BG Meidling ()

10 E 11/24x

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

01305 Meidling

2131

108

Wolfganggasse 23 / Steinbauergasse 19

1120 Wien

Wohnungseigentumsobjekt

Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus ursprünglich aus 1874, bestehend aus Keller, Erdgeschoss, 3 Stockwerken und Dachboden. Das Gebäude hat eine Straßenfront mit 7 Fensterachsen in die Wolfganggasse und eine Straßenfront mit 8 Fensterachsen in die Steinbauergasse.
Es wurde 2013 ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen aufgenommen, das in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt wird. Die Fa. Graff Immobilien KG hat damals die Möglichkeit der Einmalzahlung nicht wahrgenommen und ist am Darlehen beteiligt. Für Details dazu wird auf das Langgutachten verwiesen.
Die Bestandseinheit Geschäftslokal 1-2 befindet sich im Erdgeschoss (EG) und besteht aus den Teilbereichen Verkaufslokal / Schauraum, Büro und Lager. Es gibt insgesamt 4 Eingänge (2 x straßenseitig zur Wolfganggasse und 2 x gangseitig).
Der linke Teilbereich neben der Hauseinfahrt wird als Lager / Magazin genutzt und ist nur vom linken straßenseitigen Eingang zugänglich, da die im Plan eingezeichnete Türe zwischen dem Büro- und Verkaufsbereich nicht vorhanden ist.
Die Beheizung (Fußbodenheizung) und die Warmwasseraufbereitung erfolgen mittels einer Gaskombitherme im gangseitigen Bürobereich.
Im Geschäftslokal 1-2 gibt es kein integriertes WC. Das Gang WC Top 1-2 ist dem Geschäftslokal zur Nutzung als Wohnungseigentumszubehör zugeteilt.
Weiteres Wohnungseigentumszubehör zum GL 1-2 sind die
Einlagerungsräume ER 1 und ER 2 im Keller sowie der
Dachbodenbereich DB 1-2. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Kellerbereiche in einem schlechten Erhaltungszustand befinden und es sich bei den zugeordneten Dachbodenbereichen nur um nicht abgegrenzte Flächen im gesamten unausgebauten Dachboden handelt. Diese Tatsachen werden in der folgenden Bewertung mit einer entsprechend geringeren Gewichtung dieser Flächen berücksichtigt.
Die Flächenausmaße sind dem im Bauamt aufliegenden bewilligten Einreichplan, der auch Basis für die Nutzwertermittlung war, zu entnehmen (auszugsweise in der Beilage des Langgutachtens).
In Bezug auf die Raumanordnung, die Raumgrößen, sowie auf Tür- und Fensteröffnungen wird auf die angeschlossenen Grundrisspläne verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die dortigen Maßangaben bei der Befundaufnahme nicht nachgemessen wurden.
Die Nutzflächen welche für die folgende Bewertung herangezogen
werden, betragen für das Geschäftslokal 1-2 98,88 m² zuzüglich des zuvor erwähnten Wohnungseigentumszubehörs (Gang-WC mit 1,08 m², ER 1 mit 5,20 m², ER 2 mit 24.99 m² und der Dachbodenbereich 1.2 mit 29,32 m²).
Die Zubehörflächen werden entsprechend deren Zustand und deren Nutzbarkeit zum Bewertungsstichtag gewichtet. Details dazu sind dem Langgutachten zu entnehmen.
Es ergibt somit sich für die folgende Verkehrswertermittlung des
Geschäftslokales GL 1-2 mit Zubehör eine zu bewertende
Gesamtfläche von insgesamt ca. 112,79 m².
Der allgemeine Zustand sowie die Ausstattung des GL 1-2 plus
Zubehör sind im Wesentlichen auf den Fotos im Langgutachten
ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung des WC wird in der folgenden Bewertung im Ansatz der
Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt.
Das ebenfalls auf den Fotos ersichtliche sonstige Inventar wird in der Bewertung nicht berücksichtigt.

436 m²

112,79 m²

vorhanden

vorhanden

Das Geschäftslokal 1-2 war laut einer bei der Befundaufnahme von Herrn Ing. Goran Graff vorgelegten Kopie des Mietvertrages als Geschäftslokal mit Lager von der Graff Immobilien KG an die RND Installations- und Elektrokundendienst vermietet:
• HMZ inkl. USt und Betriebskosten: EUR 4.865,24
• Schriftlicher Hauptmietvertrag (undatiert und nicht unterschrieben)
• Mietbeginn war 02.05.2022
• Befristete Vermietung auf 7 Jahre (bis 01.05.2029)
• Wertsicherung vereinbart (Indexsprünge ab 5%)
• Schriftliche Kündigung ist dem Mieter nach Ablauf eines Jahres zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich.

09.08.2022

321.000,00 EUR