Allenfalls bestehende Mietverhältnisse fallen höchstwahrscheinlich nicht in den Anwendungsbereich des MRG, weil auf Grund der lediglich 2 bestehenden Wohneinheiten (Haus Ost und West), eine Vollausnahme vom MRG besteht und die Mietverhältnisse daher in den Anwendungsbereich des ABGB fallen.
Hinweis:
Weil der Sachverständige keine rechtlichen Beurteilungen vornehmen darf, sind die vorhin gemachten Ausführungen lediglich als ein Hinweis zu verstehen, für die der Sachverständige keinerlei Haftung übernimmt. Der Sachverständige kann daher auch keine Feststellung machen, ob ein allenfalls bestehendes Mietverhältnis von einem Erwerber der Liegenschaft aufgelöst werden kann.
27.06.2024
5.250.000,00 EUR
Bewertet werden die mit den Wohnhäusern fest verbundenen Einbauten. Wie bereits in den Vorbemerkungen darauf hingewiesen, geht der Sachverständige davon aus, dass die mit den beiden Häusern baulich verbundenen Einbauten im Eigentum der verpflichteten Partei stehen. Als baulich verbundene Einbauten werden festgelegt:
- Einbauküchen
- Öfen in den Wohnzimmern
- Saunen in beiden Häusern
- Garderobeneinbauten
- Einbauten in den Wirtschaftsräumen
- Einbauten in den Bädern (Waschtischverbauten, Spiegelschränke)
Hinweis:
Weil Herr Häffner dem SV keine Unterlagen und Rechnungen, trotz Zusage (siehe Vorbemerkungen), von den vorgenannten Einbauten übermittelt hat, werden für die Einbauten die vorhin angeführten geschätzten Beträge der Bewertung zu Grunde gelegt.
96.000,00 EUR
Im C-Blatt sind keine Dienstbarkeiten oder Reallasten einverleibt.
Im C-Blatt ist zu C-LNR 13 ein Pfandrecht zugunsten Ulrike Baro im Höchstbetrag von € 9.800.000,00 einverleibt, aufgrund dessen die zu C-LNR 14 angemerkte Einleitung des Versteigerungsverfahren zur Hereinbringung von vollstreckbaren € 1.000.000,00 samt 3,5 % p.a. Zinsen seit 05.07.2020, Kosten € 21.582,66 samt 4 % Zinsen seit 28.02.2024 sowie Antragskosten € 4.809,38 für Ulrike Susanne Baro erfolgte.
Die beiden Einträge im C-Blatt werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt, weil diese keinen wertrelevanten Einfluss auf den Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft haben.
Der Sachverständige weist darauf hin, dass die aus dem Bauakt kopierten baubehördlich bewilligten Grundrisspläne lediglich dahingehend überprüft wurden, ob die Grundrisse der Geschoße mit dem bei der Befundaufnahme vorgefundenen Bestand übereinstimmen. Es erfolgte aber keine Überprüfung, ob die in den behördlich bewilligten Plänen eingetragenen Nutzflächen mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen.
Bei der Befundaufnahme konnte festgestellt werden, dass im Innenbereich im Besonderen im Bereich der Tiefgarage die laut Bescheid vom 15.10.2018, 131/9-76/2018 baubehördlich bewilligten Einreichpläne wie folgt abgeändert wurden:
1. Im Untergeschoß des Osthauses (Kirchbichl 24a) wurde der Abstellraum 2 nicht errichtet und stattdessen wurde in diesem Bereich eine Liegefläche ein-gebaut, die mit dem im Plan bezeichneten Fitnessraum offen verbunden ist.
2. Im Untergeschoß des Osthauses wurde statt dem Abstellraum 1 ein Bad mit Dusche, WC und Handwaschbecken eingebaut.
3. Im Untergeschoß des Osthauses wurden der Vorraum und der Abstellraum zusammengelegt und führt von diesem Raum südseitig ein Durchgang in einen weiteren Abstellraum (Waschraum), der im Bereich der Tiefgarage auf dem Kfz-Abstellplatz P 1 errichtet wurde.
