BG Graz-West ()

309 E 30/26i

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

63112 Gösting

2304

.1200/3

36

Augasse 73

8051 Graz

Wohnungseigentumsobjekt

Allgemeine Objektbeschreibung und Lage im Gebäude
Wohnungseigentumsobjekt SSR 16
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt weist gemäß Nutzwertgutachten vom 20.10.2012 eine Nutzfläche von 51,15 m² auf. Im ursprünglichen Nutzwertgutachten ist die Top SSR 16 als „Sonstige Selbständige Räumlichkeit“ ausgewiesen und in Vorraum, WC, Abstellraum, Küche, Sekretariat und Chefbüro mit Terrasse gegliedert.
Die innere Raumaufteilung stellt sich entsprechend dem vorgefundenen Bestand als zweckmäßig gegliederte Büro- bzw. Geschäftseinheit dar. Vom Eingangsbereich bzw. Vorraum werden die einzelnen Nutzräume erschlossen. Die Räumlichkeiten werden augenscheinlich zu Büro- und Verwaltungszwecken verwendet und waren zum Zeitpunkt der Befundaufnahme entsprechend eingerichtet und in Gebrauch.
Nach der im Nutzwertgutachten enthaltenen Flächenaufstellung setzt sich die Nutzfläche des SSR 16 wie folgt zusammen:
• Vorraum: 7,37 m²
• WC: 1,84 m²
• Abstellraum: 2,37 m²
• Küche: 3,31 m²
• Sekretariat: 24,29 m²
• Chefbüro: 11,97 m²
Hieraus ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von 51,15 m².
Darüber hinaus wurden noch ein Lager im Erdgeschoss mit 15,93m² und ein Kellerabteil (Keller 16) mit 3,50 m² als Wohnungseigentums-Zubehör dem Wohnungseigentumsobjekt Top ssR 16 zugeordnet.
Vorraum und Erschließung
Der Zugang zum Objekt erfolgt ebenerdig über den allgemeinen Außen- bzw. Zugangsbereich der Wohnhausanlage. Der Eingangs- und Vorraumbereich ist mit einem dunklen keramischen Bodenbelag ausgestattet. Die Wand- und Deckenflächen sind verputzt und hell gestrichen. Der Bereich dient der inneren Erschließung sowie als Übergangszone zu den Büro-, Sanitär- und Nebenräumen.
Der vorgefundene Zustand ist insgesamt ordentlich und gebrauchsfähig. Die Oberflächen weisen lediglich die bei einer laufenden gewerblichen bzw. büromäßigen Nutzung üblichen Gebrauchsspuren auf.
 
