Kurzgutachten
BG Salzburg ()
8 E 4687/25d
Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils
56531 Salzburg
1929
1826
7
Innsbrucker Bundesstraße 19
5020 Salzburg
Wohnungseigentumsobjekt
Ausdrücklich wird an dieser Stelle auf die Ausführungen im Langgutachten unter dem Punkt „Allgemeine Annahmen
und Voraussetzungen der Bewertung“ verwiesen. Ebenso wird auf die Ausführung unter dem Punkt "Sonstige Hinweise" verwiesen. Die Liegenschaft EZ 1929 Grundbuch 56531 Maxglan, ein Büro- und Geschäftshaus in 5020 Salzburg, Innsbrucker Bundesstraße 19 umfasst nach den Planunterlagen ein Erdgeschoß, zwei Obergeschoße und ein Dachgeschoß. Im südöstlichen Teil der Liegenschaft befindet sich ein PKW-Garagenabstellplatz. Die Erschließung der Geschoßebenen EG bis 2. Obergeschoß erfolgt über ein allgemeines Stiegenhaus sowie einen Lift. Die Generalsanierung des Gebäudes, das in Teilbereichen bereits 1870 errichtet wurde, erfolgte im Jahr 2021.
Das Objekt wurde augenscheinlich in Massivbauweise ausgeführt, die im Bauakt vorgefundenen Baubeschreibungen liegen diesem Gutachten bei, die darin enthaltenen Angaben konnten jedoch bei der Befundaufnahme nicht im Detail mit dem Bestand in der Natur verglichen werden. Die bewertungsgegenständliche Einheit Top 3 befindet sich im 2. Obergeschoß und im Dachgeschoß der vorbeschriebenen Liegenschaft. Der Einheit ist kein Stellplatz zugeordnet.
Die bewertungsgegenständliche Einheit umfasst gemäß Nutzwertgutachten einen Vorraum (6,30 m²), ein WC (3,80 m²), eine Teeküche (5,40 m²), ein Büro (48,07 m²) und eine Galerie (45,90 m²), sohin insgesamt 109,47 m². Eine Terrasse mit 6,60 m² ist vorhanden. Festgehalten wird, dass der Bestand in der Natur in Teilbereichen von den baubewilligten Einreichplänen abweicht. Eine Änderungsplanung wurde von der verpflichteten Partei bei der zuständigen Baubehörde eingebracht, diese war zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Gutachtens noch nicht bewilligt.
Auf die Ausführungen im Langgutachten unter dem Punkt „Allgemeine Voraussetzungen und Annahmen der Bewertung“ wird an dieser Stelle ausdrücklich verwiesen.
195 m²
109,47 m²
Die Trinkwasserversorgung erfolgt nach den erteilten Auskünften über die Ortswasserleitung und die Abwasserbeseitigung
über das Ortskanalnetz.
20.06.1958; 07.07.1967; 10.12.1992; 16.11.2021
23.02.1960; 26.06.1980; 10.12.1992; 04.11.2024
Bauland - Erweitertes Wohngebiet
Hinsichtlich der bewertungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile liegen nach den erteilten Auskünften und vorgelegten Unterlagen elf Bestandverträge vor.
Im Rahmen der Prüfung der Bestandverträge wurde festgestellt, dass die in den Bestandverträgen ausgewiesene Mietfläche in Summe 137,73 m² umfasst, während die tatsächliche Nutzfläche der Top 3 laut Nutzwertgutachten vom 29.03.2022 lediglich 109,47 m² beträgt. Dies ist wohl unter anderem auch darauf zurückzuführen, dass jeweils einzelne kleine vermietete Flächeneinheiten (z.B. 7,74 m², 11,61 m², etc.) in Bestand gegeben wurden und die Nutzungsform in der Natur einem „Co-Working Space“ ähneln könnte, bei dem es auch vorkommt, dass keine bestimmte, klar abgegrenzte Räumlichkeit vermietet wird und Teilflächen zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen.