4. In der Tiefgarage wurden im Bereich der Kfz-Abstellplätze P 1 und P 2 ein Vorratsraum und ein daran anschließender Abstellraum errichtet. Von diesem Abstellraum führt eine Tür zu den zuvor beschriebenen Abstellräumen des Osthauses.
5. Im Obergeschoß des Osthauses wurden die Räume Master und Masterbad zusammengelegt und als Wohnzimmer ausgeführt.
6. Im Obergeschoß des Osthauses sind der Ostbalkon und die Südterrasse mit-einander verbunden.
7. Im Bereich der in der Tiefgarage westseitig liegenden Kfz-Abstellplätze P 3 und P 4 wurden ebenfalls ein Vorratsraum und ein daran anschließender Abstellraum errichtet.
8. Im Untergeschoß des Westhauses (Kirchbichl 24) wurde der Abstellraum als Bad mit Dusche, WC und Handwaschbecken ausgeführt. Zudem wurde im Weinkeller ein Fitnessraum errichtet.
9. Im Erdgeschoß des Westhauses erfolgt der Eingang vom Master-Schlafen in das Master-Bad an der Nordwand.
10. Im Obergeschoß des Westhauses wurden die Räume Master und Masterbad zusammengelegt und als Wohnzimmer ausgeführt. Zudem wurde in diesem Bereich westseitig ein doppelflügeliges Fenster eingebaut.
11. Im Obergeschoß des Westhauses sind der Westbalkon und die Südterrasse miteinander verbunden.
Besondere Hinweise
1. Hingewiesen wird, dass der Geschäftsführer der verpflichteten Partei Herr Valentin Häffner bei der Befundaufnahme nicht wollte, dass in der Tiefgarage (Waffenschrank, Vorratsraum, Abstellraum, bewegliches Notstromaggregat mit Dieseltank) und im Westhaus (Master-Bad) Fotos angefertigt werden.
2. Herr Valentin Häffner teilte dem SV bei der Befundaufnahme am 27.06.2024 mit, dass er Mieter des Osthauses und seine Kinder Mieter des Westhauses seien und verschiedene Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände der beiden Häuser nicht im Eigentum der verpflichteten Partei stehen würden. Auf Nachfrage des SV, ob es schriftliche Mietverträge gebe, meinte Herr Häffner, dass es einen schriftlichen Mietvertrag gebe. Der Inhalt ist ihm aber nicht bekannt.
3. Der SV ersuchte Herrn Häffner, die Mietverträge und eine Liste mit den fix eingebauten Einrichtungsgegenständen (Küchen, Garderobenschränke, Saunen, Öfen u.dgl.), die im Eigentum der K 425 Projekt GmbH stehen, und deren Anschaffungskosten mittels Email zu übermitteln.
4. Weil keine Übermittlung der zugesagten Unterlagen bis 02.09.2024 erfolgte, ersuchte der SV das Gericht, die vorhin genannten Unterlagen anzufordern. Am 13.09.2014 übermittelte mir Herr Häffner ein Email, dass ich die gewünschten Unterlagen am Nachmittag des 13.09.2024 mit Email erhalten würde.
5. Mit Email vom 17.09.2024 teilte mir Herr Häffner mit, dass er auf Grund der Da-teigrößen, die Unterlagen mit Email nicht übermitteln kann und er mir diese am Donnerstag 19.09.2024 vorbeibringen und diese mit mir besprechen würde. Ich teilte Herrn Häffner mit, dass ich am Donnerstag nicht im Büro bin und er mir die Unterlagen mittels Post übersenden soll. Bis heute habe ich von Herrn Häffner keinerlei Unterlagen erhalten.
Mag.(FH) Dr.iur. Hans Hauswurz
6121 Baumkirchen, Oberfeldweg 1 A