Kurzgutachten
BG Krems an der Donau ()
9 E 19/25k
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
12233 Zöbing
936
17, 18, 19
Fahnbachweg 8
3561 Zöbing
Wohnungseigentumsobjekt
Gebäudekomplex bestehend aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß und einem Obergeschoß. Gegenständliche Eigentumswohnung befindet sich im ersten Obergeschoß und ist überwiegend nach Süden und Westen orientiert. Die Wohnung selbst besteht aus einem Wohnzimmer, einem Balkon, einer Küche, einem Vorraum, einem Schlafzimmer, einem Badezimmer, einem Kinderzimmer, einem WC und einem Abstellraum. Die Wohnung ist teilweise abgewohnt und sanierungsbedürftig. An den Außenecken einiger Räume wie Küche, Badezimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer sind Schimmelspuren vorhanden. Diese sind vermutlich überwiegend auf Nutzungsfehler zurückzuführen. Weiters sind teilweise Risse im Putz sowie an den Fliesen in der Küche sichtbar. Im WC ist zudem die Lüftung defekt, die Tür zum Abstellraum ist außenseits beschädigt.
Auf der asphaltierten Freifläche im Osten der Wohnhausanlage befinden sich die nummerierten PKW-Stellplatz W6 und W6.1, an welchen jeweils auch Wohnungseigentum begründet ist.
o Stromanschluss
o Wasserversorgung, angeschlossen an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
o Abwasserentsorgung, angeschlossen das öffentliche Kanalsystem
GZ 1310-0/58/12-2001 vom 22.06.2001
GZ 1310-0/58/12-2001 vom 01.12.2003
Bauland-Wohngebiet (BW)
23.03.2026
153.800,00 EUR
Einbauküche bestehend aus mehreren Unterschränken und Hängekästchen; Spanplatten mit Kunststoff beschichtet, mit Kunststoff beschichtete Arbeitsplatte; gesamt ca. 20 Jahre alt, tlw. Gebrauchsspuren. Einbauherd mit vierflammigem Ceranfeld samt Backrohr, Dunstabzug, einfache Geschirrspülmaschine, Kühlschrank.
700,00 EUR
Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12233 Zöbing EZ 936 (eingeschränkt auf B-Blatt lfdNr. 17, 18, 19)
Keine
Mit den ideellen Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft KG 12233 Zöbing EZ 936 B-LNr. 17, 18 und 19 ist das dingliche Recht verbunden, die Wohnung Top 6.1 samt dem Kellerabteil Nr. 1.6 und den PKW-Stellplätzen W6 und W6.1 in 3561 Zöbing, Fahnbachweg 8 ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen (Wohnungseigentum).
Eine Kopie des Wohnungseigentumsvertrag TZ 4732/2006 vom 23.12.2005 sowie des Nutzwertgutachtens TZ 4732/2006 vom 23.07.2004 befinden sich im Anhang.
Verwalter der Liegenschaft: GEDESAG Gemeinnützige Donau-Ennstaler Siedlungs-Aktiengesellschaft, Bahnzeile 1, 3500 Krems an der Donau, FN31971t
Dingliche Lasten: grundbücherlich sichergestellt
~ KG 12233 Zöbing EZ 936 (eingeschränkt auf B-Blatt lfdNr. 17, 18, 19)
C-LNr.2: auf Anteil B-LNR 15 bis 22 44 bis 52 59 60 61 68 bis 85
a 1309/2003 9155/2003 8368/2011 5734/2014 409/2015 3105/2017
Schuldschein und Pfandurkunde 2002-11-06
PFANDRECHT EUR 73.750,19
8 % Z, 13 % VZ, 11 % ZZ, NGS EUR 14.750,00 für
Bausparkasse der österreichischen Sparkassen
Aktiengesellschaft
b gelöscht
C-LNr.3: auf Anteil B-LNR 2 3 15 bis 22 44 bis 52 59 60 61 68 bis 85
a 1310/2003 9155/2003 8368/2011 5734/2014 3105/2017
Schuldschein und Pfandurkunde 2002-11-06
PFANDRECHT EUR 1.487.100,81
8 % Z, 13 % VZ, 11 % ZZ, NGS EUR 297.420,00 für
Bausparkasse der österreichischen Sparkassen
Aktiengesellschaft
c 7187/2005 VORRANG von LNR 4 vor 3,
jedoch nur hins Teilbetrag EUR 65.999,08 s.A.
d gelöscht
C-LNr.4: auf Anteil B-LNR 2 3 15 bis 22 29 bis 34 44 bis 52 59 bis 85
a 1311/2003 Schuldschein 2002-11-06
PFANDRECHT EUR 953.800, —
1 % Z, 9 % VZ, NGS EUR 95.380, — für Land Niederösterreich
b 7187/2005 VORRANG von LNR 4 vor 3,
jedoch nur hins Teilbetrag EUR 65.999,08 s.A.
