BG Graz-West ()

309 E 25/26d

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

63105 Gries

112

168/1 bzw. 168/2

31

Lazarettgasse 37 u. 37a

8020 Graz

Hausanteil

Bebauung
Hauptgebäude Nr. 37:
Für die gegenständliche Liegenschaft Lazarettgasse 37, Gst. Nr. 168/1, KG Gries, Graz, liegt ein rechtskräftiger Baubewilligungsbescheid der Stadt Graz (GZ A17: BAB-048357/2021/0009) bzgl. Haus Nr. 37 vom 23.08.2021 vor.
Der Bauplatz der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft befindet gemäß dem 4.0 Stadtentwicklungskonzept im Bereich „Stadtzentrum / Bezirks- und Stadtteilzentrum“. Laut räumlichem Leitbild ist der Bereich dem Typus „Blockrandbebauung“ im Teilraum Murvorstadt Lend–Gries zugeordnet. Für den Standort sind insbesondere eine geschlossene Bebauungsweise, eine straßenraumbildende und straßenbegleitende Situierung, die Begrünung von Innenhöfen und Vorgärten sowie die Vermeidung offener straßenseitiger Erschließungen maßgeblich.
Gemäß dem 4.0 Flächenwidmungsplan liegt die Liegenschaft in einem Kerngebiet mit Einkaufszentrenausschluss; weiters liegt sie teilweise im Sanierungsgebiet Lärm. Der ausgewiesene Bebauungsdichtewert beträgt 0,8 bis 2,5. Zusätzlich bestehen laut Unterlagen eine Bebauungsplanpflicht zum Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten, die Lage im Grundwasserschongebiet Nr. 1, in der Sicherheitszone des Flughafens Graz-Thalerhof sowie in einer Beschränkungszone für Raumheizung. Weiters ist die Baumschutzverordnung zu beachten.
Die verkehrliche Erschließung des Standortes ist als sehr gut zu beurteilen. Die Liegenschaft liegt in einem Bereich mit innerstädtischer Bereich öffentlichen Verkehrs der Kategorie 1, mit Anbindung an die Buslinien 31 bzw. 31E, 32 und 33. Darüber hinaus liegt der Standort teilweise auch im Einzugsbereich der regionalen und überregionalen Bahnverbindungen.
Hinsichtlich des Gebietscharakters ist die Lage als Bereich an der westlichen Grenze der innerstädtischen Bebauung, nordöstlich der Kreuzung Eggenberger Gürtel / Kärntner Straße, zu beschreiben. Das Umfeld ist von einer heterogenen Bebauungsstruktur geprägt. Entlang der Lazarettgasse überwiegt eine mehrgeschossige Blockrandbebauung mit einzelnen Baulücken, Resten historischer Bebauungsstrukturen, niedrigeren freistehenden Gebäuden sowie einzelnen höheren Wohnbauten. Im weiteren Umfeld befinden sich zudem größere Baukörper, insbesondere Schulgebäude und zugehörige Freiflächen.
Das auf der gegenständlichen Liegenschaft sanierte und aufgestockte Wohngebäude mit der Haus Nr. 37 umfasst 15 Wohnungen in fünf Geschoßen.
 
Das Gebäude mit der Haus Nr. 37 verfügt über ein Satteldach mit Dachflächenfenstern und hofseitigen Gauben sowie hofseitigen Balkonen.
Hofgebäude Nr. 37a:
Für das bewertungsgegenständliche Hofgebäude im Innenhof der Liegenschaft Lazarettgasse 37, in den vorliegenden Einreichunterlagen als „Lazarettgasse 37a“ bezeichnet, liegt ein rechtskräftiger Baubewilligungsbescheid der Stadt Graz (GZ A17: BAB-015097/2024/0003) vom 05.03.2024 vor. Der Baubescheid bezieht sich auf den beantragten Umbau und die Sanierung des bestehenden Hofgebäudes sowie auf die Nutzungsänderung von Lager- und Dachbodenflächen zu Wohnzwecken.
Bei dem bewertungsgegenständlichen „Hofgebäude“ handelt es sich um ein bestehendes, L-förmiges Hofgebäude auf dem Grundstück Nr. 168/2, KG Gries, welches bereits vor dem 01.01.1969 zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Mit der Baubewilligung vom 05.03.2024 wurden nun insgesamt auf zwei Geschoßen fünf Wohneinheiten im Hofgebäude, Fahrradabstellplätze und ein Müllplatz geschaffen.
Allgemein:
Außenzugang und Erschließungssituation
Das Hofgebäude ist in ein insgesamt geordnetes innerstädtisches bauliches Gefüge eingebunden. Die Zugangs- und Erschließungsflächen sind befestigte beziehungsweise gefasste Geh- und Verkehrsflächen.
Stiegenhaus, Lift und innere Allgemeinbereiche
Die Stiegenanlagen wurden mit keramischen Belägen und Handläufen sowie einem Personenaufzug ausgestattet. Die Eingangs- und Gangbereiche weisen überwiegend funktionelle Oberflächenausbildungen auf. Die Wandflächen sind überwiegend hell und glatt ausgeführt. Die Deckenflächen sind hell und ohne auffällige profilierte Gestaltung ausgeführt. Die Eingangstüren und Innentüren zeigen sich überwiegend als glatte, weiß gehaltene Türblätter mit schlichten Metall-Drückergarnituren. Teilweise sind Türlaibungen und Portale ebenfalls weiß gefasst.
Materialität und Ausführungsqualität der Allgemeinflächen
Es bestehen zum Teil keramische beziehungsweise steinartige Bodenflächen, hell gehaltene Wandoberflächen sowie geordnete Einbauten wie Briefkästen oder technische Schränke.
 