An dieser Stelle wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Frage, welchen gesetzlichen Bestimmungen die abgeschlossenen Verträge unterliegen, eine Rechtsfrage darstellt, deren Beantwortung nicht in den Aufgabenbereich der Sachverständigen fällt. Im Gutachten können daher lediglich Annahmen getroffen werden, weshalb im gegenständlichen Fall als Annahme davon ausgegangen wird, dass sämtliche vorliegenden Verträge dem ABGB unterliegen und dass das jeweilige Vertragsverhältnis von beiden Vertragsteilen zum 30.09. eines jeden Kalenderjahres unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden kann. Im Langgutachten wird aufgrund der vorliegenden Mietsituation davon ausgegangen, dass die Bestandverträge per 30.09.2026 (mit Wirkung April 2027) aufgekündigt werden. Die bis zu diesem Zeitpunkt lukrierten Bestandzinse werden als Absolutbetrag dem ermittelten Ertragswert zugeschlagen.
Hinsichtlich der enthaltenen Bestandzinse, Indexierung und Betriebskosten wird auf das beiliegende Langgutachten verwiesen.
08.05.2026
355.000,00 EUR
kein Zubehör
Aus dem Grundbuch ersichtliche, wertbeeinflussende dingliche Rechte und Lasten sind nicht vorhanden.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Sachverständigen seitens des Baurechtsamtes der Stadt Salzburg Unterlagen betreffend die Liegenschaft zur Verfügung gestellt wurden. Diese Unterlagen stehen im Zusammenhang mit dem Verfahren „Umbau Wohn- und Geschäftshaus in Geschäfts- und Bürohaus“ und umfassen insbesondere baupolizeiliche Aufträge. Die angeführten Aufträge ergeben sich aus dem Bescheid vom 19.02.2025, Zahl 05/01/36000/2021/040, welcher auf der Verhandlungsschrift zur Überprüfung gemäß § 17 Baupolizeigesetz (BauPolG) vom 04.11.2024, Zahl 05/01/36000/2021/033, basiert. Auch im Zuge der Befundaufnahme war festzustellen, dass die tatsächliche Ausführung/der Bestand in der Natur der Top 3 (Büroeinheit) vom baubewilligten und eingereichten Einreichplan abweicht. Darüber hinaus bestehen ebenfalls Abweichungen gegenüber dem vorliegenden Nutzwertgutachten. Nachdem ein präsumtiver Käufer Grundbuchsstand erwirbt, wird der nachstehenden Bewertung das verbücherte Nutzwertgutachten vom 29.03.2022 mit der Tagebuchzahl 5630/2022 zugrunde gelegt und auch an dieser Stelle nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in derartigen Fällen eine Neuparifizierung vorzunehmen wäre. Die hierfür anfallenden Kosten sind in diesem Gutachten nicht berücksichtigt.
Nachdem die Sachverständige keine Bausachverständige ist, war aufgrund der Abweichungen sowie der bestehenden baupolizeilichen Aufträge eine fachliche Beurteilung durch einen Sachverständigen des Fachgebiets Bauwesen erforderlich. Zu diesem Zweck wurde, nach Rücksprache mit dem Bezirksgericht Salzburg, Herr SV Baumeister Ing. Anton Rager, M.A. (Sachverständiger für das Fachgebiet „Bauwesen“) als Subgutachter beigezogen. Das von SV Baumeister Ing. Anton Rager, M.A. erstellte Subgutachten vom 09.05.2026 ist im Langgutachten unter dem Punkt „G. Beilagen“ abgebildet. Die sich daraus ergebende Beurteilung bzw. die anfallenden Kosten werden im Langgutachten entsprechend berücksichtigt. Auf die Ausführungen im Gutachten des Herrn SV Baumeister Ing. Anton Rager, M.A. wird ausdrücklich verwiesen. Aufgrund der Komplexität wird an dieser Stelle ausdrücklich auf das Langgutachten verwiesen.
Katharina Hubner, BA MA MSc
5020 Salzburg, Innsbrucker Bundesstraße 85