C-LNr.5: auf Anteil B-LNR 2 bis 5 15 bis 22 29 bis 34 44 bis 52 59 bis 85
a 1311/2003
VERÄUSSERUNGSVERBOT gern § 32/1 NÖ WFG für
Land Niederösterreich
C-LNr.6: a 4732/2006 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen
gern § 32 WEG 2002
C-LNr.18: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 501/2024 Klage gern § 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 80/24 s)
C-LNr.19: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 2981/2025 Klage gern § 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 347/25 g)
C-LNr.20: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 4198/2025 Exekutonsbewilligung
PFANDRECHT vollstr EUR 3.140,76
Zinsstaffel gern Pkt 07 Exekutonsbewilligung,
Kosten EUR 699,63 samt 4 % Z ab 2025-05-14,
Antragskosten EUR 428,98 für
Eigentümergemeinschaft EZ 936 KG 12233 Zöbing
6 E 530/25 к
C-LNr.21: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 5008/2025 Klage gern § 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 575/25 m)
C-LNr.22: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 7111/2025 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr EUR 4.705,76
Seite 2 von 3
samt je 4 % Z aus EUR 785,19 ab 05.02.2025, aus EUR 785,19
ab 05.03.2025, aus EUR 785,19 ab 05.04.2025, aus EUR 785,19
ab 05.05.2025, aus EUR 785,19 ab 05.06.2025, aus EUR 70,09
ab 01.07.2025, aus EUR 785,19 vom 05.07.2025 bis
15.08.2025, aus EUR 785,19 vom 05.08.2025 bis 15.08.2025,
aus EUR 354,86 ab 16.08.2025, aus EUR 354,86 ab 16.08.2025,
Kosten EUR 699,63 samt 4 % Z ab 14.5.2025, EUR 699,63 samt
4 % Z ab 18.8.2025, EUR 428,98,
Antragskosten EUR 505,44 für
Eigentümergemeinschaft EZ 936 KG 12233 Zöbing
9 E 19/25 к
C-LNr.23: auf Anteil B-LNR 17 18 19
a 7910/2025 Klage gern § 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 964/25 t)
Rechte/Lasten: außerbücherlich
~ Offene Vorschreibungen/Anliegerleistungen der Stadtgemeinde Langenlois
Entsprechend der Auskunft eines Mitarbeiters Stadtgemeinde Langenlois vom 26.02.2026 sind diesem zum 26.02.2026 keine offenen Abgaben seitens der Hausverwaltung bekannt.
~ Offene Vorschreibungen der Hausverwaltung GEDESAG
Entsprechend der schriftlichen Auskunft vom 30.04.2026 des Rechtskonsulenten der Eigentümergemeinschaft, Herrn RA Mag. Franz MÜLLER hat per 07.04.2026 eine offene Forderung der Eigentümergemeinschaft gegenüber der Verpflichteten in der Höhe von gesamt € 14.658,46 bestanden.
~ Außerbücherliche Darlehen
Lt. Auskunft der Hausverwaltung GEDESAG (E-Mail vom 27.04.2026) besteht kein außerbücherliches Darlehen der Eigentümergemeinschaft.
Weitere Rechte/Lasten sind dem Autor nicht bekannt bzw. wurden diesem nicht bekannt gegeben.
~ Wohn-Nutzflächen Für vorliegende Bewertung wurden die Wohn -Nutzflächen aus dem Nutzwertgutachten TZ 4732/2006 vom 23.07.2004 übernommen. Eine Vermessung des Objektes war nicht Gegenstand des Auftrages. Für die Richtigkeit der Flächenmaße kann daher vom Autor keine Haftung übernommen werden. Sollten die unterstellten Flächenangaben nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls verändern.
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~ Bestandrechte Anlässlich der Befundaufnahme hat die Verpflichtete, Frau Karin GROLL, angegeben, dass ihre Tochter prekaristisch fallweise in gegenständlicher Wohnung wohnen würde. Vorliegender Bewertung wurde demnach unterstellt, dass es sich dabei nicht um ein Bestandverhältnis handle. Sollte diese Annahme nicht zutreffen, würde sich der im vorliegenden Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend ändern.
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~ Anschlüsse, Hauszu- und Ableitungen
Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass sich sämtliche Hauszu- und Ableitungen in einem guten und funktionstüchtigen Zustand befinden würden. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls entsprechend verändern
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Verkehrswert - Wohnungseigentum an Wohnung Top 1.6
Vergleichswert € 141.096,52 Marktanpassung (0% vom Vergleichswert) € 0,00 Verkehrswert € 141.096,52:
Verkehrswert - (gerundet) € 141.000,00 (€ 1.857,00/m² NFl)
++++++
Verkehrswert - Wohnungseigentum an PKW-Stellplatz W6 (8/4532 Anteil) € 6.400,00
++++++
Verkehrswert - Wohnungseigentum an PKW-Stellplatz W6.1 (8/4532 Anteil) € 6.400,00
++++++
Verkehrswert -
Wohnungseigentum an Wohnung Top 1.6, Wohnungseigentum an PKW-Stellplatz W6 und W6.1 gesamt € 153.800,00
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Bitte beachten Sie die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Grundlagen detailliert beschreiben (als pdf-Datei abrufbar)
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Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1