Kellergeschoss und Nebenräume
In den untergeordneten Keller- und Nebenflächen bestehen ältere Bauteile und ursprüngliche Konstruktionselemente. Vorhanden sind rohe beziehungsweise freigelegte Ziegel- und Naturmauerwerke, gewölbeartige Kellerzonen, einfache bzw. ältere Boden- und Wandoberflächen, offene beziehungsweise sichtbar geführte Leitungen sowie lokal verfärbte, fleckige oder feuchtebeansprucht wirkende Wand- und Deckenbereiche.
Teilweise sind die Oberflächen unregelmäßig, mit Abplatzungen, Ausbesserungsstellen, oberflächlichen Beschädigungen. Die Keller- und Nebenraumbereiche weisen damit einen vom modernisierten Zustand der oberirdischen Allgemeinflächen deutlich abweichenden Ausbau- und Erhaltungszustand auf.
Feuchteindizien, bauzeittypische Erscheinungen und Sanierungsanfälligkeit
In den Keller- und Nebenräumen konnten zurückliegende oder fortbestehende Feuchtebeanspruchungen aufgrund eines kapillaren Feuchteeintrags oder aufgrund von Kondensationserscheinungen bzw. aufgrund generell erhöhter Beanspruchung alter Mauerwerksflächen erdberührter Bauteile befundet werden.
Haustechnische Installationen in den Allgemein- und Nebenbereichen
In den Keller- beziehungsweise Nebenraumbereich wurden technische Einrichtungen wie Leitungsführungen, Verteilereinheiten, Absperr- und Messorgane, Druckbehälter und ein Elektroteiler errichtet. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine fernwärmeversorgte Übergabestation.
Hofflächen, Freiräume und Außenanlagen
Es bestehen teilweise entsiegelte bzw. mit Stein- und Grünflächen ausgebildete Bereiche, geordnete Zuwegungen, Fahrradabstellmöglichkeiten beziehungsweise überdachte Fahrradbereiche. Die Freiraumsituation wirkt insgesamt funktional geordnet und für eine Wohnnutzung sachgerecht.
Nutzungsbezogene Funktionalität und Marktgängigkeit
Das Hofgebäude zeigt eine in den wohnungsbezogenen Allgemeinbereichen zeitgemäße, im Keller und in den untergeordneten Nebenräumen hingegen eher bestandsgeprägte Struktur.
 