Sekretariat / Büroraum
Den flächenmäßig größten Raum bildet das mit rund 24,29 m² ausgewiesene Sekretariat. Der Raum ist rechteckig bzw. gut nutzbar geschnitten und weist eine natürliche Belichtung über mehrere Fensterflächen auf. Zum Zeitpunkt des Ortsaugenscheins war der Raum mit Schreibtisch, Bürostuhl, EDV-Arbeitsplatz, Aktenschränken sowie weiteren bürotypischen Einrichtungsgegenständen ausgestattet.
Der Boden ist mit einem Laminatbelag ausgeführt. Die Wand- und Deckenflächen sind glatt verputzt und hell gestrichen. Die künstliche Beleuchtung erfolgt über Deckenleuchten. Der Raum vermittelt insgesamt einen einfachen bis mittleren, funktionalen Bürostandard.
Chefbüro
Das mit einer Nutzfläche von 11,97 m² ausgewiesene Chefbüro ist als eigenständig nutzbarer Büroraum ausgebildet. Der Raum verfügt über natürliche Belichtung und ist vom übrigen Bürobereich räumlich bzw. mittels einer Schiebetür abgetrennt.
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war der Raum büromäßig eingerichtet. Auch hier ist ein Laminatboden vorhanden; die Wand- und Deckenflächen sind hell gestrichen. Der Raum befindet sich in einem gepflegten und unmittelbar nutzbaren Zustand.
Küche
Innerhalb der ssR 16 befindet sich eine kleine, mit 3,31 m² ausgewiesene Teeküche bzw. Büroküche. Diese dient der Versorgung der Büroräumlichkeiten und ist entsprechend ihrer untergeordneten Funktion kompakt ausgebildet.
Die Küchenausstattung entspricht einer einfachen, zweckmäßigen Büroausstattung. Eine technische Funktionsprüfung der vorhandenen Installationen und Geräte wurde im Rahmen der Befundaufnahme nicht vorgenommen.
WC und Abstellraum
Das Objekt verfügt über ein eigenes WC mit einer Nutzfläche von 1,84 m². Der Sanitärraum ist mit WC und Handwaschbecken ausgestattet. Die Wandflächen sind teilweise keramisch verfliest, der Boden ist ebenfalls mit keramischen Fliesen ausgeführt. Die Sanitärausstattung befindet sich in einem gebrauchsfähigen, altersentsprechenden Zustand.
Weiters ist innerhalb des Objektes ein Abstellraum mit einer Fläche von 2,37 m² vorhanden. Dieser dient der Lagerung von Büro-, Reinigungs- und sonstigen Gebrauchsgegenständen und stellt eine funktionale Ergänzung der Büronutzung dar.
Ausstattung
Die Büro- und Aufenthaltsräume sind überwiegend mit Laminatböden ausgestattet. In den Eingangs- und Sanitärbereichen befinden sich keramische Bodenbeläge. Die Wand- und Deckenflächen sind überwiegend glatt verputzt bzw. gespachtelt und hell gestrichen.
Die Fenster sind als moderne Fensterkonstruktionen mit Isolierverglasung ausgeführt. Heizkörper sind vorhanden. Die Räumlichkeiten verfügen über elektrische Beleuchtung und die für eine Büronutzung erforderlichen Elektroanschlüsse.
Eine weitergehende technische Überprüfung insbesondere der Elektro-, Heizungs-, Wasser- oder Abwasserinstallationen wurde nicht durchgeführt und war auch nicht beauftragt. 
Terrasse / unmittelbar vorgelagerter Außenbereich
Der ssR 16 ist nach dem vorliegenden Nutzwertgutachten eine unmittelbar angrenzende Terrassenfläche von 15,25 m² zugeordnet.
Die Terrasse ist vom Objekt aus unmittelbar erreichbar und stellt eine nutzbare Außenfläche dar. Sie ist mit einem befestigten Plattenbelag versehen und grenzt an die Grün- und Freiflächen der Wohnhausanlage. Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme befand sich die Fläche in einem ordentlichen, altersentsprechenden Zustand.
Kellerabteil Nr. 16
Zum Wohnungseigentumsobjekt ssR 16 gehört das im Kellergeschoss gelegene Kellerabteil Nr. 16 mit einer Fläche von 3,50 m². Die Kellerabteile befinden sich innerhalb des gemeinschaftlichen Kellerbereiches und sind durch Metallgitter- bzw. Metalllamellenkonstruktionen voneinander getrennt.
Das Kellerabteil Nr. 16 dient als einfache Lager- und Abstellfläche. Der Kellerboden besteht aus einer unbehandelten bzw. beschichteten Betonfläche; die umgebenden Wand- und Deckenflächen weisen einen für einen Gemeinschaftskeller üblichen einfachen Ausführungsstandard auf. Der Zustand ist als funktional und altersentsprechend zu beurteilen. Es waren keine außergewöhnlichen, die gewöhnliche Lagerfunktion wesentlich beeinträchtigenden Schäden festzustellen.
Gesonderter Lagerraum im Erdgeschoss
Zusätzlich wurde ein gesonderter Lagerraum im Erdgeschoss mit einer Fläche von 15,93 m² besichtigt. Dieser Lagerraum befindet sich außerhalb des eigentlichen Wohnungseigentumsobjektes ssR 16 und wird daher im gegenständlichen Befund räumlich und wertmäßig getrennt vom 51,15 m² großen ssR 16 erfasst.
Der Lagerraum ist vom Bürobereich baulich getrennt und als eigenständige Lagerfläche ausgebildet. Der Zugang erfolgt über den Erdgeschoss- bzw. Außenbereich. Die Ausführung ist gegenüber dem Büroobjekt deutlich einfacher. Die Wandflächen bestehen im Wesentlichen aus Holzwerkstoff- bzw. OSB-Platten, der Boden ist als einfache Betonfläche ausgeführt. Ein Fenster sorgt für natürliche Belichtung.
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme wurde der Raum zur Lagerung von Akten, Kartons, Papierwaren, Ordnern, Büromaterialien, Regalen und sonstigen betrieblichen Gegenständen genutzt. Aufgrund der einfachen baulichen Ausführung ist dieser Raum nicht mit der Bürofläche des SSR 16 gleichzusetzen, weist jedoch aufgrund seiner ebenerdigen Lage und unmittelbaren Nähe zum Büro eine gegenüber einem gewöhnlichen Kellerabteil deutlich bessere praktische Nutzbarkeit auf.
Der Lagerraum befand sich beim Ortsaugenschein in einem einfachen, jedoch zweckentsprechenden und gebrauchsfähigen Zustand. Eine Ausstattung für Aufenthalts-, Wohn- oder vollwertige Bürozwecke ist nicht vorhanden.
 
