Kurzgutachten
BG Bruck an der Leitha ()
3 E 2123/24t
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
05003 Bruck an der Leitha
400
999
1
Alte Wiener Straße 10
2460 Bruck an der Leitha
Hausanteil
Das bewertungsgegenständliche traufständige, teilunterkellerte, eingeschoßige Breitfassadenhaus mit Satteldach in geschlossener Bauweise und einem hofseitigen Anbautrakt mit Pultdach entlang der westlichen Grundgrenze ist direkt vom öffentlichen Gut Alte Wiener Straße über eine asymmetrisch angeordnete, kassettierte Hauseingangstür mit Oberlichte, Video-Gegensprechanlage und Vorlegestufe von der südlichen Gebäudeseite erschlossen.
Die schlichte, nur durch Fensterachsen regelmäßig gegliederte Straßenfassade des in seinen Ursprüngen vermutlich Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten Wohngebäudes scheint im Wesentlichen unverändert. Der im Bauakt vorliegende Einreichplan zur Fassadenänderung (1971) wurde augenscheinlich nicht umgesetzt.
Der teils mit Pflastersteinen befestigte, überwiegend mit Rasen begrünte und mit Laub- und Nadelhölzern bestockte Garten ist nordseitig orientiert und vom erhöhten Erdgeschoß über eine gartenseitige Terrasse mit Freitreppe erschlossen.
Über den hofseitigen Zubautrakt an der westlichen Grundgrenze besteht ein Zugang zum westlichen Nachbargrundstück als dienendes Grundstück, insbesondere für die Entsorgung von Gartenabfällen u. dgl. mit Dienstbarkeitsvertrag - siehe Langgutachten.
Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der Bauzeit entsprechenden, augenscheinlich gut instandgehaltenen und teilweise modernisierten Zustand mit üblichen Abnützungsspuren und älteren, nicht mehr ganz zeitgemäßen Sanitäranlagen.
Die Raumaufteilung mit Durchgangszimmern in beiden Geschoßen ist nicht zeitgemäß.
Die Lage an der Wiener Straße ist etwas verkehrslaut, im Haus ist davon jedoch nichts zu bemerken. Die Dachflächenfenster sind alle gartenseitig ausgerichtet.
Der hofseitige Anbautrakt (direkt angebautes kleines Nebengebäude an der westlichen Grundgrenze) befindet sich in einem dem Alter, der Bauzeit, der Bauweise und der Funktion entsprechenden mäßigen Zustand mit Rissen in den Wänden und einfachen technische Einbauten.
Wesentliche substanzgefährdende Baumängel an den Baulichkeiten waren nicht ersichtlich.
Es waren nicht alle Bereiche frei einsehbar und teilweise mit Verbauten oder Lagergut verstellt.
Die Außenanlagen, Befestigungen sowie die Innenhofflächen und Gartenbereiche befinden sich augenscheinlich in gut gepflegtem Zustand.
738 m²
213,00 m²
Die gegenständliche Liegenschaft ist an das öffentliche Wasserversorgungs- und Kanalnetz, sowie an das Gas- und Stromnetz angeschlossen, weiters besteht die Möglichkeit eines Telefonanschlusses, augenscheinlich ist eine Satellitenantenne vorhanden (ohne Funktionsprüfung).
nur zu Teilbereichen vorhanden
Bauland Wohngebiet 50/g/I,II, SZ-Kat-3:ortsbildprägend
keine
27.03.2025
193.000,00 EUR
Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, insbesondere auch alle Gebäudeausstattungen wie z.B. Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, samt deren Anlagen und Gerätschaften.
Im Verkehrswert sind auch alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke, wie z.B. die vorhandenen Außenanlagen, Einfriedungen, sämtliche Ver- und Entsorgungs-einrichtungen, bzw. entsprechende Anlagen enthalten.
Bei nicht gesondert ausgewiesener Bewertung des o. a. Zubehörs ist dieses im Wertansatz des Gebäudewertes berücksichtigt.
Inventar, insbesondere Möbel, sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.
kein Zubehör
Laut Auskunft der Gemeinde sind per 26.05.2025 Abgaben- bzw. Gebührenrückstände für die Liegenschaft EZ 400 per Adresse Alte Wiener Straße 10 bei der Gemeinde in der Höhe von € 362,45 offen.
Gemäß Auskunft des Gemeindeverbandes für Abfallbehandlung Bezirk Bruck/Leitha (GABL) vom 08.05.2025 bestehen für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft EZ 400 keine offenen Forderungen.
Demnach bestehen für die EZ 400 offene Forderungen in Summe von € 362,45 als dingliche Lasten.
Die nach landesgesetzlichen Bestimmungen wie z.B. Niederösterreichische Bauordnung, Kanalgesetze, Wasserleitungsverordnungen, Abfallwirtschaftsgesetz etc. an die Eigentümer von Liegenschaften oder Bauwerken erlassenen dinglichen Bescheide wirken auch gegen alle späteren Eigentümer.
Die mit solchen Bescheiden vorgeschriebenen und noch offenen Abgaben und Gebühren lasten auf Grund der dinglichen Wirkung auf der Liegenschaft und können beim Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Der Sachverständige weist potenzielle Erwerber darauf hin, dass aufgrund des üblicherweise zeitlichen Auseinanderfallens des Bewertungsstichtages und des – meist nicht unwesentlich späteren – Erwerbsstichtages auf der Liegenschaft (weitere) dingliche offene Forderungen z. B. seitens der Gemeinde entstanden sein könnten und daher eine zusätzliche Erhebung vor Erwerb durch den potenziellen Erwerber zum Stand der eventuell bestehenden (weiteren) dinglichen offenen Forderungen empfohlen wird.
Mit Verweis auf die Regelung des § 143 (2) EO, wonach bei Vorliegen von Lasten, die auf den Ersteher von Rechtswegen über gehen, der Wert zu ermitteln ist, den eine Liegenschaft bei Aufrechterhaltung der Last hat, sind diese Lasten gegebenenfalls vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug zu bringen, da sie den Wert der Liegenschaft mindern.
Wie unter Punkt 2.4. ausgeführt, sind per Informationen vom 26.05.2025 Abgaben- bzw. Gebührenrückstände für die EZ 400 bei der Gemeinde in der Höhe von € 362,45 offen.
Der Gemeindeverband für Abfallbehandlung (GABL) gibt am 08.05.2025 an, dass für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft EZ 400 keine offene Forderungen bestehen, demnach bestehen für die EZ 400 offene Forderungen von € 362,45 in Summe als dingliche Lasten.
Falls die Gemeinde ihre offenen Rückstände als dingliche Last einfordern, würde auf die gegenständliche unbelastet bewertete Liegenschaftshälfte mit der eventuellen dinglichen Forderung der Gemeinde ein belasteter Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen Hälfte-Anteile betragen:
rd. € 193.000,00
DI Martin Roth, FRICS, REV
1190 Wien, Klabundgasse 2 b / 3 / 10