Baualter, Umbaucharakter und differenzierter Erhaltungszustand
Bei den Gebäuden ist kein einheitlich neuwertiger Zustand über sämtliche Bauteile gegeben, sondern ein durch Umbau- und Adaptierungsmaßnahmen überformter Bestandszustand. Typisch hierfür ist das Nebeneinander von modernisierten Erschließungsflächen, funktional neu geordneten Hof- und Zugangsbereichen und gleichzeitig älteren, in wesentlichen Teilen ursprünglichen beziehungsweise nur partiell sanierten Keller- und Technikzonen. Bewertungsfachlich ist von einem teilmodernisierten Bestandsobjekt mit gestuftem Instandhaltungsniveau auszugehen.
Sichtbare Mängel und Risikohinweise
In einzelnen Bereichen der Allgemein- und Nebenflächen sind lokale Putz- beziehungsweise Anstrichschäden, oberflächliche Beschädigungen, ältere Reparaturstellen, Unregelmäßigkeiten in der Materialoberfläche sowie altersbedingte Gebrauchsspuren sichtbar. Besonders hervorzuheben sind die im Kellerbereich wahrnehmbaren Feuchte- und Altersspuren, die aus bewertungsfachlicher Sicht jedenfalls beobachtungsrelevant sind. Ferner ist zu bedenken, dass bei Bestandsobjekten mit mehrfachen Umbauphasen Schnittstellen zwischen Alt- und Neubauteilen, zwischen erneuerten und nicht erneuerten Leitungen sowie zwischen unterschiedlichen Ausbauphasen erfahrungsgemäß erhöhte Risiken für künftige Anpassungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gegeben sein können. Auch wenn keine schweren, sofort als außergewöhnlich einzustufende Schäden abzuleiten sind, rechtfertigt der sichtbare Zustand in den Nebenbereichen keine Annahme uneingeschränkter Neuwertigkeit. Vielmehr ist von einer normalen bis erhöhten alters- und bestandsbedingten Sanierungsanfälligkeit einzelner untergeordneter Bauteile auszugehen.
Balkone und Terrassen
Teilweise bestehen vorgelagerte Terrassen- bzw. Balkonflächen, teilweise sind Austritte über bodentiefe Türelemente bzw. Balkon- und Terrassentüren vorhanden. Ein Teil dieser Flächen ist mit Holzrost- bzw. Deckbelägen ausgebildet und mit Metallgeländern eingefasst. In einem Bereich ist ein Terrassenzugang mit seitlichem Holzsichtschutz und anschließender kleiner Grünfläche vorhanden. In anderen Bereichen sind Dachterrassen bzw. Balkone mit Metallgeländern, Holzrost- bzw. Deckbelägen vorhanden.
Wohnungen:
Die internen Erschließungsflächen innerhalb einzelner Wohnungen sind überwiegend geradlinig und funktionell gehalten. In mehreren Einheiten bestehen längliche Vorzimmer- oder Gangzonen mit seitlich abgehenden Räumen. Einzelne dieser Bereiche weisen eine klare Trennung der Oberflächen zwischen Eingangszone mit Keramikbelag und anschließendem Wohnbereich mit Parkett-Bodenbelag o.ä. auf. Wo Stiegen innerhalb der Wohnung vorhanden sind, sind diese in Holz ausgeführt. Die Trittflächen sind massiv ausgeführt. Seitlich bestehen einfache Handläufe in Holzausführung.
Die Wand- und Deckenoberflächen in den Wohn- und Schlafräumen sind überwiegend hell und glatt ausgebildet. Überwiegend ist ein insgesamt gepflegter Eindruck festzustellen. In Top W 12 werden aktuell Adaptierungs- bzw. Fertigstellungsarbeiten durchgeführt.
Die Fußbodenoberflächen der Wohn- und Schlafräume sind überwiegend in parkettartiger o.ä. Ausführung gehalten. In den Sanitärräumen, Vorräumen und punktuell in Funktionszonen sind dunkelgraue bzw. graue keramische Beläge vorhanden.
Die Fenster- und Belichtungssituation ist insgesamt als günstig zu bezeichnen. Es bestehen sowohl klassische Fassadenfenster als auch Dachflächenfenster in ausgebauten Dachgeschoßbereichen. Die Fassadenfenster zeigen sich teils in heller, teils in holzfarbener Ausführung; in einzelnen Räumen sind tiefe Leibungen vorhanden. Mehrfach sind Jalousien, Rollläden oder sonstige Beschattungselemente angebracht. In den meisten Aufenthaltsräumen sind außerdem Heizkörper unter den Fenstern bzw. in Fensternähe vorhanden.
Die Wohnungen sind mit Wohnküchen ausgestattet, bei denen meist Küchenzeile, Essplatz und Wohnbereich in einem gemeinsamen Raumverband zusammengefasst sind. In einzelnen Einheiten sind getrennte Wohnzimmer vorhanden. Die Ausstattung ist insgesamt funktionell, ausgestaltet, jedoch ohne erkennbar hochwertige Sonderausbauten. Die Küchen sind in unterschiedlicher Größe, jedoch überwiegend als Einbauküchen ausgeführt. Die Fronten sind vorwiegend weiß, teils in Kombination mit Holzdekor oder holztonigen Seitenteilen.
 