Erhaltungs- und Ausstattungszustand
Das Wohnungseigentumsobjekt ssR 16 befindet sich insgesamt in einem gepflegten und unmittelbar gebrauchsfähigen Zustand. Der Ausstattungsstandard der Büroräumlichkeiten ist als einfacher bis mittlerer Bürostandard zu beurteilen. Wesentliche augenscheinliche Schäden oder erhebliche Instandhaltungsrückstände waren im Zuge des Ortsaugenscheins nicht feststellbar.
Das Kellerabteil Nr. 16 sowie der gesonderte Lagerraum weisen entsprechend ihrer Zweckbestimmung einen deutlich einfacheren Ausstattungsstandard auf. Während das Kellerabteil eine typische untergeordnete Kellerlagerfläche darstellt, besitzt der Lagerraum im Erdgeschoss aufgrund seiner ebenerdigen Lage, der unmittelbaren Erreichbarkeit und der natürlichen Belichtung eine qualitativ bessere Lager- und Nutzungsmöglichkeit.
Zusammenfassender Befund
Zusammenfassend besteht der zu beurteilende Bestand aus dem im Erdgeschoss gelegenen Wohnungseigentumsobjekt SSR 16 mit einer Nutzfläche von 51,15 m², bestehend aus Vorraum, WC, Abstellraum, Küche, Sekretariat und Chefbüro, sowie dem diesem Objekt zugehörigen Kellerabteil Nr. 16 im Kellergeschoss mit 3,50 m².
Darüber hinaus besteht im Erdgeschoss ein gesonderter Lagerraum mit 15,93 m², welcher sich außerhalb der räumlichen Abgrenzung des Wohnungseigentumsobjektes SSR 16 befindet und aufgrund seiner abweichenden Lage, Ausführung und Nutzung gesondert zu erfassen und zu bewerten ist.
Die Büroräumlichkeiten befinden sich in einem gepflegten und gebrauchsfähigen Zustand, während Kellerabteil und Lagerraum einen ihrer jeweiligen Zweckbestimmung entsprechenden einfachen Ausstattungsstandard aufweisen.

1.033 m²

51,15 m²

Auf dem Grundstück befinden sich die öffentliche Kanalisation, ein Trinkwasseranschluss und das Stromnetz des örtlichen EVU. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz befindet sich ebenfalls am Grundstück. Es wurden keine Abgabenrückstände hinsichtlich Kanalgebühren und Grundsteuer bekanntgegeben.

14.02.2011

Die zu bewertende Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde i.d.g.F. als Wohnen Allgemein (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,4 bis 0,8 ausgewiesen.

Am Tag der Befundaufnahme war der Bewertungsgegenstand möbliert. Es wurde ein Bestandsverhältnis (s. Anhang – 4.4 Mietvertrag) bekanntgegeben. Gem. Kaufvertrag vom 05.07.2011 ist das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt wohnungs-eigentumsrechtlich sowohl als Büro als auch Wohnung gewidmet.

12.08.2026

174.000,00 EUR