BG Melk ()

9 E 10/25w

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

14172 Wolfstein

14

184/1

2

Wolfstein 6

3394 Schönbühel-Aggsbach

gemischt genutztes Haus

Die Marktgemeinde Schönbühel-Aggsbach, in der sich die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet, liegt im Dunkelsteinerwald im politischen Bezirk Melk im Bundesland Niederösterreich. Die Liegenschaft liegt ca. 4 km südöstlich außerhalb des Ortszentrums von Aggsbach Dorf in der Katastralgemeinde Wolfstein und grenzt unmittelbar nördlich an die Landesstraße L106 (Aggsbach-Melk) von der auch die Erschließung der Liegenschaft erfolgt. Das in der Liegenschaft EZ 14 inneliegende Grundstück 184/1 weist eine annähernd trapezförmige Grundrissform mit einem grundbücherlichen Flächenausmaß von 2.217 m² auf. Die Grundstücksfläche ist weitgehend eben und weist ein geringfügiges Gefälle von Nordosten nach Südwesten auf. Im nordöstlichen Teil des Grundstückes 184/1 besteht ein Wohn- und Bürogebäude in Massivbauweise, das in gekuppelter Bauweise mit dem auf dem Nachbargrundstück bestehenden Gebäude errichtet ist. Das Wohn- und Betriebsgebäude war ursprünglich Teil einer Sägewerksanlage, der Altbestand des Gebäudes reicht laut Unterlagen im Bauakt ca. 100 Jahr zurück. Das Gebäude besteht aus Erd- und Obergeschoß und ist nicht unterkellert. Der südliche Teil des Gebäudes diente im Erdgeschoß ursprünglich für betriebliche Zwecke (Büro, Aufenthaltsräume, Sanitärräume) und wurde ca. im Jahr 2004 adaptiert. Zum Bewertungsstichtag besteht dieser Teil des Gebäudes im Erdgeschoß als Wohneinheit (Wohnung 2) mit einer Nutzfläche von ca. 67 m². Weiters sind in diesem Teil im Erdgeschoß ein Vorraum, ein Technikraum und ein Pelletslagerraum untergebracht. In dem ursprünglich ca. im Jahr 1964 ausgebauten Obergeschoß für private Wohnzwecke befindet sich zum Bewertungsstichtag ebenfalls eine Wohneinheit (Wohnung 3) mit einer Nutzfläche von ca. 90 m² zuzüglich Loggia mit ca. 4,3 m² Nutzfläche. Im zweigeschoßigen Quertrakt befindet sich im Erdgeschoß und im teilweise ausgebauten Dachgeschoß ebenfalls eine Wohneinheit mit einer Nutzfläche von ca. 89 m². Das restliche Dachgeschoß besteht als unausgebauter Dachboden. Bauweise: Fundamente: Stampfbeton; Mauerwerk: Massivmauerwerk; Decken über EG und OG: Massivdecken; Satteldach; Dacheindeckung: Strangfalzziegel (Quertrakt), Welleternitplatten (Längstrakt); Regenrinnen und Dachverblechung: Aluminiumblech beschichtet; Fassade: Vollwärmeschutz-Fassade verputzt (Herstellung ca. 2007); Eingangstüren: Kunststoff mit Glaselementen; Fenster: Kunststofffenster mit 2- Scheiben-Isolierverglasung mit Außenrollläden mit manuellem Antrieb; Kunststofffenster mit 3-Scheiben-Isolierverglasung (Aufenthaltsraum Wohnung 2); Tür Loggia (Wohnung 3): Kunststoff mit 3-Scheiben-Isolierverglasung; Innentüren: Umfassungszargen und Türblätter beschichtet; Heizung (Büro/Wohntrakt): Warmwasserzentralheizungsanlage; Wärmeerzeugungssystem: Pellets-Heizkessel; Wärmeabgabesystem: Radiatoren. Der Büro-/Wohntrakt befindet sich zum Bewertungsstichtag in einem durchschnittlichen Bau- und Erhaltungszustand.
Auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück 184/1 besteht weiters ein Betriebsgebäude, das teilweise in Massivbauweise und teilweise in Holzbauweise errichtet ist. Das Betriebsgebäude ist zweigeschoßig ausgeführt. Im Erdgeschoß befindet sich eine Werkstatt mit einer Montagegrube. Neben der Werkstatt ist eine Garage und daran anschließend ein Lagerraum untergebracht. Über der Werkstatt war ursprünglich eine Wohnung mit Terrasse vorgesehen, die jedoch offensichtlich schon seit längerer Zeit nicht als solche genutzt wurde. Im Obergeschoß des in Holzbauweise errichteten Betriebsgebäudes befinden sich Lagerräume. Östlich anschließend an das Betriebsgebäude befindet sich ein befestigtes Freilager mit Stützwänden an zwei Seiten. Aufgrund der Bauweise und der verwendeten Bauteile ist davon auszugehen, dass der Altbestand ein geschätztes Alter von zumindest 60 bis 80 Jahren aufweist. Bauweise (gem. Baubeschreibung bzw. soweit augenscheinlich erkennbar): Wände Garage und Werkstatt: Massivmauerwerk; Wände Lager: Holzständerkonstruktion mit einschaliger Bretterschalung; Decke über EG: Filigran- und Stahlbetondecke; Holzbalkendecke mit Pfostenbelag; Decke über OG: Holzbalkendecke mit Pfostenbelag; Fassade: Werkstätte: Vollwärmeschutzfassade verputzt; Dach (Lager): Satteldachstuhl; Holzsparren, Einfachlattung; Dacheindeckung: Strangfalzziegel; Dach (Werkstätte): Krüppelwalmdachstuhl mit Gaupen; Dacheindeckung: Dachziegel; Regenrinnen: verzinktes Eisenblech; Treppe OG/Dachboden (Lager): Holzwangentreppe ohne Geländer; Fenster (Werkstatt): Metallrahmen mit Einfachverglasung; Fenster (Dachboden): Holzkastenfenster mit Einfachverglasung; Garagentor: 1 zweiflügeliges Massivholztor; Tor Werkstätte: 1 zweiflügeliges Stahlblechtor mit Belichtungselementen; Tore (Lager): zweiflügelige Massivholztore. Das Werkstatt-, Garagen- und Lagergebäude befindet sich zum Bewertungsstichtag in einem teilweise sanierungsbedürftigem Bau- und Erhaltungszustand. 2.11.3. Außenanlagen: Zufahrt zu Büro/Wohntrakt und Werkstatt, Garage, Lager : mit Asphalt befestigt; Hauszugang; Hoffläche: mit Natursteinplatten befestigt; Grünfläche (Wiese); 2 Haus-brunnen: ein steingemauerter Schachtbrunnen mit Betonabdeckplatte mit Stahlblechdeckel mit Lüftung, aus diesem Brunnen besteht das Recht des Wasserbezuges für die Nachbarliegenschaft (Gst 184/2); ein Betonschacht-brunnen mit Betonabdeckplatte mit Stahlblechdeckel mit Lüftung; Stützwände: Natursteinmauern; Vorgarten: mit Asphalt befestigter Fahrstreifen; ein mit Betonpflastersteinen befestigter Platz, Grünanlage; Garten Wohnung 1: Terrasse mit Natursteinplatten befestigt; Natursteinstützwände, Grünfläche; Einfriedungen: Aluminiumsteher mit Drahtgeflechtzaun auf Beton- bzw. Natursteinsockel.