Die Ausstattung umfasst, Spülen, Kochfelder, Backrohre, Kühlschränke und teilweise Dunstabzüge. In einzelnen Wohnungen sind sehr kompakte Küchenzeilen vorhanden, die eher studio- oder appartementartig wirken; in anderen Einheiten bestehen größere, in den Wohnraum integrierte Küchen mit zusätzlicher Arbeitsfläche.
Die Sanitärbereiche weisen ebenfalls unterschiedliche Ausstattungsgrade auf, folgen aber in mehreren Einheiten einem ähnlichen Grundschema. Größtenteils wurden die Badezimmer mit niedriger Duschtasse bzw. Duschwanne und verglaster Duschkabine ausgeführt. Die Wandflächen im Duschbereich sind überwiegend keramisch gefliest; außerhalb der Spritzwasserzonen bestehen meist helle, verputzt bzw. beschichtete Oberflächen. Die Bodenbeläge sind überwiegend keramisch. In mehreren Bädern sind Waschtische mit Unterbaumöbel, Spiegel oder Spiegelschränken vorhanden. Bei einigen Wohnungen wurden die Waschmaschinen in das Bad integriert. Daneben bestehen kompakte WC-Räume mit einfacher Ausstattung. In einigen Räumen ist der Sanitärcharakter schmal und funktionell, in anderen etwas großzügiger mit vollständiger Duschlösung, Waschplatz und Stauraum. Radiatoren bzw. Heizkörper sind in den Bädern größtenteils vorhanden.
Zu den Neben- und Funktionsflächen zählen Vorzimmer, Garderoben und schmale Abstellzonen. In einzelnen Einheiten bestehen Nischen für Waschmaschine oder zusätzliche Lagerung. Teilweise sind Einbauschränke oder hohe Schrankmöbel entlang der Wände angeordnet. In Dachgeschoßräumen ergeben sich seitliche Randbereiche mit reduzierter Stehhöhe, die vorwiegend als Stauraum genutzt werden.
Zustand
Der Bau- und Erhaltungszustand ist zum Bewertungsstichtag nicht einheitlich, sondern nach Bereichen differenziert. Mehrere Wohnungen bzw. Wohnbereiche präsentieren sich in einem bereits modernisierten und geordneten Zustand. Dort sind helle, weitgehend geschlossene Wand- und Deckenoberflächen, funktionelle Küchen, gebrauchstaugliche Sanitärbereiche, stimmige Bodenbeläge sowie ein insgesamt benützbarer und wohnfertiger Eindruck gegeben. Die Oberflächen zeigen in diesen Bereichen überwiegend normalen Verschleiß aus dem Wohngebrauch.
Demgegenüber ist mit Top W12 eine Wohnung vorhanden welche sich noch in Adaptierung bzw. Brauchbarmachung befindet.
In den anderen bewohnten Bereichen ist der funktionelle Zustand der Küchen und Sanitärräume grundsätzlich gegeben. Die Küchen sind überwiegend gebrauchstauglich und zeitgemäß, die Bäder und WCs sind nutzbar und mit den wesentlichen Sanitärobjekten ausgestattet. Einzelne Sanitäreinheiten weisen schmale Grundrisse, einfache Ausstattungsdetails oder rein funktionelle Lösungen auf.
Der Zustand von Elektroinstallationen, Wasser- und Abwasserleitungen, Abdichtungen, Lüftung, Heizungssystem oder Warmwasserbereitung konnten nicht geprüft werden.
Außenanlagen
Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich hauptsächlich um befestigte Gehwege bzw. Rasenflächen. Die Außenflächen vermitteln insgesamt einen gebrauchsfähigen Eindruck, wobei auch hier kein einheitlicher Standard vorliegt. Der vorhandene Außenbestand befindet sich in einem dem Erscheinungsbild entsprechenden Zustand; weitergehende Aussagen zu Unterbau, Entwässerung, Abdichtung oder konstruktivem Aufbau der Terrassen- und Balkonflächen konnten nicht geprüft werden.

840 m²

1.224,90 m²

Der Zugang zum Grundstück erfolgt über die Grundstücke mit den Grundstücknummern 2146/3 bzw. 2146/1 (Öffentliches Gut).
Auf dem Grundstück befinden sich die öffentliche Kanalisation, das Stromnetz des örtlichen EVU und ein Fernwärmeanschluss. Eine Wasserversorgung der Graz Holding war am Tag der Befundaufnahme vorhanden.

05.03.2024 u. 23.08.2021

13.01.2025

Die zu bewertende Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Kerngebiet KG unter Ausschluss von Einkaufszentren (EA) mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen. Die Liegenschaft befindet sich im Sanierungsgebet „Lärm“.

Am Tag der Befundaufnahme war der Bewertungsgegenstand zum größten Teil bewohnt und möbliert. Es wurden Bestandsverhältnisse bekanntgegeben (s. Mietzinsliste im Langgutachten).

21.05.2026

185.000,00 EUR