Kurzgutachten
BG Meidling ()
10 E 11/24x
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
01305 Meidling
2131
108
Wolfganggasse 23 / Steinbauergasse 19
1120 Wien
Eigentumswohnung
Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus ursprünglich aus 1874, bestehend aus Keller, Erdgeschoss, 3 Stockwerken und Dachboden. Das Gebäude hat eine Straßenfront mit 7 Fensterachsen in die Wolfganggasse und eine Straßenfront mit 8 Fensterachsen in die Steinbauergasse.
Es wurde 2013 ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen aufgenommen, das in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt wird. Die Fa. Graff Immobilien KG hat damals die Möglichkeit der Einmalzahlung nicht wahrgenommen und ist am Darlehen beteiligt. Für Details dazu wird auf das Langgutachten verwiesen.
Die Wohnung 10 befindet sich im 1. Stock und hat laut der zum
Bewertungsstichtag gültigen Nutzwertfestsetzung eine Nutzfläche von 36,58 m². Den gültigen Baukonsens stellt der Einreichplan vom 17.03.2000 dar, der auch die Basis für die Nutzwertfestsetzung war. Der Grundbuchstand zum Bewertungsstichtag entspricht ebenfalls dieser Nutzwertfestsetzung. Die Wohnnutzfläche der Wohnung 10 beträgt nach Umbauten laut Einreichplan vom 04.06.2012 am
Bewertungsstichtag jetzt 40,22 m².
Bei der Befundaufnahme am 04.05.2022 (in Anwesenheit der
Mieterin) wurden vom SV augenscheinlich folgende Abweichungen vom gültigen Baukonsens festgestellt:
Ein Teilbereich mit einer Fläche von ca. 4 m² der Nachbarwohnung W 9 wurde mit einem Mauerdurchbruch in die Wohnung 10 integriert und zu einem Bad umgebaut.
Das ehemalige Bad mit WC wurde auf ein WC verkleinert und im
freiwerdenden Bereich daneben eine Kochnische errichtet.
Die ehemalige an das Wohnzimmer angrenzende Kochnische wurde durch Entfernung einer Trennwand mit dem angrenzenden Kabinett zu einem jetzt größeren Zimmer zusammengelegt.
Das Gang-WC Top 10 und der Einlagerungsraum ER 10 im Keller
sind der Wohnung 10 als Wohnungseigentumszubehör zugeordnet.
Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Kellerbereiche in einem schlechten Erhaltungszustand befinden. Das ehemalige Gang-WC kann als Abstellraum am Gang genutzt werden. Diese Tatsachen werden in der Bewertung mit einer entsprechend
geringeren Gewichtung dieser Flächen berücksichtigt.
Die Flächenausmaße sind dem Einreichplan vom 04.06.2012, der augenscheinlich dem tatsächlichen baulichen Zustand zum
Bewertungsstichtag entspricht, zu entnehmen.
In Bezug auf die Raumanordnung, die Raumgrößen, sowie auf Tür und Fensteröffnungen wird auf diesen Plan (auszugsweise in der Beilage des Langgutachtens) verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die dortigen Maßangaben bei der Befundaufnahme nicht nachgemessen wurden.
Die Nutzflächen, welche für die Bewertung herangezogen
werden, betragen somit für die Wohnung 10 zum Bewertungsstichtag tatsächlich 40,22 m², zuzüglich des laut Nutzwertgutachten vom 27.03.2003 der Wohnung 10 zugeordneten Einlagerungsraum ER 10 mit 3,99 m².
Die Zubehörflächen werden entsprechend deren Zustand und deren Nutzbarkeit zum Bewertungsstichtag gewichtet.
Es ergibt sich somit für die Verkehrswertermittlung der
Wohnung W 10 mit Zubehör eine zu bewertende Gesamtfläche von insgesamt ca. 41,56 m².
Der allgemeine Zustand sowie die Ausstattung der Wohnung 10 plus Zubehör sind im Wesentlichen auf den beiliegenden Fotos ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung des Bades, des WC und der Kochnische werden in der folgenden Bewertung im Ansatz der Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt. Das ebenfalls auf den Fotos ersichtliche sonstige Inventar befindet sich großteils im Eigentum der Mieterin und wird in der Bewertung nicht berücksichtigt.