2.217 m²

847,00 m²

Strom, öffentl. Kanalleitungsnetz, 2 Schachtbrunnen auf Eigengrund (Trink- und Brauchwasserversorgung);

1964:Aufenthalts-, Wasch- und Toilettenraum und Ausbau des Obergeschoßes für eine private Wohnung; 2004: Sanierung und Umbau der bestehenden Betriebsanlage; 2006: Einbau einer Pelletsheizung; 2007: Dachstuhl neu mit Dacheindeckung, teilweise Tausch von Fenster und Türen, Fassade mit Vollwärmeschutz, teilweise Erneuerung von Fußböden, teilweise Tausch von Innentüren, Innenputz, Dämmung Obergeschoßdecke im Zuge der Generalsanierung; 2008: Änderung der Ein- und Ausfahrtsituation zur Betriebsanlage sowie Durchführung von Raumwidmungsänderungen

nicht feststellbar

Bauland-Betriebsgebiet (BB)

Zum Bewertungsstichtag sind die Wohnungen 1, 2 und 3 vermietet. Hinsichtlich der vermieteten Wohnung 2 und 3 wurden schriftliche Mietverträge vorgelegt. Laut Auskunft von Frau Maria Laher ist zum Bewertungsstichtag auch die Wohnung 1 vermietet, ein schriftlicher Mietvertrag wurde nicht vorgelegt. Der Mieter der Wohnung 1 war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme nicht anwesend. Es wird von der Annahme ausgegangen, dass aufgrund der für die beiden Wohnungen Wohnung 2 und Wohnung 3 verwendeten Mustermietvertragsformulare auch für die Wohnung 1 dasselbe Mustermietvertragsformular verwendet wurde. Dabei wird für die Bewertung von der Annahme ausgegangen, dass in einem allfällig schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag die gleiche Befristung wie in den beiden vorliegenden Mietverträgen vereinbart ist, nämlich eine Befristung unter 3 Jahren. Unter Bezug auf die im Bauakt erhobenen Unterlagen ist davon auszugehen, dass die drei Mietobjekte (Wohnungen 1, 2 und 3) zumindest in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes (§ 1 Abs 4 MRG) fallen und somit die Bestimmungen in § 29 MRG zur Anwendung kommen. Da die Befristungen jeweils unter 3 Jahren vereinbart sind, gelten die Mietverträge unter Beachtung der Bestimmungen in § 29 (2) Z 3a MRG somit als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass in den Mietverträgen keine Wertsicherung der Hauptmietzinse vereinbart ist.
Weiters wird auf eine allfällige Einschränkung der Wohnnutzung zumindest hinsichtlich der Wohnung 2 im Erdgeschoß (vormals Büro) aufgrund der Widmung als Bauland-Betriebsgebiet unter Hinweis auf die Bestimmungen im NÖ Raumordnungsgesetz (NÖ ROG) hingewiesen. Auf Befragung von Maria Laher gibt diese die Auskunft, dass ihr ausgenommen die vorstehend angeführten Bestandverhältnisse keine weiteren Bestandrechte bekannt sind. Die Bewertung erfolgt somit unter Berücksichtigung der bestehenden als unbefristet geltenden Mietverhältnisse und unter der Annahme der Freiheit von weiteren Bestandverhältnissen.

22.01.2026

272.000,00 EUR