Kurzgutachten
BG Baden ()
5 E 53/24s
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
04033 Traiskirchen
2200
3266/21
6
Schwanenweg 1
2514 Traiskirchen
Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus besteht aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß.
Das Erdgeschoß befindet sich ca. einen halben Meter über Baugrundniveau und ist über eine Stahlbetonstiege mit Terrazzofliesen verkleidet und einer Dachkonstruktion erreichbar.
Die Objekte sind zum Zeitpunkt der Befundaufnahme überwiegend in einem guten Erhaltungszustand; es sind nur geringe über die normalen Instandhaltungen hinausgehende Instandsetzungen notwendig.
o Stromanschluss
o Wasserversorgung, angeschlossen an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
o Abwasserentsorgung, angeschlossen das öffentliche Kanalsystem
o Gas
GZ 301001-01/01 vom 13.02.2002
GZ 301001-01/01 vom 03.07.2003
Bauland-Wohngebiet, mit Beschränkung auf drei Wohneinheiten (BW-3WE)
Bebauungsvorschriften:
- Bebauungsdichte: 35
- Bauweise: offen, gekuppelt
- Bauklasse: I, II
- Baufluchtlinie: im Norden und Westen 3 m
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war gegenständliches Objekt zur Gänze von der Wohnungsberechtigten genutzt.
15.11.2024
531.000,00 EUR
Einbauküche bestehend aus Spanplatten mit Kunststoff beschichtet, mit Kunststoff beschichtete Arbeitsplatte und tlw. eine Granitplatte; mehrere Unterkästchen, Hochschränke und Hängekästchen;
Einbaugeräte: Elektroherd (SIEMENS) mit Ceranfeld, vierflammig, mit Backrohr; Dunstabzug aus Nirosta, Geschirrspüler (SIEMENS); ein Kühlschrank
2.400,00 EUR
+ Rechte und Lasten:
Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt
KG 04033 Traiskirchen EZ 2200, Stand 04.11.2024
A2-LNr.2: Ergänzungsabgabe hins Gst 3266/21 entrichtet
Dingliche Lasten: grundbücherlich sichergestellt
KG 04033 Traiskirchen EZ 2200, Stand 04.11.2024
C-LNr.12: Wohnungsgebrauchsrecht gem. Punkt 2. Vergleich 2020-01-21 für Martina BRANDNER geb 1978-01-22; eine Kopie des Vergleiches findet sich im Anhang vorliegenden Gutachtens
C-LNr.13: Pfandrecht für Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG (FN 203160s)
C-LNr.14: Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 717.450,-- (Zinsen und Kosten siehe Beschluss 2024-09-11) für Raiffeisenkasse Orth a.d. Donau eGen (FN 95604w) (5 E 53/24s)
Rechte/Lasten: außerbücherlich
~ Offene Vorschreibungen bei der Stadtgemeinde Traiskirchen: Entsprechend dem E-Mail der Stadtgemeinde Traiskirchen vom 28.01.2025 haben zum 28.01.2025 keine offenen Vorschreibungen bestanden.
~ Offene Vorschreibungen beim GVA Baden: Entsprechend dem E-Mail einer Mitarbeiterin des GVA Baden vom 30.01.2025 haben zum 30.01.2025 keine offenen Vorschreibungen betreffend die Abfallwirtschaftsgebühr bestanden.
~ Offene Vorschreibungen beim Wasserleitungsverband der Triestingtal- und Südbahngemeinden: Entsprechend dem E-Mail einer Mitarbeiterin des Wasserleitungsverbandes der Triestingtal- und Südbahngemeinden vom 30.01.2025 haben zum 30.01.2025 offenen Vorschreibungen für Wasserbezugsgebühr und Bereitstellungsgebühr (inkl. Mahngebühr und Säumniszuschlag) in der Höhe von € 334,84 bestanden.
~ Wohnungsgebrauchsrecht
Im Punkt 2. des Scheidungsvergleiches TZ 1332/2020 vom 21.01.2020 wurde an gegenständlichem Wohnhaus ein befristets Wohnungsgebrauchsrecht für Martina BRANDNER, geb. am 22.01.1978, vereinbart. Im bezeichneten Scheidungsvergleich ist nicht angeführt, ob es sich dabei um ein entgeltloses oder ein entgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht handelt.
Der fertigende Sachverständige hat mit Schreiben vom 13.03.2025 diese Frage an den Masseverwalter herangetragen. Im E-Mail vom 27.03.2025 hat der Masseverwalter mitgeteilt, dass für ihn kein Grund ersichtlich sei, aus dem Frau BRANDNER gegenüber einem neuen Eigentümer der Liegenschaft bei einer freihändigen Veräußerung im Insolvenzverfahren verpflichtet sein sollte, diesem ein Entgelt für die Nutzung der Liegenschaft zu bezahlen. Aus diesem Grund wurde in vorliegender Bewertung unterstellt, dass es sich bei gegenständlichem Wohnungsgebrauchsrecht um ein befristet, entgeltloses Wohnungsgebrauchsrecht handle. Eine Kopie der Schreiben des fertigenden Sachverständigen vom 13.03.2025 an den Masseverwalter sowie die Antwort des Masseverwalters (E-Mails vom 27.03.2025) finden sich im Anhang vorliegenden Gutachtens.
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~ Fotos von den Innenräumen des Einfamilienhauses
Anlässlich der Befundaufnahme hat der Gemeinschuldner Mag. GÖLLNER angegeben, dass die Wohnungsberechtigte nicht haben möchte, dass Fotos von den Innenräumen des Objekts im Gutachten enthalten sind. Dies deshalb, weil die Wohnungsberechtigte nicht Beteiligte im gegenständlichen Verfahren ist und demnach einer Veröffentlichung von Fotos ihrer privaten Fahrnisse nicht zustimmt.
Diese Frage wurde mit Schreiben dem fertigenden Sachverständigen am 13.03.2025 an den Masseverwalter herangetragen. Im Schreiben (E-Mail) vom 27.03.2025 hat der Masseverwalter geantwortet, dass es für ihn in Ordnung sei, auf die Fotos der Innenräume im Gutachtensentwurf zunächst zu verzichten. Dies müsse jedoch noch mit dem Vertreter der betreibenden Partei abgestimmt werden.
Aus diesem Grund hat der Masseverwalter dem fertigten Sachverständigen aufgefordert, ihm die Fotos der Innenräume des Objektes jedenfalls nach Fertigstellung des Gutachtens zu übermitteln.
Die Kopie des Schreibens des fertigenden Sachverständigen vom 13.03.2025 sowie eine Kopie des E-Mails des Masseverwalters vom 27.03.2025 finden sich im Anhang.
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~ Bestandverhältnisse
Anlässlich der Befundaufnahme hat der Schuldner angegeben, dass gegenständliches Objekt zur Gänze von der Wohnungsberechtigten genutzt werden würde und dass keine Bestandrechte bestehen würden. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt. Sollte dies nicht zutreffen, so könnte sich der ausgewiesene Verkehrswert verändern.
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Zusammenfassung
Lastenfreier Verkehrswert: € 531.000,00
Wert des Wohnungsrechtes: € 165.300,00
Verkehrswert - mit Wohnungsrecht: € 311.000,00
Wert der Einbauküche: € 2.400,00
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Bitte beachten Sie die Langfassung des Gutachtens. Darin sind die bewertungsrelevanten Merkmale detailliert beschrieben. Sie ist als PDF-Datei abrufbar.
Dipl.Ing. Gerhard Josef Maier
3511 Furth bei Göttweig, Oberfucha 1