436 m²
41,56 m²
Einreichplan vom 04.06.2012 für Umbauten vorhanden
Für Umbauten nicht vorhanden
Die Wohnung 10 war laut einer bei der Befundaufnahme von Herrn Ing. Goran Graff vorgelegten Kopie des Mietvertrages als Wohnung 10 von der Graff Immobilien KG an Cristina Kolicic vermietet.
HMZ inkl. USt und Betriebskosten: EUR 563,50
Darin EUR 100,-- für „Mobilare Einrichtung“ enthalten
Schriftlicher Hauptmietvertrag vom 01.09.2019
Mietbeginn war 01.09.2019
Befristete Vermietung auf 5 Jahre (bis 31.08.2024)
Wertsicherung vereinbart (Indexsprünge ab 5%)
Schriftliche Kündigung ist dem Mieter nach Ablauf eines Jahres zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich.
09.08.2022
130.500,00 EUR
kein Zubehör
Laut Auskunft der Hausverwaltung ARIGHO Immobilien OG wurde im Jahr 2013 im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Darlehen für Sanierungsarbeiten aufgenommen. Dieses Darlehen wurde im Grundbuch nicht eingetragen und wird in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt. Details dazu siehe Punkt 2.5. des Langgutachtens
Besonderer Hinweis zum vorschriftswidrigen Zustand:
Für diese bereits durchgeführten Baumaßnahmen wurde am
04.06.2012 von der RND Betriebs- und Haustechnik GmbH als
Bauwerber ein Bauansuchen und ein entsprechender Einreichplan bei der Baubehörde unter der Aktenzahl MA 37/12-21514-01/2012 eingereicht (auszugsweise in der Beilage).
Auf eine ergänzende Anfrage des SV bei der Baubehörde wurde vom zuständigen Referenten mitgeteilt, dass für dieses Bauvorhaben bis dato jedoch weder eine Baubeginnsanzeige noch eine Fertigstellungsanzeige eingebracht wurden. Der Akt ist somit noch nicht abgeschlossen und den gültigen Baukonsens stellt der Einreichplan vom 17.03.2000 dar. Die Wohnungen 9 und 10 wurden daher in die Mitteilung der MA 37 vom 5.05.2022 über den vorschriftswidrigen Zustand miteingeschlossen (siehe Langgutachten Punkt 2.7).
Da die obigen Baumaßnahmen augenscheinlich dem Einreichplan
entsprechend durchgeführt wurden ist für einen ordnungsgemäßen Abschluss des Bauvorhabens lediglich eine nachträgliche Fertigstellungsanzeige des Bauwerbers mit den vorgeschriebenen Beilagen (Bauführerbestätigung, diverse Befunde, etc.) notwendig. Nach erfolgtem baurechtlichem Abschluss des Bauvorhabens (Übereinstimmung des Baukonsens mit dem tatsächlichen Zustand) wäre auch noch eine Berichtigung des Grundbuchstandes notwendig.
Die Anteile der Wohnungen 9 und 10 wären entsprechend der von der Wohnung 9 an die Wohnung 10 abgetretene Fläche zu korrigieren. Die mit dem korrekten Abschluss des Bauvorhabens, sowie die mit der Berichtigung der Nutzwerte (Anteile im Grundbuch) verbundenen Aufwendungen, werden bei der Verkehrswertermittlungen der Wohnungen 9 und 10 entsprechend berücksichtigt.
Da die laufenden Wohnungskosten von der Hausverwaltung gemäß den Bestimmungen des WEG den jeweiligen Eigentümern
entsprechend den Grundbuchanteilen vorgeschrieben werden, zahlt bis zu einer durchgeführten Berichtigung des Grundbuchstandes der jeweilige Eigentümer der Wohnung 9 weiterhin auch den aliquoten Kostenanteil für die baulich bereits abgetrennte, und in die Wohnung
10 integrierte Fläche.
Mag. Michael Speldrich
1080 Wien, Albertgasse 53/27
Alle Edikte zum Fall:
1120 Wien, Wolfganggasse 26/ Steinbauergasse 21
1120 Wien, Wolfganggasse 26/ Steinbauergasse 21
1120 Wien, Wolfganggasse 26/ Steinbauergasse 21
1120 Wien, Wolfganggasse 26/ Steinbauergasse 21